河南博越房地產(chǎn)咨詢有限公司“榮森世紀新城”項目營銷策劃報告營銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架-展示頁
2025-07-10 20:42本頁面
【正文】 生活區(qū)概念。 劣勢 原有地段概念是本案最大的劣勢。 房型面積配比的合理性，有利于銷售。 一旦突破了 3 個月的品牌塑造期，本案就完全有可能進入高速度去化狀況！ 5 四、 產(chǎn)品分析結(jié)論――本案在競爭格局中的 SWOT 分析 優(yōu)點： 大規(guī)模社區(qū)，具有規(guī)模效益，有營造生活概念的基本載體。但是 在推出階段，明顯偏大的房型將帶來銷售壓力！ 4 物業(yè) 物業(yè)管理將是本案品牌塑造的另一個 重點，應(yīng)當(dāng)啟用具有公認品牌知名度的物業(yè)公司，在項目本身不具備知名度的前提下，我們建議打著具有廣泛社會知名度“品牌物業(yè)”完成局部“借勢”的功能。假如真能操作到位： 卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點！ ――多次的市場調(diào)研已經(jīng)證實。 3 三、 產(chǎn)品 規(guī)劃 “均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來“均不好”的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤的“個案博弈”中本案總體規(guī)劃基本處于“不優(yōu)不劣”的局面。 交通問題已成為極為關(guān) 鍵的問題，值得我們高度重視 ！ 對于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！ 二、 配套 在本案推出后相當(dāng)長的時間內(nèi)， 本項目區(qū)域生活配套欠缺 ――屬于各種專業(yè)市場、倉儲庫房的集中地，其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設(shè)施屈指可數(shù)，成為消費者選擇居住區(qū)域的一大抗力。 本案由于所處位置相對比較靠里，出口不很理想，建議小區(qū)出口應(yīng)當(dāng)及早整改。目前，道北路通往市區(qū)有三個出口，其中只有兩個可以過車，而且分布在道北路的兩端，道路交通狀況不十分理想―― 實際道路狀況相對糟糕 。 鑒于客戶對地段概念在感知和認知上有一定出入的現(xiàn)象 ，地段教育顯得尤為重要， 關(guān)于地段的形象營造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ 交通 2 本案所謂的 交通由 “道路”和“公共交通線路”構(gòu)成 。 然而，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過對本案周邊環(huán)境改善的介紹后，尤其是建華西路改造，定鼎路道口的打通等重大工程的啟動，使得 客戶對本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景 。 委托個體 :花費的太陽智誠 Sungshan 園東西工業(yè)有限公司 報告?zhèn)€體 :Shanghai 打開房地產(chǎn)投資請教有限公司 報告日期 :二 000 年 9 月 河南博越房地產(chǎn)咨詢有有限公司 20xx 年 3 月 “榮森世紀新城”項目營銷策劃報告 營銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架 1 第一部分：產(chǎn)品研究 一、 地段 地理位置 本項目位于道北區(qū)域老城區(qū)與西工區(qū)交匯處，屬于市郊偏僻地帶。 根據(jù) 目前洛陽市整體市場走勢，市政府建設(shè)重點在洛陽新區(qū)，廣泛市場調(diào)研以及定向產(chǎn)品測試后，我們發(fā)現(xiàn)： 本案所處地段社會認知度和認可度較低 ――在大部分客戶眼中，本案所處地段相對偏遠，配套設(shè)施比較缺乏。 看到這種轉(zhuǎn)變 ， 我們的信心也增強了！當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識里的投機性，不應(yīng)該過于慶幸。 本案處于道北路。但是建華西路以及定鼎路道口的打通，將極大地改善道路狀況。 本案附近 公共交通線路匱乏 ，僅有少量公交線途經(jīng)， 18 路、 19 路，而且公交車輛的次數(shù)明顯偏少。 在營銷推廣中，對消費者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。本案的社區(qū)規(guī) 模效應(yīng)遠遠優(yōu)于其達競爭樓盤，如果對景觀規(guī)劃進行適當(dāng)?shù)陌b。 在今后的傳播包裝過程中，大型社區(qū)概念將是去化速度最有力的利器！ 房型 本案因為是大型經(jīng)濟適用房小區(qū)， 就整盤戶型比控制而言，本案戶型主力戶型為 80 多平方米中檔戶型 ――象本案這樣的經(jīng)濟適用房樓盤，在前期品牌知名度完成后，市場迅速認可以至于產(chǎn)生熱銷的形式極有可能出現(xiàn)。 價格 由于本案為經(jīng)濟適用房小區(qū)，又加上在該區(qū)域市場競爭激烈，大多數(shù)樓盤都是經(jīng)濟適用房，房價偏低，在本案的去化任務(wù)指標(biāo)壓力下，本案應(yīng)當(dāng)采取較低的價格 經(jīng)過精密分析，我們認為： 市級品牌經(jīng)濟適用房樓盤的塑造將從根本上解決本案銷售的問題 然而在無品牌繼承的前提下， 3 個月的品牌塑造期內(nèi)必將按基本法則處理 鑒于此，我們在前期推盤過程中，制定了“ 低價試探、快速反應(yīng)、持續(xù)熱 銷 ”的基本策略。 兩條道路的修建，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間。 小區(qū)內(nèi)部配套新穎齊全，為居家提供便利條件。目前地段尚不被認可。 周邊交通、配套極不完善，業(yè)主出行、日常生活存在障礙。 6 機會 宏觀形勢看好，機不可失。 建華西路、定鼎路道口，將有效改善該地段形象和概念，同時以社會新聞形式引發(fā)社會注意本區(qū)域。 本案有可能成為區(qū)域地段代表作。 基于目前無品牌狀況的市場半徑，有效目標(biāo)消費群相對不足。 同時，對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)不足以吸引購買。 另外 ， 本案產(chǎn)品基本定型，已經(jīng)入市，已經(jīng)不可能再進行大的概念調(diào)整。 在目前狀況下，我們在產(chǎn)品概念上需要遵循兩大原則： 把現(xiàn)代居住風(fēng)格進行到底 建老百姓都住得起的好房子 結(jié)合上述兩大原則，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位： 打造一座十萬平方米大型園林社區(qū) 演繹新道北“居住改變生活”式榜樣時代的品質(zhì) 8 在居住環(huán)境上，我們用“現(xiàn)代風(fēng)格”來統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法”演繹“大社區(qū)居住文化”的特色概念就可以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認可或否定！ 這是一個榜樣時代的大型現(xiàn)代化小區(qū) 親綠、親地、親情、親和的人性規(guī)劃， 演繹著大都市摩登時代的時尚生活！ 跨越一切的運動、健康?? 這是一個 10 萬平方的中式逸居生活的現(xiàn)代版本 這是一個具有 國際化、未來化的生活領(lǐng)地。然而就洛陽目前的市場競爭狀況而言，本案在無
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