【正文】 柱的現(xiàn)代工業(yè)體系。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 綿陽市為四川乃至中國西部的重要城市。 城市格局 ? 山水格局 —— “ 四山三水 ” 綿陽四面環(huán)山，有 “ 東旗 西鼓，南蛇北龜 ” 之稱，市區(qū)涪江、安昌河、芙蓉溪三水交匯，構(gòu)成綿陽城市特色的自然空間格局。 綿陽市屬于北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。由于流水侵蝕切割形成比較寬坦的緩丘平壩。地形以丘陵為主，約占總面積的 %。大致以廣元 ——江油 —— 安縣 —— 綿竹連線為界， 西北為山地，東南為丘陵、平原。 綿陽科技城規(guī)劃面積 80 平方公里，人口 80 萬。 5 全市總?cè)丝?520 萬 ， 其中城區(qū)（含涪城區(qū)、游仙區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科學(xué)城辦事處）總?cè)丝?105 萬 。綿陽城市綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。綿陽市人民政府駐綿陽市市中區(qū)。被譽(yù)為 “ 蜀道咽喉 ” 和 “ 川西北第一重鎮(zhèn) ” 。 1：市場(chǎng)篇 ...................................................... 3 一、綿陽市概況 ......................................................... 4 二、綿陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ............................................... 11 （一）、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 .................................................. 11 （二）、影響綿陽樓市市場(chǎng)消化的主要因素 .................................. 20 （三）、綿陽市房產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問題 .................................... 21 （四）、綿陽城區(qū) “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)總量 .............................. 22 （五）、綿陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 ........................................ 23 三、綿陽市各城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ........................................... 25 （一）、城東區(qū)：文化牽引，地產(chǎn)升級(jí) ...................................... 25 （二）、城南：樓市先驅(qū)，后勁十足 ........................................ 26 （三）、城西：城市偏心，居者受惠 ........................................ 28 （四）、城北：大盤造就中產(chǎn)城北 .......................................... 29 （五）、城中：成熟社區(qū)，地標(biāo)建筑 ........................................ 30 四、綿陽在售、知名樓盤個(gè)案分析 ......................................... 33 五、綿陽商業(yè)情況概述 ................................................... 43 （一）、項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè)概述 ...................................... 44 （二）、綿陽專業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 ................................................ 49 六、辦公樓行情概述 ..................................................... 52 第二部分 產(chǎn)品定位篇 .................................................. 55 一、本項(xiàng)目分析 ........................................................ 56 （一）、項(xiàng)目所在區(qū)域概況 ................................................ 56 （二）、涪城區(qū)房地產(chǎn)情況 ................................................ 58 （三）、本項(xiàng)目概況 ..................................................... 59 二、項(xiàng)目 SWOT分析 ..................................................... 61 （一）、優(yōu)勢(shì) ........................................................... 61 （二）、劣勢(shì) ........................................................... 63 2 （三）、機(jī)會(huì)點(diǎn) ......................................................... 64 （四）、威脅點(diǎn) ......................................................... 65 三、 產(chǎn)品定位 .......................................................... 66 （一）、目標(biāo)客戶分析 .................................................... 66 （二）、市場(chǎng)定位思考 .................................................... 69 （三）、產(chǎn)品定位依據(jù) .................................................... 70 （四）、產(chǎn)品定位 ....................................................... 72 （五）、產(chǎn)品規(guī)劃建議 .................................................... 73 第三部分：營(yíng)銷策劃 ................................................... 85 一、營(yíng)銷整體規(guī)劃方案 ................................................... 86 （一）、營(yíng)銷整體規(guī)劃目標(biāo) ................................................ 86 （二）、營(yíng)銷規(guī)劃總綱 .................................................... 86 二、策略執(zhí)行計(jì)劃 ...................................................... 88 三、案名、 SLOGAN ...................................................... 92 （一）、項(xiàng)目總體 ....................................................... 92 （二）、辦公樓 ......................................................... 93 （三）、酒店式公寓 ..................................................... 94 （四）、商業(yè) ........................................................... 96 四、 SHOW稿 ............................................................ 97 第四部分：銷售執(zhí)行 ................................................... 98 一、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議 ........................................... 99 二、廣告宣傳策劃建議 ................................................... 99 三、價(jià)格策略 ......................................................... 104 四、現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行方案 ..................................................... 105 附件 .............................................................. 109 附件一：項(xiàng)目改建初步投資分析表格 ...................................... 109 附件二： VI系統(tǒng) ....................................................... 114 附件三： SHOW稿 ....................................................... 114 3 第一部分：市場(chǎng)篇 4 一、綿陽市概況 綿陽市簡(jiǎn)述 綿陽位于四川盆地西北部 涪江、安昌河、芙蓉溪三江交匯處 ，總面積 2 萬多平方公 里，其中市區(qū)面積 55 平方公里 ， 距省會(huì)成都 90 公里 。 綿陽 是川西北重要的新興工業(yè)城市， 是成（都） 德（陽） 綿（陽）高