【正文】 評估機構(gòu)，對租 賃合同對評估結(jié)果的影響并沒有明確的認識，當然不 會在委托書中體現(xiàn)，是可以理解的。委托方未能提供其《租 賃合同》，并不能否認租賃事實的存在，法院在委托書 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。當然，實踐操作中也可能出現(xiàn)經(jīng)過估價人員與法院的共同努力，某些評估需要的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)還是無法 確定的情況，而作為法院，每一個案件都必須結(jié)案，不 可能懸而不決，在這種情況下，如果法院要求必須出具 評估報告，應(yīng)針對關(guān)鍵性數(shù)據(jù)（國有土地使用權(quán)的用 途、性質(zhì)、收益年限）取得雙方當事人的一致認可或由 委托人來確定一個合理的數(shù)據(jù)后提供給評估機構(gòu)，否 則，評估機構(gòu)可以終止鑒定。如目前一般由評估公司 持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部 門落實房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行 政主管部門不對評估公司提供這項服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán) 屬認定工作帶來不便。當然，由于法院的工作人員不是專 業(yè)的評估人員，對某些評估資料的敏感度及查閱部門 不一定清楚，就需要估價人員配合法院一同進行評估 資料的查閱，有利于及時的進行評估，保證訴訟的繼 續(xù)進行。筆者認為，針對本案的情況，估價對象的《國有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價機構(gòu)出具《房地產(chǎn) 估價報告》后，被執(zhí)行人才補充提供，說明被執(zhí)行人主 觀上是不愿意配合的，這個就好比訴訟中當事人在一 審的時侯不提供證據(jù)，等待二審的時侯才補充提供作 為新證據(jù)來推翻一審的判決，這個是不被法律所允許 的，也應(yīng)該借鑒《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若 干規(guī)定》（2002年4月1日起施行），制定有關(guān)房地產(chǎn)司 法鑒定估價指導(dǎo)意見，規(guī)定當事人必須在規(guī)定的期限內(nèi)通過法院向估價機構(gòu)提交估價依據(jù)，除因正當理由，依據(jù)有關(guān)規(guī)定向人民法院申請延長期限且經(jīng)人民法院 批準同意延長期限外，當事人在規(guī)定期限內(nèi)不提交估 價依據(jù)的，視為不提交，如果當事人不能提交充分、有 效的估價依據(jù)，將承擔鑒定估價不能的風險，應(yīng)當對案 件事實承擔舉證不能的法律后果。因此，估價人員要求在法院工作人員到場的情況 下進行現(xiàn)場查看是程序合法的必不可少的條件，也是 有法可依的。評估 機構(gòu)勘驗現(xiàn)場，應(yīng)當制作現(xiàn)場勘驗筆錄。而 且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣 和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號），評估機 構(gòu)在工作中需要對現(xiàn)場進行勘驗的，人民法院應(yīng)當提 前通知審判、執(zhí)行人員和當事人到場。在具體的從事房地產(chǎn)司法鑒定項目時，實踐操作 中確實會出現(xiàn)執(zhí)行法官或技術(shù)室的經(jīng)辦人員因種種 原因不配合估價人員進行現(xiàn)場查看，要求我們估價人員自己與雙方當事人聯(lián)系進行現(xiàn)場查看的情況。只有程序合法，才能保證實體公正。二、估價人員與一方當事人單獨接觸的問 題本案中被執(zhí)行人僅因為評估人員與申請執(zhí)行人某建筑公司在沒有法院人員陪同的情況下，乘坐同一輛 車前往估價對象現(xiàn)場，就質(zhì)疑估價人員單獨接觸一方 當事人，有缺乏公正之嫌疑?？梢?，作為 要在鑒定書上簽名的鑒定人，理所當然的應(yīng)該親臨現(xiàn) 場進行現(xiàn)場查看，如果作為簽名的鑒定人不到現(xiàn)場進 行查看，而委派評估助理進行現(xiàn)場查看，只是審核評估 結(jié)果并簽字，是對自己不負責任，也是對當事人利益的 一種侵犯，對法律的不尊重。鑒定人應(yīng)當獨立進行鑒定，對鑒定意 見負責并在鑒定書上簽名或者蓋章。不管從評估的程序上還是 估價的依據(jù)上的要求都更加嚴格。估價對象技術(shù)路線（摘自某評估公司出具的評估 報告）：估價對象位于某市棉興路54號，屬于城市新 區(qū)，該區(qū)域內(nèi)近年來新建房屋較多，市場上類似房屋的 出售情況較為普遍，且資料較容易收集，故可以采用市場比較法進行估價；同時該區(qū)域內(nèi)類似商業(yè)用房出租 情況較為普遍，客觀收益資料容易收集，故具備采用收 益法的條件；因此本次選用市場比較法及收益法進行 估價。