【正文】 的焦點板塊。根據(jù)現(xiàn)有資料估算，未來四五年內(nèi)有五六百萬平方米的開發(fā)總量，年均 100到 150萬平方米的供應(yīng)量。而這一上升勢頭將在李滄區(qū)優(yōu)越 的基礎(chǔ)環(huán)境和接踵而來的機遇烘托下，得以維系。近幾年在政府土地供應(yīng)政策的引導(dǎo)下，李滄區(qū)的房地產(chǎn)投資大幅增加，大規(guī)模小區(qū)開發(fā)的項目也逐漸增多，如百通馨苑、御景山莊等，在一定程度上緩解供不應(yīng)求的局面。在市南市北基本飽和的情況下，只有放眼大青島，加快拓展城市發(fā)展空間，才能有所緩和這一局面。 市場綜述 ? 社會經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場前景廣闊； ? 2021年奧運會效應(yīng)強勁，拉動房地產(chǎn)持續(xù) 發(fā)展； ? 市民生活水平提高，住房需求市場旺盛； ? 宏觀調(diào)控效應(yīng)初顯， 市場平穩(wěn)健康發(fā)展 ； 青島 從投資分布看，青島市嶗山、城陽、萊西等地成了房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱土。前三季度，在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，七區(qū)累計完成投資 億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的 %，所占比重較上年同期提高 個百分點，同比增長 %，高于全市增幅 個百分點。其中，商品住宅銷售 ，同比下降了 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售 ，下降了 %；辦公樓銷售 ，增長 %；其他商品房銷售 5萬平方米，增長 %。按用途分，除辦公樓 增長 %以外，住宅、商業(yè)營業(yè)用房和其他商品房竣工面積分別下降 %、 %和 %。按用途劃分，商品住宅 萬平方米，同比增長 %，占全部施工面積的 77%；辦公樓 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房 ，增長 %；其他用房 184萬平方米，增長 %。 房屋施工面積繼續(xù)增長 前三季度，青島房地產(chǎn)企業(yè)進一步加大項目前期和開工進度，房屋開發(fā)規(guī)模繼續(xù)放大，施工面積保持較快增長。青島 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 有所 回落 ，繼續(xù)穩(wěn)定增長 前三季度，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，受國家調(diào)控政策的影響，增幅比去年同期回落 31個百分點，比 8 月份下降 個百分點，低于同期固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點。 青島 隨著 2021 奧運的漸進，城市北拓進程的加快，李滄區(qū)開始啟動大規(guī)模的城市配套建設(shè)、舊城改造、城中村改造及工業(yè)企業(yè)外遷，最近幾年政府將投資 800余億元啟動“四個十”工程，全力打造青島都市工業(yè)示范區(qū)、青島北部商貿(mào)中心和青島中央居住區(qū)。隨著改革開放不斷深入 ,外資企業(yè)已成為李滄區(qū)經(jīng)濟的重要部分 ,現(xiàn)有 26 個國家和地區(qū)的近 400 家外資企業(yè) ,總投資約 5億美元 ,年出口創(chuàng)匯 6億美元 ,對李滄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到了極大的推動作用。 李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱 ,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。整個區(qū) 面積 98平方公里 ,人口 35萬人 ,人口密度為 3571人 /平方公里 ,轄 11 個街道辦事處。全市總面積為 10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102平方公里。 青島 寶龍集團憑借自己在 房地產(chǎn)、 商業(yè)、酒店、娛樂休閑業(yè)等領(lǐng)域的豐 富經(jīng)營管理經(jīng)驗及與家樂福、百安居、時代華納、新世界百貨、麥當勞、肯德基、必勝客等世界知名企業(yè)建立的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，逐步探索并完善了一種全新的商業(yè)經(jīng)營模式 ─ — “ 寶龍城市廣場 ” 。 地塊價值 地塊處于李滄區(qū)核心區(qū)域的咽喉，與李村商圈相隔不遠，與傳統(tǒng)的李滄大集連接在一起，具有非常旺的商業(yè)人氣 ， 地塊 所處區(qū)域交通十分發(fā)達 ，可以輻射到 整個青島 區(qū)域 。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 6 交通概況 地塊位于 李滄區(qū) 的核心位置， 擁有發(fā)達的海、陸、空三體交通網(wǎng)絡(luò)，距青島流亭國際機場有15公里左右，距前灣港 ，膠濟鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、 308國道貫穿其中，是進出青島的交通要地。