【正文】 白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。 建筑設(shè)計 住宅設(shè)計本工程采用10層單元式渡假公寓。機(jī)動車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。本項(xiàng)目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力, ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 規(guī)劃控制要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果②項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況③項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進(jìn)展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。①項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。第一部分：項(xiàng)目總論 這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。我們已（或沒有）對本報告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。形成意見和結(jié)論。第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告(模版)目錄第一部分：項(xiàng)目總論 第二部分：市場研究 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財務(wù)評價 （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評價 （定性）（影響及對策）第八部分：研究結(jié)論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：我們在本調(diào)查報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。打造文化休閑主題。筆者認(rèn)為，應(yīng)以海南大學(xué)為切入點(diǎn)，將海甸島建設(shè)成為文化中心?，F(xiàn)在海甸島的夜晚小吃滿大街都是，要規(guī)范一下，騎樓我覺得那個地方太狹隘了，并且那邊的交通比較擁堵，停車的地方太少,在在特色古樓那邊可以搞一些少數(shù)民族特色的商店與活動，以吸引來自不同地方的游客。但是在那里的環(huán)境還是很優(yōu)美的，所以，我覺得建一個海口文化特色街是不錯的。至于橋西小區(qū)的建設(shè)，橋西小區(qū)位于世紀(jì)大橋的西側(cè)，論交通算是比較便利的。該地段地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目位于海甸島西部，東至環(huán)島路，西至現(xiàn)狀美麗沙沙壩，南至海甸溪北岸，北至世紀(jì)大道北端海岸。目前，海南文昌、瓊海、萬寧、陵水等東部沿海市縣，已吸引眾多港資房地產(chǎn)開發(fā)萬寧神州半島，雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)投資開發(fā)陵水清水灣，華潤集團(tuán)投資開發(fā)萬寧石梅灣，新世界集團(tuán)投資開發(fā)?？诿利惿?，富力集團(tuán)投資開發(fā)陵水香水灣。海南現(xiàn)在還是一個農(nóng)業(yè)導(dǎo)向的省，進(jìn)出口貿(mào)易占經(jīng)濟(jì)的比重不是特別大，所以要投資的話建議了解了解特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)加工業(yè)和旅游業(yè)之類的項(xiàng)目?？偠灾?，?？谑幸粋€投資環(huán)境很好的城市，海口發(fā)展需要有國際化視角。海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，國家給予的政策比較具體，確定了海南和?？谖磥戆l(fā)展的定位，思路更清晰，給予海南的低空開放，即開放型彩票等優(yōu)惠政策，就是給予?？谝约皝砗？谕顿Y的企業(yè)的最大機(jī)遇。我覺得在?？谕顿Y存在著許多機(jī)遇。隨著海南國際旅游島離境免稅政策、自由貿(mào)易區(qū)的建立再到相關(guān)后續(xù)政策細(xì)則的出臺，海南將會跟所有其他中國濱海城市拉開差距。國家房產(chǎn)新政不斷出臺，特別是近日海口和三亞市都出臺了針對海南房產(chǎn)發(fā)展的新政。第一篇：房地產(chǎn)營銷實(shí)務(wù)論文房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告房地產(chǎn)營銷實(shí)務(wù)——房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告姓 名 龔沛鋒房地產(chǎn)營銷策劃課程論文一、以目前市場來看，?？谶m不適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，國家給予的政策比較具體，確定了海南和海口未來發(fā)展的定位，思路更清晰。給予海南的低空開放、即開型彩票等優(yōu)惠政策，就是給予?？谝约皝砗？谕顿Y的企業(yè)最大的機(jī)遇。我認(rèn)為，雖然相關(guān)房產(chǎn)新政出臺，短時間內(nèi)對海南房產(chǎn)發(fā)展有一定的影響，但是海南擁有獨(dú)特的環(huán)境和自然資源，而且海南國際旅游島諸多方面的政策，將使海南的房產(chǎn)發(fā)展將更理性化，海南今后的房產(chǎn)發(fā)展仍然是前途光明。受各項(xiàng)政策和國家宏觀調(diào)控的影響，在國際旅游島建設(shè)背景下，海南房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展態(tài)勢會持續(xù)下去。投資?？诰褪亲畲蟮臋C(jī)遇。列舉海南省的優(yōu)勢：國際旅游島戰(zhàn)略，國家給予的優(yōu)惠政策，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上的優(yōu)勢，?？谀壳敖Y(jié)構(gòu)化升級。二、如果適合投資，應(yīng)投資什么項(xiàng)目海南投資什么行業(yè)好呢？農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、旅游業(yè)、海南最發(fā)達(dá)的三個行業(yè)。海口出口的產(chǎn)品主要是農(nóng)產(chǎn)品和初級工業(yè)品，值得一提的是，?？跊]有保稅區(qū)，另外洋浦也建有經(jīng)濟(jì)開發(fā)特區(qū)。三、建橋西小區(qū)項(xiàng)目的可行性研究橋西小區(qū)是海南大學(xué)教工住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，位于海口市海甸島世紀(jì)大橋西側(cè)。小區(qū)遠(yuǎn)離市中心，擁有著安靜的生活氛圍。但是附近的一區(qū)設(shè)施我覺得不適合住宅，首先有大型的超市供人們買日常用品，而且也沒有市場供住宅的人買菜。首先建成 古建筑的步行街，里面有不同的小吃店和不同的商店，樓層不要超過2層，不然會破壞古建筑的美感。在海南建設(shè)國際旅游島的大環(huán)境下，海口的發(fā)展是缺少整體規(guī)劃的，整體顯現(xiàn)較亂的狀態(tài)，國貿(mào)成為?？诮?jīng)濟(jì)中心的設(shè)想在實(shí)踐中大打折扣，但總體來說明珠廣場，國貿(mào)可謂成為海口的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶，但海口的文化產(chǎn)業(yè)并不多。橋西小區(qū)地段應(yīng)與海南大學(xué)、白沙門三點(diǎn)連成一個面，內(nèi)容相互補(bǔ)充。并且，我們可以利用跨海大橋下的水源搞一些水上項(xiàng)目，比如夜游?？诰坝^，可以在河道兩旁裝上不同顏色的燈，讓人感到特色的美麗。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。撰寫本可行性研究報告。（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項(xiàng)目主管部門對項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。②供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似