【正文】 市場(chǎng)存在的問(wèn)題①缺少規(guī)劃、無(wú)序發(fā)展。各店統(tǒng)一管理、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一形象等等。家居經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的建筑檔次高、設(shè)施現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)商品品牌化，大賣場(chǎng)、專賣店、超市多業(yè)態(tài)結(jié)合。②業(yè)態(tài)上，推位式的招商制建材市場(chǎng)向著商場(chǎng)化市場(chǎng)、購(gòu)物中心方向發(fā)展。商場(chǎng)化管理的制高點(diǎn)是統(tǒng)一收銀。二是出現(xiàn)了市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)化管理的模式。 （2）建材市場(chǎng)的特點(diǎn)①運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。它為建材工業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足人民生活不斷提高的需要做出了巨大的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)：（2）年均經(jīng)營(yíng)收入：（3）年均利潤(rùn)額： 萬(wàn)元（4）年均稅金： 萬(wàn)元（5）投資利潤(rùn)率： %（6）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（7）盈虧平衡點(diǎn)： %（8）投資回收期 年（稅后，含建設(shè)期2年）二、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（一）項(xiàng)目提出的背景（1）建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀上世紀(jì)九十年代初，招商制建材市場(chǎng)興起，到九十年代中，已經(jīng)成為建材流通的主渠道。未來(lái)10年，將發(fā)展成為省內(nèi)同行業(yè)較強(qiáng)的集團(tuán)化綜合服務(wù)企業(yè)。經(jīng)營(yíng)品種豐富，家居建材商品30000多種，另有10000多種非標(biāo)商品。（2）建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目建成大型綜合性、倉(cāng)儲(chǔ)式連鎖家居建材大市場(chǎng)，并以家居建材連鎖超市為主業(yè)，同時(shí)發(fā)展關(guān)聯(lián)行業(yè)，形成集家居建材經(jīng)營(yíng)、家裝公司及物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目概述與目標(biāo)（1）項(xiàng)目概述本項(xiàng)目為建材大市場(chǎng)，項(xiàng)目總占地面積117392平方米，約176畝，主體工程建筑面積93920 平方米，輔助工程建筑面積15200平方米。某縣建材大市場(chǎng)工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論（一）項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：某縣建材大市場(chǎng)工程建設(shè)項(xiàng)目法人代表：建設(shè)性質(zhì)：新 建項(xiàng)目聯(lián)系單位：某縣商務(wù)局可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）承辦單位編制可行性研究報(bào)告的委托書（2）國(guó)務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序、專項(xiàng)整治建材市場(chǎng)的通知（3）中國(guó)建材工業(yè)協(xié)會(huì)在中國(guó)建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展“創(chuàng)建全國(guó)星級(jí)建材市場(chǎng)”的活動(dòng)精神（4）安徽省、某市《關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》（5）《關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》2007年 中央1號(hào)文件（6）某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃（7）國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需，建設(shè)農(nóng)村專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)（8）某縣統(tǒng)計(jì)年鑒—2008（9）項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料（二）項(xiàng)目基本情況擬建地點(diǎn)：項(xiàng)目選址在某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，具體位置為某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東部,省道202線與新淮河交匯的南部。該宗土地為原某縣化工有限公司破產(chǎn)后閑置的建設(shè)用地。主要建設(shè)內(nèi)容有框架結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)的建材經(jīng)營(yíng)店面用房，主要經(jīng)營(yíng)范圍為新型墻地磚、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、水泥、油漆、鋁合金門窗、玻璃、石材、鋼線材板材管材等；建設(shè)電器等大賣場(chǎng)；建設(shè)綜合大賣場(chǎng)；建設(shè)賓館接待等綜合服務(wù)大樓；建設(shè)市場(chǎng)內(nèi)道路、綠化、亮化、供電、給排水等公用工程。