【正文】 人才被挖的“黃埔軍?！?。審計(jì)重點(diǎn)除直指項(xiàng)目建設(shè)投資、招投標(biāo)、設(shè)備材料采購、工程結(jié)算等外，還增加了商管系統(tǒng)，欲清除各個(gè)環(huán)節(jié)的“潛規(guī)則”。據(jù)記者了解，僅2011年，萬達(dá)就下發(fā)了174份整改通知書，對違規(guī)員工進(jìn)行了處罰。退一步講，即便萬達(dá)缺錢的資本“故事”可以被不斷的融資、沖刺上市所掩蓋，亦是萬達(dá)難以回避的話題?！叭f達(dá)快得有點(diǎn)讓人稱奇，與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需的持續(xù)、穩(wěn)定有所偏離。轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)就會成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”。其中，自營主要集中在電影院線和高端酒店管理。萬達(dá)模式往往被業(yè)內(nèi)稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”?！八俣群湍Ｊ绞前央p刃劍，順馳當(dāng)年也捧著這柄雙刃劍，信心滿滿攻城略地，但最終折戟而歸，可以說萬達(dá)能否上市，不僅關(guān)系到其能否延續(xù)高速擴(kuò)張，也關(guān)系其生死存亡。然而，2010年4月，又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關(guān)上，至此房企已有28個(gè)月未能通過A股IPO實(shí)現(xiàn)融資，不少一線房企不得不尋求成本超過10%的高息融資。完成私募后，萬達(dá)的發(fā)展更加突飛猛進(jìn)。當(dāng)年8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機(jī)構(gòu)等入股萬達(dá)。大肆的圈地帶來的是萬達(dá)對資金的更大規(guī)模渴求。2008年底，中國樓市處于深度調(diào)整之際，大部分城市地價(jià)幾乎都以底價(jià)成交，萬達(dá)開始上演“圈地運(yùn)動”，并將圈來的土地作為上市籌碼，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度便投入了50多億元用于增加項(xiàng)目儲備。2005年初，萬達(dá)計(jì)劃在境外IPO，無奈REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)計(jì)劃擱淺，王健林只得通過麥格理銀行發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，這也是首筆涉及中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。“萬達(dá)2004年憋得夠戧，差點(diǎn)沒挺過去。2000年至今，萬達(dá)與萬科選擇了截然不同的發(fā)展道路在中國房地產(chǎn)市場狂奔：前10年，萬科靠住宅市場的春天“快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售”成為全球最大不動產(chǎn)公司；2008年開始，萬達(dá)則迎來了商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”，通過“快買、快干、快竣工”贏得商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。其中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，%?！蓖踅×趾狼槿f丈。到2012年年底，萬達(dá)累計(jì)持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動產(chǎn)行業(yè)第四；2013年持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)第二。萬達(dá)大張旗鼓跑馬圈地的步伐并未因外界的爭議有所停滯?！蓖踅×?月20日在萬達(dá)集團(tuán)的2011年會上依然表態(tài)堅(jiān)決。不過這一為其迎來無數(shù)美譽(yù)的發(fā)展模式，隨著資金、市場、政策和外部環(huán)境的變化也為萬達(dá)埋下了巨大的隱患。王健林在2011年萬達(dá)集團(tuán)年會上提及，萬達(dá)正在加緊發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位?！币晃唤咏f達(dá)的人士表示。但萬達(dá)集團(tuán)的回應(yīng)稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達(dá)的高速擴(kuò)張沒有必然聯(lián)系，目前“三邊政策”已經(jīng)基本不存在了。