估價人員也未查詢 到所在宗地的土地權(quán)屬狀況。估價假設(shè)在辦理 估價對象的分戶《國有土地使用證》時不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過程中所產(chǎn)生的費用對估價 結(jié)果的影響。截止估價時點，估價對象尚未辦理分戶的《國有土地使用證》，委托方 也未提供估價對象所在宗地的《國有土地使用權(quán)證》。估價對象基本情況（摘自某評估公司出具的評估 報告）：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于某市棉興路 ㎡的商業(yè)用房地產(chǎn)，至估價時點,估 價對象尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，所在建筑物也未辦 理大產(chǎn)權(quán)證；房屋用途以委托方提供的《委托書》記載 用途和估價人員實際查看用途為準，建筑面積以《委托 書》記載為準。”后在法院的協(xié)調(diào)下，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）補充提供了《國有土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋 租賃合同》復(fù)印件后，評估機構(gòu)于2008年11月24日依據(jù)法院轉(zhuǎn)交的某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）補充 提供的《國有土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋租賃合同》 復(fù)印件，因租賃合同租金、租賃合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限與原報告中估價的假設(shè)條件不一 致，故根據(jù)補充資料對估價結(jié)果進行了相應(yīng)調(diào)整，估價 結(jié)果調(diào)整為7370元/㎡。異議認為“評估結(jié)果 偏低，評估結(jié)果與市場價格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評估結(jié)果，不應(yīng)妄加推測）；估價依據(jù)使用錯誤，缺乏交 易案例的證據(jù)；評估人員與申請執(zhí)行人某建筑公司有 單獨接觸（在沒有法院人員陪同的情況下，評估人員與 申請執(zhí)行人某建筑公司人員坐同一輛車前往估價對象 現(xiàn)場），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價師未進行現(xiàn)場查 看（報告中注明的現(xiàn)場查看人員為評估助理），程序違 法；要求重新評估或更換評估人”。后某評估 機構(gòu)于2008年9月8日出具了《房地產(chǎn)估價報告》，評 估結(jié)果為7060元/㎡。案情：某市中級人民法院因某建筑公司（申請執(zhí)行 人）與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）工程款糾紛 一案，需要對某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）所開 ㎡的商業(yè)用房 地產(chǎn)進行拍賣，經(jīng)過隨機搖號后，委托某評估機構(gòu)對某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于某市棉興路54號一 ㎡的商業(yè)用房地產(chǎn)進行評估；委托日期為 2008年8月19日，評估期限為15個工作日。故此，應(yīng)慎行、周密，于細微處定勝負。第一篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價解析201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù) □盤小霞房地產(chǎn)司法鑒定估價是房地產(chǎn)評估過程中常見的案例。此類工作看似易，行卻難。本例看點，是對此次司法鑒定估價 中存在的常不為人關(guān)注，又得必須關(guān)注的問題的剖析 及其應(yīng)采取的舉措。委托方 僅向評估機構(gòu)提供了《商品房預(yù)售許可證》。報告出具后，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）于2008年9月22日提出異議。