【正文】 從中賺取了利潤，在是“多贏”策略，如果**花園還有在以后的銷售中繼續(xù)“多贏”，他就應(yīng)該改變策略，結(jié)合新的問題去想好的策略，畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。**花園的價(jià)格策略給我的啟示是，如果日后做房地產(chǎn)銷售，首先，我們要看看自己的項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，優(yōu)勢強(qiáng)我們定價(jià)就可以高，如果劣勢大價(jià)格就調(diào)低，這樣雖然利潤降價(jià)了，但是我們會吸引更多購房者。在這些情況下低價(jià)，是一個(gè)好的策略。絕對單價(jià)過高，超過當(dāng)?shù)刂髁髻彿績r(jià)格。所以我們看到，在這些情況下開發(fā)商應(yīng)該選擇降價(jià)，產(chǎn)品均好性不強(qiáng)，也沒特色。**花園運(yùn)用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場占有率，讓一些無法支付高價(jià)的新消費(fèi)成為實(shí)際購買者，獲得更多的顧客。開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體，占項(xiàng)目總成本的80%左右，所以說如果開發(fā)成本低了房價(jià)或許就會下降點(diǎn)，現(xiàn)在建材、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和人員工資越來越高，自然而然開發(fā)成本就會高，房價(jià)也會只升不降。這一價(jià)格策略可以說是成功的。價(jià)格是消費(fèi)者最為關(guān)心的，是影響消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。案例討論**花園的價(jià)格策略給你的啟示是什么？答：房地產(chǎn)現(xiàn)在正處于上升階段，所以高價(jià)位是隨處可見的。這些看法準(zhǔn)不準(zhǔn)確，有待實(shí)踐證明。**花園的均價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)（4000元），不僅再沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢，在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢?；仡櫼陨线^程，**花園在價(jià)格戰(zhàn)略的運(yùn)用上是十分成功的，開發(fā)商秉承其原先成功開發(fā)珠島花園的經(jīng)驗(yàn)（珠島由早期最低2000元到幾年后最高4000多元，與**花園有相似之處，但**花園在市場推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節(jié)奏），不是把價(jià)格的“低開高走”作為一種簡單的戰(zhàn)術(shù)，而是作為實(shí)現(xiàn)其市場戰(zhàn)略的核心，有效應(yīng)用其他戰(zhàn)術(shù)，成功地實(shí)現(xiàn)了市場目標(biāo)。推出后第一周即銷售出大約300多套單元，依然十分成功。第三期樓盤的推出則在9月初，此時(shí)**花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動效應(yīng)的心理影響下，形成了一批忠實(shí)的買家。**花園以低價(jià)發(fā)售的做法，令周圍樓盤避其鋒芒，高掛免戰(zhàn)牌，制造出強(qiáng)烈轟動的效應(yīng)，令其一時(shí)成為房地產(chǎn)市場談?wù)摰臒狳c(diǎn)。綠化環(huán)境與配到設(shè)施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現(xiàn)樓作樣板，并在規(guī)劃上進(jìn)行了一般市區(qū)樓盤不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。推出的主要是15層的小高層單元，平均價(jià)格為3500元，最高價(jià)不超過4000元，最低價(jià)僅為2500元。開發(fā)商同時(shí)提出“六個(gè)一流”和“八個(gè)當(dāng)年一定實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo)，在買家心里留下深刻的印象。而該花園必須是一個(gè)以速度和規(guī)模取勝的樓盤，較之于單位利潤的極大化，市場規(guī)模及占有率更為重要。該花園規(guī)模為12萬平方米，其規(guī)模在工業(yè)大道南一帶是比較大的，但環(huán)境配套設(shè)施方面基本是空白，而附近數(shù)個(gè)大型樓盤正在熱賣中，一些樓盤已建立起良好的品牌形象，一些樓盤已是現(xiàn)樓，配套設(shè)施亦較完善。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個(gè)樓盤的價(jià)格成為消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，最好遠(yuǎn)低于心里價(jià)格，才會廣泛吸引消費(fèi)者。在房地產(chǎn)市場，只有在大幅度調(diào)整價(jià)格的情況下，價(jià)格才成為市場購買行為中的敏感因素。第二，從群體來看，由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復(fù)雜。例如，江燕路的樓價(jià)一般被認(rèn)為在4000~4500元左右。人們常說的“天河區(qū)的樓價(jià)”、“濱河?xùn)|路的樓價(jià)”，都是與地域位置緊密相關(guān)的。