【正文】 技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂園。 而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標志。所謂?個性化?是指其在群體結構上，各個 Business Park 單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。這將是北京首家推出的 Business Park 寫字樓模式。 就此，基于對國外 Business Park 發(fā)展脈絡的研究，對目前國外類似 Business Park 案例的分析，以及對北京各科技園區(qū)的調(diào)查，在充分發(fā)揮豐臺園地段優(yōu)勢及其環(huán)境潛質(zhì)的基礎上，在此建造 Business Park 的設想是完全可行的，也是非常適合的。 基于以上要求，目前中關村科技園區(qū)豐臺園是建造 Business Park 比較理想的位置。 雖然 Business Park 受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴格的要求和標準。 ” “ 商務花園的定義應當為：大城市的相對邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高 科技企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，能夠以相 對較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個性的產(chǎn)品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權，甚至獨門、獨院、獨戶，層數(shù)以多層為主，為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個量身定做的載體。 “ 豐臺園將會成為未來北京西南部的商務科技中心，西南部落后的經(jīng)濟發(fā)展狀況也急需一個商務中心來帶動該區(qū)域相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，辦公物業(yè)將是二期開發(fā)的核心和基礎。 2020 年初，威格斯出具了《中關村豐臺科技園區(qū) Ⅱ 期項目之顧問報告匯報稿》，對產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進行了調(diào)研分析和定位。 第二部分：商務花園 商務花園，是借用國外成熟的 Business Park 理念，對豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)提出的一種新的開發(fā)模式，它是豐臺園二期開發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點。這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃、開發(fā)和建設方式。 豐臺園一期的開發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位， 將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項目，但是，事實上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個重要的原因在于經(jīng)濟行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價千方百計壓低，即使賣給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來做成工業(yè)。 十年以來，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個工業(yè)園區(qū)，北京周邊的河北省，工業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢，遠郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價成本很低，加上無國家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補貼，實行零地價或低地價吸引工業(yè)項目的投資， 工業(yè)項目往往對商務環(huán)境要求不高， 而對地價成本極為敏感，所以大量工業(yè)項目向遠郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移，在這種情況下，豐臺如定位于工業(yè)用地，難有出路。 事實上，在十年后啟動的二期開發(fā)，地價成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴張帶來的拆遷量的增加，已經(jīng)使開發(fā)成本劇增，由一期開發(fā)時的平均成本900 多元 /平方米增長到 1600 多元 /米。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地最初是被定為中關村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建） ，在一期開發(fā)中，基本上是嚴格按照這個定位進行開發(fā)。但與十年前一期開發(fā)時的情況相比，二期開發(fā)時的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。 附：豐臺園 10 年開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的情況統(tǒng)計 單位：億元、家、人 主要指標 時間 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 總收入 9 .7 24 1 200 工業(yè)總產(chǎn)值 12 24 44 88 增加值 29 稅費 利潤總額 從業(yè)人員 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242 企業(yè)數(shù) 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301 注冊資本 25 豐臺園十年發(fā)展的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，豐臺園已完成了初期的積累，有了一定的經(jīng)驗、資本 和產(chǎn)業(yè)氛圍，在全國高新區(qū)競爭加劇的情況下，應該考慮二次創(chuàng)業(yè)的一些問題。 第二章 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟基礎 豐臺園從 1992 年正式開發(fā)，至今已 10 個年頭，企業(yè)數(shù)從無到有，累計已認定高新技術企業(yè) 2020 余家，存活的企業(yè)超過 1400 多家，已經(jīng)形成了一定的經(jīng)濟基礎。 科技創(chuàng)新孵化網(wǎng)絡目前已擁有孵化場地近 10 萬平方米，具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓、實驗室共享、創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務，為在孵的企 業(yè)和項目成長壯大奠定了基礎。 產(chǎn)業(yè)基地一期 平方公里，目前已具備了“七通一平”和“花園式科技園”景觀為基礎的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級開發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。在這個區(qū)域內(nèi)，有世界水平的航天技術中心和科研開發(fā)的雄厚物質(zhì)基礎，設備精良、門類齊全，科研開發(fā)和生產(chǎn)開發(fā)緊密銜接，形成了發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的整體合力 ，每 年都有數(shù)十項科研成果問世，呈現(xiàn)出新產(chǎn)品開發(fā)能力強、科研成果多、技術水平高的特點，為推進技術創(chuàng)新提供了有力的保障。 