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋：鋼線板管材、木制品、五金工具、建筑材料、油漆涂料、墻地面材料、廚衛(wèi)用品、燈具電料、管件電器、工藝家飾、櫥具灶具十多個(gè)大類，并提供配套的物流服務(wù)、家裝設(shè)計(jì)、工程估算、監(jiān)理、施工等一條龍服務(wù)。綠色環(huán)保是本項(xiàng)目建設(shè)的主題。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目投資總額：。目前，建材、裝飾材料的三分之二的流通量是通過(guò)這類市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的?，F(xiàn)在的建材市場(chǎng)，當(dāng)前正處在一個(gè)大開(kāi)放、大變革、大整合、大發(fā)展的歷史時(shí)期。一是由物業(yè)管理型轉(zhuǎn)向了經(jīng)營(yíng)管理型。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所精心裝修，商品按類分區(qū)經(jīng)營(yíng)，商品布貨講究，商品明碼標(biāo)價(jià)，購(gòu)物環(huán)境改善，業(yè)務(wù)員培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著裝，文明用語(yǔ)。根據(jù)“創(chuàng)建全國(guó)星級(jí)建材市場(chǎng)”活動(dòng)的精神，星級(jí)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)不是單項(xiàng)指標(biāo)要求，而是綜合要求，包括經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及設(shè)施、消防安全、經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)體系、企業(yè)文化、市場(chǎng)信息化、基礎(chǔ)管理等方面的綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)。商場(chǎng)化市場(chǎng)主要特征是商廈式的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商場(chǎng)化管理的市場(chǎng)。③經(jīng)營(yíng)方式上，招商制市場(chǎng)向著連鎖經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。④招商制建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍已突破建筑結(jié)構(gòu)材料、基礎(chǔ)材料、裝修裝飾材料的范圍，擴(kuò)展到家具、廚具、衛(wèi)浴、潔具、燈飾、布藝、家電和其他家居用品、飾品等等。主要原因是建材主管部門、規(guī)劃部門、工商管理等部門缺少協(xié)調(diào)；對(duì)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)布局、數(shù)量、業(yè)態(tài)缺少研究、指導(dǎo)；缺少市場(chǎng)成立的聽(tīng)證、論證、準(zhǔn)入等制度。目前，%，%。③業(yè)態(tài)落后、現(xiàn)代化水平低，從市場(chǎng)數(shù)量來(lái)分析，%左右，%左右，90%還是那些初級(jí)的攤位制市場(chǎng)。根據(jù)調(diào)查分析，經(jīng)營(yíng)微利、維持型的市場(chǎng)占48%，經(jīng)營(yíng)虧損型的市場(chǎng)占25%，真正盈利型的辦得好的市場(chǎng)只占27%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，竟有62%的人對(duì)市場(chǎng)的產(chǎn)品質(zhì)量?jī)r(jià)格管理不滿意。（4）建材市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：①幾種市場(chǎng)業(yè)態(tài)將長(zhǎng)期共存，攤位制市場(chǎng)將長(zhǎng)期存在并不斷提升。這主要的原因是由我國(guó)的生產(chǎn)力水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，流通資本相對(duì)集中的程度，居民收入對(duì)市場(chǎng)需求的水平?jīng)Q定的。因此，攤位制市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期存在。②商場(chǎng)化市場(chǎng)、主題購(gòu)物中心在大中城市將會(huì)得到較快的發(fā)展。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人民富裕了，消費(fèi)需求不僅多了，要求也高了，消費(fèi)從商品數(shù)量的要求，轉(zhuǎn)向質(zhì)量的要求；從商品品種的要求轉(zhuǎn)向品牌的要求；從實(shí)用的要求轉(zhuǎn)向了多功能的要求；從單一購(gòu)買轉(zhuǎn)向綜合配套；從購(gòu)買商品到要求物質(zhì)環(huán)境，再到要求系列服務(wù)。③招商制的批發(fā)大市場(chǎng)，將發(fā)展物流配送、形成現(xiàn)代集散中心。建材超市是一種先進(jìn)業(yè)態(tài)，現(xiàn)代流通方式。⑤建材交易中心。主要開(kāi)展建材、工程設(shè)備展示、看樣訂貨、網(wǎng)上交易，頗具特色。從我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷史來(lái)看，它與特定的制度背景、產(chǎn)品技術(shù)特征、企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征相關(guān)聯(lián)，專業(yè)市場(chǎng)形成和發(fā)展的實(shí)質(zhì)是節(jié)省交易費(fèi)用，其核心在于它具有信息優(yōu)勢(shì)。在稅費(fèi)方面享受優(yōu)惠，社會(huì)治安良好，地方政府在專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部營(yíng)造這一體制環(huán)境，使專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)外人為地營(yíng)造體制的“落差”，吸引外地經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)交易，進(jìn)一步增強(qiáng)了專業(yè)市場(chǎng)的信息積聚效應(yīng)。