第一篇：房地產(chǎn)市場營銷案例分析房地產(chǎn)市場營銷案例分析指導(dǎo)老師：孔德軍學(xué)生：張小葉時(shí)間：2011年5月8日案例分析**花園的價(jià)格策略**花園自推向市場以來，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場地位，與其成功地應(yīng)用價(jià)格策略是分不開的。第一，房地產(chǎn)的價(jià)格與區(qū)域概念緊密相連。這樣的一個(gè)價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來的價(jià)位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。我們把這種價(jià)位稱之為“心里價(jià)格”。消費(fèi)者往往對輕微的價(jià)格調(diào)整不是很敏感，不像其他商品，細(xì)微的價(jià)格調(diào)整往往帶來銷售額的速度增加。第三，從購買過程看，決定購買的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的，這個(gè)價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎(chǔ)上發(fā)生的。**花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理，成功地吸引了消費(fèi)群體，從而建立并鞏固了自己的市場地位。在這種形勢下，如果只是靠營造現(xiàn)場氣氛進(jìn)行銷售，則該花園的銷售將會是一個(gè)漫長的過程。在當(dāng)時(shí)，工業(yè)大道南一帶樓盤的心理價(jià)為在3600~4000元左右，該樓盤針對性地以均價(jià)3000元推出，遠(yuǎn)低于心里價(jià)位，吸引了大量炒家和買家排隊(duì)搶購，樓盤即時(shí)全部售出，造成市場轟動。第二期推出時(shí)，是第二年6月初。此時(shí)**花園的征地規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到52萬平方米，在珠海區(qū)的開發(fā)規(guī)模首屈一指。所以的這一切都增強(qiáng)了買家的信心和提高了其心理價(jià)位，所以雖然第二期樓盤價(jià)格有所提升，但依然與買家的心理價(jià)格有很大差距，正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發(fā)售日，256套單位全部售出。至此，**花園的市場價(jià)位變得非常牢固、強(qiáng)大。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。而樓盤售價(jià)回歸至正常水平，以均價(jià)4000元發(fā)售，與周圍樓盤的價(jià)格相接近。當(dāng)然，**花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對心理價(jià)格建立競爭優(yōu)勢，而忽視了后期定價(jià)建立競爭優(yōu)勢，對后期的市場應(yīng)變力有一定的影響。因此，鑒于競爭對手已根據(jù)**花園前兩期的銷售情況調(diào)低了售價(jià)，**花園雖然有知名度、一定規(guī)模的配套設(shè)施作支持，但由于推出的單元數(shù)量大，所以即使沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢作支持，也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢作支持，否則，將會付出銷售速度放緩的代價(jià)，目前銷售上的優(yōu)勢亦難以保持。但無論如何，**花園在價(jià)格戰(zhàn)略上的成功運(yùn)用都值得房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)、借鑒。**花園采取低于心理價(jià)格戰(zhàn)略可以說是獨(dú)樹一幟，形成亮點(diǎn)。**花園在銷售中制定的價(jià)格既讓消費(fèi)者滿意，又符和開發(fā)商的利益。房地產(chǎn)價(jià)格是由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和利潤三大部分構(gòu)成。因此，**花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費(fèi)者的青睞你就要從源頭截流。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設(shè)施完善度、周圍環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系，一期時(shí)，其設(shè)施設(shè)備基本空白，而附近又有很多樓盤，**花園選擇低價(jià)是必然的。樓盤的開發(fā)量過大。競爭激烈，類似產(chǎn)品過多。因?yàn)?，這樣便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，而且日后的價(jià)格也便于其控制。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項(xiàng)目所處的環(huán)境，這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境和所在區(qū)域的社會環(huán)境，自然環(huán)境好的可以價(jià)格高，如果在你周圍有很多競爭者，那么，適當(dāng)降價(jià)是可以吸引消費(fèi)者眼球的，再就是在項(xiàng)目所在的區(qū)域里，如果居民生活水平高，高價(jià)房也會一售而空的?？赐赀@個(gè)案例我還發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)銷售過程中，使用價(jià)格策略是最好的一個(gè)辦法，打價(jià)格戰(zhàn)略是穩(wěn)