【正文】 。⑴ 合法原則。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。四 估價目的： 為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。二 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑷ 公開市場假設(shè)。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。⑶ 估價時點假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關(guān)規(guī)范進行評估。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(1)選定方法收益法(2)計算總收益=50*900*12*(110%)=486,000(3)計算總費用①年管理費=486,000*%=17,010②年維修費=2500*900*%=33,750③年稅金 =20*900=18,000④年保險費=2500*900*%=4500年總費用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260(4)計算房地產(chǎn)的純收益房地產(chǎn)純收益=486,00073,260=412,740(5)計算房屋純收益房屋現(xiàn)值=房屋重置價格貶值額=2500*900(2500*900/48)*4=2,062,500房屋的純收益=房屋現(xiàn)值*房屋資本化率=2,062,500*8%=165,000(6)計算土地的純收益土地的純收益=房地產(chǎn)的純收益房屋的純收益=412,740165,000=247,470(7)計算土地使用權(quán)價值首先剩余的使用年期為5024=44年P(guān)=247,470/7%[1(1+7%)44]=7,214,(元)單價=7,214,(元/平方米)第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第頁四、估價結(jié)果報告?????????????第頁五、估價技術(shù)報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。另外據(jù)調(diào)查,當?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭陆ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3%，維修費為建筑重置價格的2%，土地使用稅以及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米25元，%，土地資本化率為5%，建筑物的資本化率為6%。第一篇：房地產(chǎn)估價題目房地產(chǎn)開發(fā)公司于2000年5月以有償?shù)姆绞饺〉靡粔K土地50年的使用權(quán), 并且于2002年5月在此建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元,經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為0。目前,該類寫字樓重置價格為3000元/平方米，該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為1000平方米，現(xiàn)在用于出租，每月平均實際收到的租金為3萬元.。試根據(jù)上述資料評估該宗地2006年5月的土地使用權(quán)的價值。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，%，%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔相應(yīng)責任。⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)相關(guān)規(guī)定。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價公司 二○○四年十一月六日估價的假設(shè)和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。具體前提如下：① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng) 對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。⑸ 報告使用限制條件如下：① 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。③ 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價結(jié)果報告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。三 估價對象估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。七 估價依據(jù)：⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。十 估價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術(shù)報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎ 建筑覆蓋率 % ⒏ 綠化率 % ⒐ 建筑總高 A 座總高 B 座總高 ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設(shè)計方案說明依據(jù)“大廈整體設(shè)計方案”，建成后的大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設(shè)計，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調(diào)裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。地下四層按地下人防設(shè)計，地下一層設(shè)計有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。⒌