后某評估機構(gòu)針對 異議于2008年10月7日進行回復(fù)，認為：“評估結(jié)果 合理、客觀公正、估價人員包括注冊房地產(chǎn)估價師及估 價助理，評估作業(yè)期內(nèi)曾多次要求法院補充資料，在未 取得補充資料的情況下，依據(jù)《委托書》及《商品房預(yù)售 許可證》出具了評估報告；評估結(jié)果系因某房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司（被執(zhí)行人）未提供任何估價對象權(quán)屬資料的 情況下，經(jīng)到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進行了相關(guān)資料的 查詢后對估價對象權(quán)屬狀況在報告中作出了合理的假 設(shè)，評估結(jié)果反映了在滿足估價的假設(shè)與限制條件及 價值定義下的公開市場價值。案由：工程款糾紛執(zhí)行案件。估價假設(shè)在辦理估價對象的《房屋所有 權(quán)證》時不存在任何司法和行政障礙，也未考慮該過程 中所產(chǎn)生的費用對估價結(jié)果的影響。房地產(chǎn)司法鑒定估價解析資產(chǎn) 評 估ZICHAN PINGGU 根據(jù)本次評估的《委托書》及估價對象已取得《商品房 預(yù)售許可證》，估價假設(shè)估價對象應(yīng)分攤的土地使用權(quán) 以出讓方式取得、用途為商業(yè)用地。在估價時點估價對象已經(jīng)出租，但是委 托方未能提供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該 租約事項對估價結(jié)果的影響，至估價時點，估價對象尚 未辦理分戶的《國有土地使用證》。而估價對象所在建筑物 為開發(fā)的商品房，已經(jīng)取得預(yù)售許可，《商品房預(yù)售許 可證》記載用途為綜合樓，估價對象的實際用途為商 業(yè)，因此假設(shè)估價對象占用的土地為出讓商業(yè)用地，土 地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人保持一致；根據(jù)國家相關(guān) 規(guī)定，出讓商業(yè)用地的法定最高使用年限為40年，同 時通過了解，估價對象所在樓盤的開發(fā)期周期約為2 年，估價對象建成于2007年5月，故至估價時點估價 。解剖（存在的問題）：通過對以上評估案例的介紹，結(jié)合被執(zhí)行人對評估報告的異議，可以看出本次司法鑒定估價中確實存 在以下幾個問題：一、現(xiàn)場查看的問題《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定，估價人員在進行房 地產(chǎn)估價時，估價人員都必須進行現(xiàn)場查看，親臨現(xiàn)場 感受估價對象的物質(zhì)實體狀況等，而作為房地產(chǎn)司法 鑒定評估項目時，估價人員的身份就由一名普通的房 地產(chǎn)估價師轉(zhuǎn)變成一名司法鑒定人員，司法鑒定涉及 的房地產(chǎn)評估具有特殊性。依據(jù)《全國人大常 委會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定實行鑒 定人負責制度。多人參加的鑒 定，對鑒定意見有不同意見的，應(yīng)當注明。針對簽字的房地產(chǎn)估價師不到現(xiàn)場進行現(xiàn)場查看的情況，當事人當然有理由可以推翻整個評估報告，難以想象一個鑒定人員在進行嚴肅的司法鑒定的時 候，不對估價對象進行現(xiàn)場查看，怎么可能得出讓人 信服的、公正、公平、客觀的鑒定結(jié)論呢？因此，本案 中的簽字估價師沒有到估價對象的現(xiàn)場進行查看，而 僅評估助理進行現(xiàn)場查看，是一個非常致命的程序錯 誤?？梢姡纼r人員保持中 立，不私下接觸任何一方當事人從程序上來說是多么 的重要。本案中，作為估價人員，在實務(wù)操作中必須要注意 細節(jié)，一個很小的細節(jié)或者不以為然都可能導(dǎo)致評估 報告被推翻，即使我們的評估報告的結(jié)果非常的客觀公正，但是只要程序上出了問題，引起了當事人的質(zhì) 疑，評估報告的結(jié)果客觀公正在程序的差錯下就會顯 得非常的蒼白無力，轟動全球的美國世紀大案——辛 普森殺妻案不就是因為司法鑒定的程序上的失誤導(dǎo)致 了辛普森在鐵證面前也被判無罪的一個很好的例子 嗎？可見程序的重要性。筆201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)者認為，如果雙方當事人都能夠到達估價對象現(xiàn)場，委托人（法院）也能對估價人員在雙方當事人同時到 場的情況下進行現(xiàn)場查看事宜進行書面簽字確認時，估價人員也可以在沒有法院人員陪同的情況下進行 現(xiàn)場查看；但是如果僅有一方當事人配合進行現(xiàn)場查 看的情況下，估價人員就應(yīng)該堅持要求法院配合一同 前往，這樣才能避免出現(xiàn)私自接觸當事人的嫌疑。當事人不到場 的，不影響勘驗的進行，但應(yīng)當有見證人見證?？彬灛F(xiàn)場人 員、當事人或見證人應(yīng)當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確 認。