（6）國(guó)家高度重視農(nóng)村專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，積極開(kāi)拓農(nóng)村市場(chǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需。為此，提出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、構(gòu)建和諧社會(huì)、樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、全面建設(shè)小康社會(huì)等發(fā)展戰(zhàn)略?？h區(qū)以下的農(nóng)村專業(yè)市場(chǎng)形成的制度背景和經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)已發(fā)生了重大的變化，流通領(lǐng)域的其它商業(yè)形式和周邊地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的興起對(duì)某專業(yè)市場(chǎng)質(zhì)量不高、市場(chǎng)手段落后等問(wèn)題將直接影響專業(yè)市場(chǎng)的生存和發(fā)展。為此，國(guó)家重點(diǎn)支持專業(yè)市場(chǎng)實(shí)施新的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。增加內(nèi)需，保障供應(yīng)發(fā)揮重要作用；涌現(xiàn)出了一批具有較強(qiáng)幅射能力的大型批發(fā)市場(chǎng)，由于這些大型批發(fā)市場(chǎng)輻射半徑大，具有較強(qiáng)的交易和集散功能、價(jià)格形成和發(fā)現(xiàn)功能、結(jié)算功能、風(fēng)險(xiǎn)分散功能，商貿(mào)流通規(guī)模大，創(chuàng)造了更大的經(jīng)濟(jì)效益，成為地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱，財(cái)政收入的主要來(lái)源；現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理方式在部分專業(yè)市場(chǎng)得到應(yīng)用。①缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理。出現(xiàn)了“有市無(wú)場(chǎng)”和“有場(chǎng)無(wú)市”的現(xiàn)象。一些建材市場(chǎng)選址不符合城市化的發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)施簡(jiǎn)陋，不夠配套。交易手段落后，95%以上的專業(yè)市場(chǎng)基本是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨、交易為主，代理結(jié)算還不普遍。③市場(chǎng)主體組織化程度低、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)存在盲目性。一方面，他們?cè)谑袌?chǎng)交易中往往處于不利地位，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)能力很有限；另一方面，受利益的驅(qū)使，假冒偽劣商品時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益，影響了專業(yè)市場(chǎng)的形象。另外，零星分布在城區(qū)范圍內(nèi)的建材經(jīng)營(yíng)點(diǎn)也對(duì)城區(qū)居民造成不利影響，特別是鋁合金門窗制作產(chǎn)生刺耳的噪聲、油漆及其它化工產(chǎn)品散發(fā)的有害氣體等等，這些不利影響已引起社會(huì)各界的普遍關(guān)注。從中央到地方對(duì)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)比較重視，近年的發(fā)展也比較快，但由于信息網(wǎng)絡(luò)隸屬于不同的地方和部門，資源不能共享，遠(yuǎn)未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。⑥市場(chǎng)管理政出多門，經(jīng)營(yíng)交易者的負(fù)擔(dān)過(guò)重。⑦建材商品的一個(gè)重要特點(diǎn)是用量大、價(jià)值高、物流費(fèi)用在商品成本中占一定比重。項(xiàng)目建設(shè)有利于降低建材產(chǎn)品的物流費(fèi)用，提高建材產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)效益。從保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的戰(zhàn)略角度重視專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)商貿(mào)流通，激活農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。目前，某礦業(yè)、皖北煤電兩大集團(tuán)公司，已建成20多對(duì)大型現(xiàn)代化煤礦，加上地方性煤礦，部分煤礦和鐵礦石采選等項(xiàng)目建設(shè)需要大量的工業(yè)用鋼材，某市鋼材市場(chǎng)潛力巨大。項(xiàng)目選址在某市遠(yuǎn)郊的烈山區(qū)，臨近京臺(tái)高速公路烈山出入口，輻射帶動(dòng)范圍廣泛，既有利于城市消費(fèi)鋼材的需要，也有利于鄉(xiāng)村對(duì)鋼材的選購(gòu)。加快產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人口向居住區(qū)集中，建設(shè)成為最適宜創(chuàng)業(yè)和最適宜人居住。煤礦開(kāi)采是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，由于新建企業(yè)不再承擔(dān)社會(huì)職能，大量的礦區(qū)職工生活將通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)