地塊的周圍環(huán)境 目前還在整理中 ，分布幾個社區(qū)和 村莊， 地塊 下 面為 李村河 ，是青島李滄大集的舉辦地。地塊東鄰君峰路，南靠青島師范學(xué)校，西至峰山路，北沿李村河，呈狹長形。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 5 第一部分 項目總體概況 一、 地塊情況 地塊參數(shù) 總用地面積 108012㎡ ，容積率 ，建筑密度 %，規(guī)劃建筑面積 378971㎡ 。 主要項目內(nèi)容： 歡樂購物海洋 —— 寶龍城市廣場 /16 萬平方米 （ 1） 世界 500 強大型生活賣場（ 30000m2） （ 2） 國際知名大型時尚百貨（ 20210 m2） （ 3） 國內(nèi)知名連鎖電器大賣場（ 5000m2） （ 4） 連鎖五星級動感電影城（ 5000m2） （ 5） 萬國風(fēng)情休閑餐飲酒吧街（ 10000m2） （ 6） 大型家居飾品大賣場 (5000m2） （ 7） 歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街（ 80000m2） 其中： 中外名品長廊（ 55000m2） 文體世界 (15000m2) 美食天地（ 10000m2） （ 8） 休閑運動中心（ 5000m2） 其中： 大型真冰溜冰場（ 3000m2） 青島 寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 2 目錄 項目概要 ……………………………………………………………… 3 第一部分 項目總體概況 …………………………………………… 5 第二部分 市場分析 ………………………………………………… 7 第三部分 項目發(fā)展構(gòu)想 …………………………………………… 18 第四部分 項目投資額測算 ………………………………………… 24 第五部分 項目稅收測算 …………………………………………… 28 第六部分 項目就業(yè)人口估算 ……………………………………… 29 第七部分 項目發(fā)展 評價 …………………………………………… 30 青島 二 00六 年 十二 月 青島 李滄 寶龍 城市廣場 可行性分析報告 寶龍集團發(fā)展有限公司 POWERLONG GROUP DEVELOPMENT CO.,LTD 青島 寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 3 項 目 概 要 項目名稱： 青島 李滄 ?寶龍 城市廣場 項目定位： 超大規(guī)模國際時尚“消費體驗中心” 項目功能： 五星級酒店、 購物、 娛樂、餐飲、休閑、運動、 旅游、 文化、 游樂、商務(wù)、 酒店 式 公寓 /SOHO、國際社區(qū) 建設(shè)規(guī)模： 總用地面積約 萬 平方米，總建筑面積約 38 萬平方米 。寶龍 城市廣場 項目 可行性分析報告 4 大型健身會館 (2021m2） （ 9）地下智能化停車場（ 60000m2） 五星級 旅游度假 酒店 —— 寶龍大酒店 / 平方米 （ 1） 五星級酒店 客房 （ 26000m2） （ 2） 大型連鎖中餐廳（ 3000m2） （ 3） 生態(tài)園林西餐廳（ 2021m2） （ 4） 地下智能化停車場（ 5000m2） 大型 娛樂城 —— 寶龍不夜城 / 萬平方米 （ 1） 大型夜總會（ 6000m2） （ 2） 大型 DISCO（ 2021m2） （ 3） 大規(guī)模時尚歌舞劇院（ 3000m2） 頂級商務(wù)中心 —— 寶龍 OFFICE/ 萬平方米 （ 1） 寶龍 OFFICE（ 10000m2） （ 2） 地下智能化停車場（ 5000m2） 高尚居住區(qū) —— 寶龍國際社區(qū) / 萬平方米 （ 1）國際居住社區(qū)（ 85000m2） （ 2）地下智能化停車場（ 10000m2） 投資總額： 人民幣 11 億元 建設(shè)周期： 3 年 青島 地塊位置 位于李滄區(qū)兩條通往市中心主干道重慶路與 308國道的中間，距離李村商圈有 2KM左右的距離。 地塊現(xiàn)狀 地塊平坦， 無特別的 自然景觀，里面分布著幾個廠房，目前正在拆遷，較為雜亂。 青島 青島火車站主客站北遷李滄，正在建設(shè)中的跨海大橋從李滄入海，李滄還是市區(qū)轉(zhuǎn)往其他各 縣區(qū)的中轉(zhuǎn)站，具有強大的輻射力和影響力。 二、商業(yè)地產(chǎn)運營商 —— 澳門寶龍集團 澳門寶龍集團從上世紀 80 年中期就在澳門從事地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的投資，在中國大陸發(fā)展的十幾年來，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和高科技工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)， 2021年以來 主要 專注于大型綜合性商業(yè)項目的投資 ?！皩汖埑鞘袕V場”是 集購物、娛樂、餐飲、休閑、運動、旅游、文化、游樂、商務(wù) 等功能為一體的新都市主義風(fēng)格的建筑 集