在全國地產(chǎn)一片降價(jià)聲中，2011年，萬達(dá)在全國新增18個(gè)萬達(dá)廣場，如此速度，地產(chǎn)界無出其右——幾乎與萬達(dá)同規(guī)模的華潤萬象城，8年不過才建成13座。實(shí)際上，自2007年底萬達(dá)啟動擴(kuò)張計(jì)劃以來，類似的事故多有發(fā)生。售樓處的改建工程違反國家相關(guān)規(guī)定，降低了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重隱患。2010年8月28日，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場售樓處一樓沙盤模型電器線路接觸不良引起火災(zāi)，由于售樓處大廳內(nèi)放置大量宣傳用展板和條幅等易燃物品，致使火災(zāi)迅速蔓延，短時(shí)間將建筑兩側(cè)敞開式樓梯間封死，火勢沿建筑幕墻與樓板之間的縫隙涌入二層南側(cè)室內(nèi)，二樓人員無法下到一樓逃生，最終造成12人遇難、23人受傷。速度光環(huán)的背后，類似的暗影萬達(dá)并非沒有先例。據(jù)了解，作為長沙當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的城市綜合體，長沙開福萬達(dá)廣場寫字樓、商鋪及附近萬達(dá)公館的銷售均已近尾聲?！斑@期間耽誤的時(shí)間，我們要用更快的施工速度追趕回來。萬達(dá)集團(tuán)還為此調(diào)整了原建設(shè)方案——將古城墻進(jìn)行部分原址保護(hù)，由此造成施工難度和施工成本大幅增加。期間，湖南文物部門先后五次組織召開專家評審會，最終確定了古城墻保護(hù)方案：原址保留20米城墻遺跡，其余異地遷移保護(hù)。繁忙的施工現(xiàn)場和售樓員信心十足的開業(yè)宣言，讓前來咨詢的購房者絲毫感受不到這里曾遭遇停工近4個(gè)月的氣息。僅憑兩則爭議，當(dāng)然無法透視清楚千億萬達(dá)的真實(shí)現(xiàn)狀，但爭議間接透露出的疑問卻也表明萬達(dá)快速擴(kuò)張發(fā)展中遭遇“強(qiáng)氣流”沖擊的嚴(yán)重性。而爭議焦點(diǎn)之二，則是在國務(wù)院嚴(yán)抓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，一則被萬達(dá)視為“謠言”的傳聞稱：萬達(dá)集團(tuán)因銷售放緩導(dǎo)致資金緊張，一些項(xiàng)目后續(xù)拿地、開發(fā)費(fèi)已無法支付，公司已暫停獲取新商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并擬進(jìn)行一些短平快住宅項(xiàng)目開發(fā)以彌補(bǔ)資金缺口。中國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了20年，20年后想讓它如現(xiàn)在這般繁榮是不可能的，萬達(dá)要追求長期穩(wěn)定發(fā)展，只能堅(jiān)定走相關(guān)多元化道路。所謂相關(guān)多元化，即發(fā)展以商業(yè)地產(chǎn)為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈，包括商業(yè)地產(chǎn)、五星級酒店、連鎖百貨、文化娛樂、旅游度假等五大產(chǎn)業(yè)。爭議的焦點(diǎn)之一來自于萬達(dá)航母面對專業(yè)化和多元化時(shí)的方向選擇。而王健林不斷拋出新計(jì)劃，是在“掩蓋”舊時(shí)疏漏，還是有計(jì)劃地邊追求規(guī)模邊獨(dú)善其身？萬達(dá)給我們提出的是一系列面向未來的問號。此前，萬達(dá)創(chuàng)造的“快買、快干、快竣工、多產(chǎn)品組合”高速擴(kuò)張模式和“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)模式為大批中國地產(chǎn)企業(yè)所仿效，同時(shí)深受資本青睞，但也正是這種創(chuàng)新型商業(yè)模式，讓萬達(dá)和王健林遭遇來自各方的質(zhì)疑與猜度。第一篇：萬達(dá)發(fā)展史多位人士稱萬達(dá)根本無法慢下來 王健林已看到模式風(fēng)險(xiǎn)2012年04月06日 22:28 來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：張明商業(yè)經(jīng)營是場寂寞的長跑，當(dāng)下遍地花開的燦爛并不代表永久的輝煌?；蛟S有感于此，2012年2月15日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林為萬達(dá)學(xué)院開學(xué)講的第一堂課便是萬達(dá)的企業(yè)文化，冀望文化成為助力萬達(dá)新一輪航程的加油站。