【正文】 勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 第二部分：市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹觥＃ㄆ渌枰暶鞯氖马?xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。撰寫本可行性研究報(bào)告。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。（三）、附件：項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件；項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（或環(huán)境影響登記表或環(huán)境影響報(bào)告表）的批準(zhǔn)文件；有 關(guān)場(chǎng)地、規(guī)劃、拆遷等的預(yù)審文件；其它有關(guān)文件。附表、附圖、附件：（一）、附表：主要建、構(gòu)筑物一覽表；主要設(shè)備一覽表；實(shí)施進(jìn)度表；總投資估算匯總表；損益表；現(xiàn)金流量表；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率測(cè)算表；借款償還表。十三、社會(huì)評(píng)價(jià)（一）、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析；（二）、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析；（四）、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論。十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）、房屋出售、出租收入測(cè)算；（二）、利潤(rùn)測(cè)算；（三）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。編制總投資估算匯總表。（1）、建筑工程費(fèi)；（2）、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)；（3）、安裝工程費(fèi)；（4）、工程建設(shè)其他費(fèi)用；（5）基本預(yù)備費(fèi)；（6）、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。十一、投資估算及資金籌措（一）、投資估算。九、項(xiàng)目招標(biāo)（一）、招標(biāo)范圍；（二）、招標(biāo)組織形式；（三）、招標(biāo)方式；（四）、招標(biāo)管理。（二）、安全設(shè)施；（三）、消防設(shè)施。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（一）、危害因素及危害性分析。五、節(jié)能、節(jié)水措施（一）、能耗指標(biāo)分析及節(jié)能措施；（二）、水耗指標(biāo)分析及節(jié)水措施。（1）、平面布置和功能要求；（2）、主體工程；（3）、輔助工程。（1）、建筑物風(fēng)格；（2）、建筑物特征與結(jié)構(gòu)；（3）、建筑物功能；（4）、建筑物與城市的協(xié)調(diào)。（三）、建筑物方案。四、建筑方案選擇（一）、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則；（二）、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案。（四）、建設(shè)地址條件。地點(diǎn)與地理位置；建設(shè)地址土地權(quán)屬、類別及占地面積。（三）、銷售預(yù)測(cè)；（四）、營(yíng)銷策略。（二）、市場(chǎng)供求分析。二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（一）、投資環(huán)境分析。項(xiàng)目名稱；開發(fā)商概況；可行性研究報(bào)告編制依據(jù)；項(xiàng)目提出的理由；項(xiàng)目擬建地點(diǎn)；項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；項(xiàng)目主要建設(shè)條件。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及組織安排 項(xiàng)目銷售期及銷售時(shí)間的確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃（樓盤均價(jià)、各樓均價(jià)、每戶均價(jià)，考慮水平價(jià)差和垂直價(jià)差）(參見房地產(chǎn)開發(fā)教材及大連市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))(主要報(bào)表及指標(biāo))(主要報(bào)表及指標(biāo))風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn),使用單因素的敏感性分析的方法進(jìn)行不確定性分析。第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告論文大綱房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告論文大綱總論(依據(jù)有關(guān)規(guī)定)（項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)，開發(fā)商簡(jiǎn)介，項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)和要求等）(地形,地貌,水文地質(zhì),周邊環(huán)境,城市規(guī)劃,交通及公共設(shè)施施工條件,社會(huì)環(huán)境條件,征地拆遷條件,擬建地址建設(shè)條件,投資條件比選,推薦建址方案)（主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）(2006,2007年全國(guó)行業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)幾年趨勢(shì)預(yù)測(cè)調(diào)查)(2006,2007年全國(guó)行業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)幾年趨勢(shì)預(yù)測(cè)調(diào)查)(需求分析,供給分析,當(dāng)前租售價(jià)格調(diào)查和預(yù)測(cè),主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析調(diào)查，重點(diǎn)部分) 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析建設(shè)條件（要確定兩種方案）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目構(gòu)成,平面布置及戶型設(shè)計(jì)及戶型面積,功能要求,建筑藝術(shù),功能以及與城市的協(xié)調(diào),建筑,結(jié)構(gòu),道路,綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。做總平面圖和標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)(項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析,社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析,結(jié)論)(環(huán)境現(xiàn)狀,項(xiàng)目前期及實(shí)施對(duì)環(huán)境的影響,環(huán)保措施及相應(yīng)投資,節(jié)水節(jié)電及消防等)結(jié)論及建議(兩個(gè)方案的比較)第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制大綱建設(shè)項(xiàng)目基本知識(shí)介紹（7）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制大綱一、總論（一）、項(xiàng)目背景與概況。（二）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（三）、問題與建議。國(guó)家有關(guān)政策；選擇開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、開發(fā)政策因素分析。需求分析；供給分析。三、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件（一）、建設(shè)規(guī)模及方案；（三）、建設(shè)地址現(xiàn)狀?，F(xiàn)有土地狀況。地形、地貌條件；工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件；周邊建筑物與環(huán)境條件；城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求條件；交通條件；社會(huì)環(huán)境條件；法律支持條件；公共設(shè)施條件（給水、排水、燃?xì)狻⒌缆返龋?；征地拆遷條件；施工條件?？偲矫娌贾煤凸δ芤?；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述；繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，選定主要參數(shù)。建筑物方案描述。主體工程與輔助工程。主要工藝設(shè)備系統(tǒng)；配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)等）。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)（一）、項(xiàng)目建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀；（二）、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響；（三）、環(huán)境保護(hù)措施；（四）、環(huán)境保護(hù)設(shè)施及投資；（五）、環(huán)境影響評(píng)價(jià)。主要隱患部位；有害物質(zhì)種類及危害性分析。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）、組織機(jī)構(gòu)；（二）、人力資源配置。十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（一）、建設(shè)工期；（二）、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排。投資估算依據(jù)；建設(shè)投資估算。建設(shè)期借款利息估算。（二）、融資方案。投資回收期；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；資本金利潤(rùn)率；借款償還期及還款來(lái)源。十四、研究結(jié)論與建議（一）、方案的總體描述；（二）、結(jié)論及建議。（二）、附圖：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖；建設(shè)地址地理位置圖；建設(shè)用地紅線圖；建筑物平面、立面、剖面圖及標(biāo)準(zhǔn)樓層圖。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模版)目錄第一部分：項(xiàng)目總論 第二部分：市場(chǎng)研究 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評(píng)價(jià) （定性）（影響及對(duì)策）第八部分：研究結(jié)論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。形成意見和結(jié)論。我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。第一部分：項(xiàng)目總論 這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過(guò)程等情況。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。①項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；③從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。9)其他 ⑤大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 規(guī)劃控制要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果②項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況③項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程④研究工作進(jìn)展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。④未來(lái)23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市