河南博越房地產(chǎn)咨詢有限公司“榮森世紀(jì)新城”項目營銷策劃報告營銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架-免費閱讀
【正文】 37 （ 2）本案銷售費用（包括銷售資料的準(zhǔn)備，辦公現(xiàn)場所發(fā)生的銷售人員管理費用）。 36 第五條 代理傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式 傭金標(biāo)準(zhǔn)：，具體傭金提取方法以單套銷售單價 元 /平方米為準(zhǔn)，乙方傭金按每成交一套按照總銷售金額 %提取，溢價部分甲乙雙方按照 6： 4 分成。 乙方所有人員工資、提成、獎金、各種補助等相關(guān)銷售費用均由乙方負(fù)擔(dān)。 房產(chǎn)交付使用后，甲方負(fù)責(zé)辦理入住交接事宜，乙方負(fù)責(zé)協(xié)助工作。 負(fù)責(zé)提供委托銷售項目的所有相關(guān)證明文件及銷售所需資料，并保證一切文件資料具有合法性和準(zhǔn)確性。 房型單片：與“銷售單片”配合使用。 32 附件二：銷售道具建議 設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等元件設(shè)置櫥窗進行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果 效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設(shè)計，最好有 4～ 5 張： 30 萬平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業(yè)、學(xué)校等設(shè)施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達。家共享 城市人生， 經(jīng)典逸居 坐擁洛陽繁華， 獨享世紀(jì)雅居 飛越傳統(tǒng)居住時代，升華現(xiàn)代生活品質(zhì) 系列二： 驚艷（ ———— 經(jīng)典社區(qū)） 傳承（ ———— 帝都文化精華） 享受（ ———— 五親空間親水、親綠、親情、親健康、親現(xiàn)代） 31 附件一：物業(yè)管理建議 物業(yè)管理提示 經(jīng)過多年的市場教育，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到“買房重物業(yè)管理”的階段，消費者講究住的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 媒體策略： DM單頁為主。 四大陣地： 現(xiàn)場 外展處 道北路圍板 周邊引導(dǎo)旗以及大型廣告牌 20 第二階段： 強銷期 全 新亮相 驚爆推出 全新出展； 排山倒海般的銷售攻勢 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)： 軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的全新亮相。 引起消費者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們先接受概念。世紀(jì)新城” 捆綁在 “新道北” 基座上 通過 “道北生活圈” 這個超級發(fā)射架 用 “建老百姓都住得起的好房子” 做點燃器，對外發(fā)射。因此，宣傳時必須充分挖掘自身優(yōu)勢與特點，創(chuàng)造概念。在這種情勢下，我們還必須在營銷過程 中完成另一個重要課題： 迅速樹立品牌形象 搶得“道北生活圈”內(nèi)樓市霸主地位進而成為知名經(jīng)濟適用房樓盤――這一點在運作中顯得相當(dāng)重要。世紀(jì)新城的定位系統(tǒng)和營銷企劃策略，我們堅持高起點、高品位、高 立意的“三高”原則。 （ 2）本區(qū)域內(nèi)樓盤價位適中，競爭力極強，有很強的吸納能力，居民主要在該地區(qū)內(nèi)解決住房。就工程進度以及內(nèi)斂型品質(zhì)特征而言，就群雄紛爭、諸侯并起的房地產(chǎn)市場局面看，本案很難在短時間內(nèi)塑造成樣板樓盤，其有效影響力主要集中在道北區(qū)域。 同時，對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)不足以吸引購買。 6 機會 宏觀形勢看好，機不可失。 兩條道路的修建，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間。 在營銷推廣中，對消費者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 看到這種轉(zhuǎn)變 ， 我們的信心也增強了！當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識里的投機性，不應(yīng)該過于慶幸。 鑒于客戶對地段概念在感知和認(rèn)知上有一定出入的現(xiàn)象 ，地段教育顯得尤為重要， 關(guān)于地段的形象營造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ 交通 2 本案所謂的 交通由 “道路”和“公共交通線路”構(gòu)成 。 3 三、 產(chǎn)品 規(guī)劃 “均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來“均不好”的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤的“個案博弈”中本案總體規(guī)劃基本處于“不優(yōu)不劣”的局面。 房型面積配比的合理性，有利于銷售。 有極大的炒作空間，本案地段升值在望。而本項目在產(chǎn)品的構(gòu)造上的“均好性”――地段升值、社區(qū)功能、環(huán)境宜人、房型特色、配套趨勢等在介紹清楚后都符合這類人群的需求。 第二階段：進場三個月后，客戶群覆蓋市區(qū) 隨著工程形象的確立、品牌知名度的廣泛傳播、周邊配套設(shè)施的建成以及公交線路的改善，本案目標(biāo)市場半徑將因為品牌而明顯擴大，客戶群覆蓋市區(qū)。故本區(qū)域應(yīng)當(dāng)展開強大宣傳攻勢 將其發(fā)展為核心目標(biāo)區(qū)。 首先營造一個高尚的地段、一種大型、時尚的生活概念 在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品本身就已經(jīng)站到一定的高度。只有在快速占領(lǐng)區(qū)域市場的過程中樹立起名盤形象，才可能進而推廣到整個全方位市場。本案的操作不是簡單的賣現(xiàn)代生活概念，而是創(chuàng)造一個與流行風(fēng)格接軌的有傳統(tǒng)文化底蘊的生活方式。 一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層” 進入無引力（無直接競爭對手）的太空運行軌道自由運行。 不涉及具體產(chǎn)品具體價格等細(xì)節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調(diào)整。 集中兵力，產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，數(shù)月積累的客戶促成集中成交，形成“火爆銷售” 本階段除了各種媒體及單頁的狂轟亂炸以及銷售促銷模式外，我們還考慮了四項活動為品牌樹立推波助瀾： “榮森之星、世紀(jì)之家”評選活動 內(nèi)容：評出具有現(xiàn)代生活情趣的三口之家 目的：制造話題，引起社會注意，為廣告提供素材 21 江南金秋新民樂歌舞晚會 內(nèi) 容：以時下最為流行的“新民樂”最為特色節(jié)目表演 目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強樓盤與客戶的親和力 健康人生社區(qū)行 地點：本案定位之核心市場區(qū)域的社區(qū)內(nèi) 內(nèi)容：社區(qū)健康宣傳隊與各街道聯(lián)合，進行“健康宣傳”并邀請居民到本案現(xiàn)場來免費診斷（看房車配合接送） 目的：制造新聞，引起廣泛注意；突出本案健康主題；加強樓盤與客戶的親和力 榮森 輔以雜志、車體、戶外導(dǎo)示等多種方式。 這一切是由房地產(chǎn)市場的供求均
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