畢竟，當(dāng)市場環(huán)境和政策風(fēng)向有所改變時(shí)，萬達(dá)這艘靠快速擴(kuò)張打造的“巨艦”不僅沒有減速打算，仍準(zhǔn)備“以快制快”。萬達(dá)“不能慢下來”2012年3月，王健林仍然面帶標(biāo)志性微笑游走在各種爭議中。與哈佛游學(xué)歸國的萬科董事長王石強(qiáng)調(diào)專業(yè)化的堅(jiān)持不同，王健林認(rèn)為，萬達(dá)應(yīng)走相關(guān)多元化之路。“房地產(chǎn)本身就是一個(gè)半世紀(jì)的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)市場飽和后，想繼續(xù)繁榮發(fā)展會有很大制約?！笨雌饋?，王健林并未因?yàn)槿f達(dá)的“大”就忽略思考萬達(dá)基業(yè)長青的方向。同時(shí)，萬達(dá)將裁員35%、降薪20%以應(yīng)對危機(jī)。作為非上市公司，王健林會帶領(lǐng)萬達(dá)走向何方？速度暗影“千年古城墻都沒能阻止萬達(dá)速度，搶工期是否會為萬達(dá)廣場帶來質(zhì)量隱憂？”2012年2月底的長沙寒氣逼人，橘子洲頭、湘江一畔的長沙開福萬達(dá)廣場依然籠罩在一片薄霧之中。2011年11月，長沙開福萬達(dá)廣場工地發(fā)現(xiàn)有千年歷史的南宋古城墻遺跡，王健林當(dāng)即宣稱要將古城墻保護(hù)放在首位，指示項(xiàng)目立即停工，積極配合文物部門開展考古工作。在此過程中，長沙開福萬達(dá)廣場工地停工近4個(gè)月，作為一個(gè)總投資上百億元的項(xiàng)目，每天的停工損失都在50萬元以上，近4個(gè)月總損失約5000萬元。但停工4個(gè)月看起來并未影響萬達(dá)速度。”長沙開福萬達(dá)廣場一位銷售負(fù)責(zé)人表示，萬達(dá)廣場將如期開業(yè)：按原定計(jì)劃，長沙開福萬達(dá)廣場2010年8月18日開工，先進(jìn)行舊城改造拆遷，再進(jìn)行勘測挖地基，2012年11月開業(yè)?！扒旯懦菈Χ紱]能阻止萬達(dá)速度，搶工期是否會為萬達(dá)廣場帶來質(zhì)量隱憂？”長沙地產(chǎn)界人士葛玉成對此有所疑慮。早在2010年沈陽萬達(dá)大火致死12人事故之后，就有人對萬達(dá)的激進(jìn)擴(kuò)張?zhí)岢鲑|(zhì)疑，更有人指出，“萬達(dá)過于激進(jìn)的擴(kuò)張模式制約了工程的質(zhì)量保障”。2011年12月11日，人民網(wǎng)沈陽電稱，沈陽鐵西區(qū)法院一審作出判決：該售樓處是由七家獨(dú)立門市打通改建的，在改建過程中，萬達(dá)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人王某及工程部負(fù)責(zé)人夏某為趕工期，授意設(shè)計(jì)單位對已經(jīng)形成的設(shè)計(jì)藍(lán)圖進(jìn)行變更，取消了噴淋和煙感設(shè)計(jì)，并在未報(bào)公安消防部門備案的情況下，即將設(shè)計(jì)圖紙交付施工單位作為施工的依據(jù)。被告人王某、夏某因此分別被判處有期徒刑5年，并處罰金人民幣5萬元。2011年4月上海寶山萬達(dá)廣場遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，鄭州中原萬達(dá)廣場2號裙樓亦發(fā)生坍塌。萬達(dá)內(nèi)部人士稱，萬達(dá)過去曾存在邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴(kuò)張需要，這也導(dǎo)致萬達(dá)2011年多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷?！叭f達(dá)每年做300萬~400萬平方米的物業(yè)，項(xiàng)目遍布全國70余個(gè)城市，通訊指揮系統(tǒng)難免有不到位的地方。事實(shí)上，萬達(dá)也已經(jīng)注意到攤子鋪得太大指揮不暢的問題。一方面，高速擴(kuò)張可能為萬達(dá)埋下發(fā)展中的質(zhì)量隱患；更嚴(yán)重的另一面則是，在“風(fēng)雨交加”的房地產(chǎn)深度調(diào)整時(shí)期，萬達(dá)的高速擴(kuò)張能否持續(xù)？資金隱憂在轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)之初，王健林的“快買、快干、快竣工”模式可謂獨(dú)辟蹊徑?！叭f達(dá)的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通過土地升值來獲取利潤。即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，全國其他房地產(chǎn)企業(yè)拿地極少，但僅2012年頭兩個(gè)月，萬達(dá)集團(tuán)就耗資約40億元摘得上海松江、遼寧丹東、山東濰坊等萬達(dá)廣場項(xiàng)目地塊，2012年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)18座萬達(dá)廣場和12個(gè)高級酒店。