【正文】 ............ 39 四、工程地質(zhì) ................................................................................................................ 41 五、水文地質(zhì) ................................................................................................................ 41 六、地址選擇 ................................................................................................................ 41 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 .................................. 42 一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 ..................................................................................... 42 二、 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 ............................................................................................ 42 三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 .............................................................................. 43 第六章 營銷策略及方案 ................................ 51 一、營銷策略 ................................................................................................................ 51 二、營銷方式 ................................................................................................................ 53 三、 銷售 節(jié)奏與策略 ................................................................................................... 56 五、租售計劃 ................................................................................................................ 62 一、環(huán)境保護(hù) ................................................................................................................ 63 二、勞動衛(wèi)生與安全 ..................................................................................................... 64 三、項目內(nèi)部安全保護(hù) .................................................................................................. 67 第八章 物業(yè)管理與勞動定員 ............................. 67 第九章 項目實施進(jìn)度與管理 ............................ 70 一、項目管理 ................................................................................................................ 70 二、項目監(jiān)理 ................................................................................................................ 71 三、項目建設(shè)工期和實施進(jìn)度 ....................................................................................... 72 第十章 節(jié)約能源 ..................................... 73 第十一章 項目投資估算及資金籌措 ....................... 75 一、 投資估算的原則 ................................................................................................... 75 二、財務(wù)測算報告： ..................................................................................................... 76 三、風(fēng)險分析 ................................................................................................................ 88 第十二章 結(jié)論及建議 .................................. 90 一、 結(jié)論 ..................................................................................................................... 90 二、 存在的問題及建議 ................................................................................................ 91 三、特殊說明 ................................................................................................................ 93 阜陽 — 皖西北城市 商業(yè)廣場可 行性 分 析 報 告 前 言 一 、報告編制目的 在對本項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市 場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并根據(jù)市場需求對項目的市場定位設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。銷售預(yù)測則采用市場比較法。 三、特殊說明 在本項目可行 性研究中，針對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的預(yù)售情況進(jìn)行了必要考慮，對當(dāng)前稅法與會計制度對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響差異也進(jìn)行了充分考慮。 第一章 總 論 一、項目基本情況 項目名稱：皖西北城市商業(yè)廣場 項目單位：開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目負(fù)責(zé)人：康勇 項目建設(shè)地點：潁泉區(qū)皖西北商貿(mào)城中心廣場， 沿街東西寬 134米；南北長 104米，占地面 積 22畝，約 14000平方米。 ③招商引資，推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 ⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益，加快企業(yè)發(fā)展。 皖西北城市商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分， 地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場，約 10000平方； 裙樓 1～ 4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約 40000平方； 528層以上為 2座辦公塔樓，約 70000平方 基地容積率 ，建筑密度 70％，機(jī)動車停車泊位 300輛 (地下室及戶外 )。 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財務(wù)指標(biāo) 皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 序號 項 目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 其中 建筑用地