【正文】 估算和資金籌措 ? 投資估算 按照穩(wěn)健的土地取得價(jià)格為基準(zhǔn)，據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總 投資為 54, 萬(wàn) 元，詳見(jiàn)下表： 表 2：項(xiàng)目總投資估算表 （以穩(wěn)健土地取得方案為測(cè)算基準(zhǔn)） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資 比例 1 土地成本 32, 6, % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 12, 2, % 4 管理費(fèi) 1, % 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 % 7 公用設(shè)施專用基金 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 2, % 9 銷售稅金 4, % 10 合 計(jì) 54, 10, % 注： 單價(jià)為按計(jì)入容積率 建筑面積計(jì)算的單價(jià)。 項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、上海城投、寶地東花園、海上海、現(xiàn)代星洲城等大型企業(yè)、樓盤， 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項(xiàng)目未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好。 我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合十多年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，希望通過(guò)我們的努力，為貴司提供有價(jià)值的建議。 上海市徐匯區(qū)欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 可行性研究報(bào)告 上海華利置業(yè)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 — 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司上海分公司對(duì)貴公司委托的上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 地塊項(xiàng)目 開(kāi) 發(fā)可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司參考。 需要說(shuō)明的是，本報(bào)告中項(xiàng)目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)等依據(jù)《上海市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 20xx）第 1 號(hào)）、上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測(cè)算結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào) 整。 順頌 商祺 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司上海分公司 20xx 年 08 月 31 日 聯(lián) 系 人： 張華 聯(lián)系電話： 021－ 51720292 目 錄 一 項(xiàng)目總論 .............................................................................................1 1 項(xiàng)目背景 ............................................................................................1 (1) 項(xiàng)目名稱 ............................................................................................. 1 (2)研究工作依據(jù) ........................................................................................ 1 (3) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ........................................................................... 1 2 可行性研究結(jié)論 .................................................................................1 (1) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ............................................................................................. 1 (2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度假設(shè) ............................................................................... 2 (3) 投資估算和資金籌措 ........................................................................... 2 (4) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................... 3 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 .....................................................................4 1 投資市場(chǎng)分析 .....................................................................................4 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................................................... 4 (2) 上海市居民購(gòu)買能力分析 .................................................................... 5 (3) 上海市人口狀況分析 ........................................................................... 5 (4) 房?jī)r(jià) .................................................................................................... 6 (5) 需求分析 ............................................................................................. 7 (6) 供求關(guān)系 ............................................................................................. 8 (7) 市場(chǎng)小結(jié) ............................................................................................. 9 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 .....................................................................................9 (1) 區(qū)域市場(chǎng)界定 .................................................................................... 9 (2) 徐匯 區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r ................................................................... 9 (3) 徐匯 片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位 .................................................................... 11 (4) 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 ............................................................. 12 ①房產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局與發(fā)展特點(diǎn) .............................................................. 12 ② 徐匯 區(qū)供求情況分析 ............................................................................ 13 (5) 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 .......................................................... 15 (6) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景假設(shè) ............................................ 25 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) .................................................................................26 1 地塊分析 ..........................................................................................26 （ 1）項(xiàng)目位置 ........................................................................................26 （ 2）地形、地勢(shì) .....................................................................................27 （ 3）附近交通 ........................................................................................27 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 .......................................................................28 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 ..............................................................................28 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) ..........................................................................................29 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 ..........................................................................31 1 項(xiàng)目定位 ..........................................................................................31 五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ......................................................................35 1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 ............................................................................35 2 施工橫道圖 ......................................................................................35 六 投資估算與資金籌措 ..........................................................................36 1 項(xiàng)目總投資估算 ...............................................................................36 2 資金籌措 ..........................................................................................37 3 投資使用計(jì)劃 ...................................................................................38 七 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 ..........................................................................39 1 物業(yè)銷售收入估算 ............................................................................39 2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ............................................................................40 八 土地競(jìng)投價(jià)格測(cè)算 .............................................................................41 1 土地價(jià)格測(cè)算原理 ............................................................................41 2 測(cè)算前提 ..........................................................................................41 3 土地價(jià)格基本方案測(cè)算 ....................................................