王健林在2011年年會上高調(diào)宣布：2012年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司將新增持有物業(yè)面積達(dá)380萬平方米。“在2015年超過排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)的老大。萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布的2011年最新數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)總資產(chǎn)1950億元，同比增長40%；收入1051億元，同比增長43%。截至2011年底，進(jìn)入國內(nèi)近70個(gè)城市的萬達(dá)集團(tuán)，體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)老大，而這距離萬達(dá)開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過11年時(shí)間。然而，就是這一個(gè)“快”字，也曾讓萬達(dá)吃了不少苦頭，這苦頭主要體現(xiàn)在資金需求和市場變化上?！蓖踅×衷?008年接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表露心跡，而那也成為萬達(dá)開始“處心積慮”考慮融資的肇端。對處于高速擴(kuò)張、資金需求巨大的萬達(dá)而言，這筆資金雖屬杯水車薪，卻點(diǎn)燃了萬達(dá)高速擴(kuò)張的欲望，并讓王健林充分意識到了能在國內(nèi)尋求A股上市融資的重要性。2009年，萬達(dá)進(jìn)一步在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市投下巨資。2009年初，萬達(dá)引入建銀國際資本管理有限公司(下稱“建銀國際”)作為基石投資者，并同時(shí)啟動萬達(dá)集團(tuán)的股份制改造。兩輪私募合計(jì)募集資金超過40億元。僅2010年上半年，同比增長超過200%；，同比增長285%。2012年初，在整體申報(bào)IPO形勢嚴(yán)峻的情況下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和文化院線申報(bào)IPO則雙雙通過證監(jiān)會初審，無疑，這讓王健林十分開心，萬達(dá)如逢甘霖?！痹阝拥禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳煒看來，高速奔跑的萬達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時(shí)找不到對手——除了它自己：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搶地盤漸入尾聲之際，它需要完成另一次轉(zhuǎn)型，平息業(yè)界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭議。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬達(dá)自己選定目標(biāo)地塊、競標(biāo)并設(shè)計(jì)開發(fā)，然后通過出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運(yùn)營的萬達(dá)商業(yè)廣場，萬達(dá)會借助自己多年發(fā)展積累下來的零售、美食、休閑、文化、娛樂、度假、高端酒店等所有消費(fèi)行業(yè)資源優(yōu)勢[ %]，或出租，或自營。不愿具名的建銀國際人士認(rèn)為，全產(chǎn)業(yè)鏈升級后的萬達(dá)已經(jīng)跳出商業(yè)地產(chǎn)倚重持續(xù)運(yùn)營能力的傳統(tǒng)模式，對資本市場也更具吸引力。但曾經(jīng)引以為傲的萬達(dá)速度，正被層出不窮的“故事”所累，萬達(dá)集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)：資金壓力、管理問題和人才流失、多領(lǐng)域產(chǎn)品的組合效益等逐漸暴露?！痹谝患依吓聘圪Y地產(chǎn)中國區(qū)策略副總監(jiān)看來，部分外資地產(chǎn)商之所以在商業(yè)地產(chǎn)收獲頗豐，主要緣自十余年僅精心耕耘幾個(gè)項(xiàng)目，而萬達(dá)的問題在于5年拓展了70余個(gè)項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)問題便可能導(dǎo)致一潰千里。其管理層涉嫌舞弊、職務(wù)侵占等事件近來時(shí)有發(fā)生。在萬達(dá)內(nèi)