三、評估資料提供的問題本案中，估價對象為商業(yè)用房，《國有土地使用證》 是評估的必不可少的資料，而估價人員在被執(zhí)行人不 配合提供資料的情況下，對估價對象的土地使用權(quán)的 性質(zhì)、用途、剩余使用年限進行假設(shè)出具房地產(chǎn)司法鑒 定評估報告是不恰當?shù)?。從估價機構(gòu)的角度來說，在當事人確實不配合提供估價所必須的資料的情況下，估價機構(gòu)可以申請人 民法院調(diào)取相關(guān)的資料，比如：本案估價機構(gòu)可以要 求人民法院到國土局調(diào)取估價對象的《國有土地使用 證》，只要被執(zhí)行人辦理了《國有土地使用證》，是一定 能夠調(diào)閱得到的。評估機構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個環(huán)節(jié)的工作。在法院的配合下，能與房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)工作，查閱資料的工作將更為 順暢。四、租賃合同是否應(yīng)給予考慮的問題本案中估價對象是商業(yè)用房，估價人員現(xiàn)場查看時估價對象已經(jīng)出租，估價機構(gòu)僅因為委托方未能提 供其《租賃合同》，因此本次估價未考慮該租約事項對 估價結(jié)果的影響是不恰當?shù)摹＿@種情況實際 操作中比較多。因此，作為受托的 評估機構(gòu)，在接受委托后經(jīng)過現(xiàn)場查看了解了估價對 象的基本情況后，就應(yīng)該及時與法院溝通，告知租賃情 況的存在對評估結(jié)果存在的重大影響，由法院根據(jù)對資產(chǎn)評 估ZICHAN PINGGU 租賃合同的效力的認定后，在委托書中明確是否考慮 租賃合同的影響，然后估價人員根據(jù)委托書中的要求 進行評估。五、建筑面積、房屋用途以《委托書》記載為 準是否合適的問題本案中，至估價時點,估價對象尚未辦理《房屋所 有權(quán)證》，所在建筑物也未辦理大產(chǎn)權(quán)證；房屋用途以 委托方提供的《委托書》記載用途和估價人員實際查看 用途為準，建筑面積以《委托書》記載為準。估價對象的用途、建筑面積是影 響評估結(jié)果的關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)，直接影響了評估結(jié)果的 大小，而法院不能對估價對象的用途及建筑面積進行 認定，建筑物的用途應(yīng)該是依據(jù)合法性原則，根據(jù)規(guī)劃 局批準的用途及房管局認定的用途為依據(jù)，建筑面積 的大小只能依據(jù)有測繪資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行測繪后得 出，建筑面積應(yīng)該由面積測量報告或者房屋所有權(quán)證 或者不動產(chǎn)登記簿確認。實踐中，有時侯還會出現(xiàn) 針對某些未辦證的建筑物進行評估時，法院要求評估 公司進行測量后出具評估報告的情況，這是不恰當?shù)?，作為評估機構(gòu)是沒有進行房地產(chǎn)測繪的資質(zhì)，如果評 估機構(gòu)進行測繪后，拍賣機構(gòu)依據(jù)評估機構(gòu)測繪的面 積進行拍賣，均可能極大的損害了雙方當事人的利益。因此，本案中關(guān)于估價對象房屋的用途部分，估價 人員也應(yīng)該到規(guī)劃部門及房產(chǎn)管理部門核實，本案中 關(guān)于建筑面積部分，估價人員應(yīng)該到相關(guān)部門，比如： 房地產(chǎn)管理局查閱辦理預(yù)售許可證時是否進行了測 繪，或者查閱建筑面積的來源。因為估價對象在拍 賣后也涉及到要進行過戶的問題，過戶必然涉及到房 屋的用途、建筑面積的大小，所以，對房屋的用途、建筑 面積的大小的確定工作如果在評估階段就做到合法合 規(guī)，是非常重要的，能夠為后續(xù)的拍賣、過戶工作減少糾紛，確保執(zhí)行案件的順利進行。因此，不管是估價的程序還是實體上，每一個環(huán)節(jié) 都應(yīng)該經(jīng)得起法官、雙方當事人的質(zhì)證，這就對我們從 事司法鑒定估價的估價人員提出了更高的要求，要有 強烈的證據(jù)意識，時刻想到我們的評估報告就是一份 鑒定結(jié)論，是證據(jù)的一種，從參數(shù)的選取，案例的調(diào)查、選用，資料的采用都要有理有據(jù)，做到程序合法，實體 公正。損害賠償離不開估價。第三種情況是財產(chǎn)處罰，對侵害他人權(quán)利的除以財產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。二、房地產(chǎn)司法鑒定估價的現(xiàn)狀（一）估價委托程序不規(guī)范一是，受托估價機構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。二是，