有北京電子工程學院、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學、裝甲兵工程學院等 7 所高等院校；豐臺區(qū)是僅次于海淀區(qū)的北京市第二大技術知識密集區(qū)。還有舉步即到的旅游景點世 界公園、花鄉(xiāng)森林公園和新建的綠色隔離帶，以及驅(qū)車 15 分鐘可飽覽的鷹山咀森林公園和青龍湖等景觀。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于豐臺橋南，西南四環(huán)路穿越腹地，是中關村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個基地。產(chǎn)業(yè) 基地分三期開發(fā)建設，是中關村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。 第一章 中關村豐臺園的位置和發(fā)展優(yōu)勢 中關村科技園區(qū)豐臺園始建于 1992 年 11 月，是中關村科技園區(qū)的重要組成部分，是經(jīng)批準的國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 第四部分，是商務花園與總部經(jīng)濟對接，形 成中關村（豐臺）總部基地，及總部基地的建設、推廣和理論的日趨成熟。 第二部分，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務花園模式在建設規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位上對科技園區(qū)的創(chuàng)新突破。 全文分四個部分進行論述。 中關村（豐臺）總部基地二期規(guī)劃 出臺歷程及營銷推廣研究報告 前 言 本文是對中關村（豐臺）總部基地整個項目 策劃、研究、建設思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。 中關村科技園區(qū)豐臺園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，實現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國外成熟的商務花園建設模式，與已日趨成熟的總部經(jīng)濟形態(tài)相結合，適應企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國第一家科技總部基地。 第一部分，是豐臺園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。 第三部分，是總部經(jīng)濟的理論。 目 錄 前言： 第一部分： 豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題 第 一 章： 中關村豐臺園的位置和發(fā)展優(yōu)勢 第 二 章： 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟基礎 第 三 章： 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題 第二部分： 商務花園 第 四 章： 商務花園模式的引進 第 五 章： 商務花園的規(guī)劃與建設 第 六 章： 商務花園理論問題的解決 第三部分： “總部經(jīng)濟”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟的發(fā)展 第 七 章： 總部經(jīng)濟的理論 第 八 章： 總部經(jīng)濟發(fā)展實際狀況的研究 第四部分： 中關村（豐臺）總部基地 —— 商務花園與總部經(jīng)濟對接的產(chǎn)物 第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究 以及對北京大型企業(yè)的實證調(diào)研 第 十 章： 中關村（豐臺）總部基地的確立、建設啟動和品牌推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學術界及媒體上所產(chǎn)生的影響 第五部分： 中關村（豐臺）總部基地的可持續(xù)發(fā)展 第十二章： 中關村（豐臺）總部基地的可持續(xù)發(fā)展研究 1 3 4 5 6 8 12 9 14 25 26 32 40 3 3 41 44 48 63 64 第一部分：豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況 及近年來發(fā)展面臨的問題 豐臺園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢，有了一定的經(jīng)濟基礎與產(chǎn)業(yè)基礎，但在發(fā)展過程中同時也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區(qū)順利推進所必須越過的一道障礙。它包括 5 平方公里產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街。 優(yōu)越的地理位置。沿四環(huán)路可就近達京石高速、京開高速、京津溏高速，通達首都機場、南苑機場也十分便捷。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于享有“花鄉(xiāng)”美譽的豐臺，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價值和文化價值的名勝古跡，盧溝曉月、大堡臺西漢古墓、金大都遺址、蓮花池都具有較高的知名度。 豐富的文教與科技資源。有中央、市屬科研院所 60 多家，各類科技人員 7 萬多人，占豐臺區(qū)人口總數(shù)的 10%，其中國內(nèi)外知名專家千余人，有充足的人才源和技術力量。 成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍。 完善的支撐服務體系。同時，園區(qū)還建立了中介服務體系、人才服務體系、投融資體系在內(nèi)的四大中介服務體系。 產(chǎn)業(yè)基地一期在 2020 年開發(fā)完成，實現(xiàn)了“七通一平”，取得了一定的成績，也得到了許多寶貴的經(jīng)驗、教訓。 第三章 豐臺園二期開發(fā)的啟動及需解決的問題 豐臺園二期是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地的一部分，占地 平方公里，緊臨一期，位于四環(huán)路南側(cè)，于 2020 年開始策劃啟動， 2020 年正式進場， 2020 年全面啟動。 一、地價成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。 但是，即便在 1992 年開發(fā)的時侯，豐臺園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益 不可能補償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)成本，即提出了以住宅補償產(chǎn)業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期開發(fā)按項目來運作，財政不可能大規(guī)模補貼，壓低地價所形成的市政建設虧損靠什么才能彌補 ？ 二、周邊園區(qū)的激烈競爭，使豐臺園再難以按工業(yè)用地的思路來開發(fā)。 三、一期開發(fā)的教訓與啟示。 這給業(yè)主的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委 會）壓低地價，讓別人來做成房產(chǎn)，還值不值？ 四、一期的經(jīng)驗： 最初招商形式：將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個地塊賣給企業(yè)； 這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建設得檔次太低，影響整個景觀；二是企業(yè)用地有自己的時間表，部分企業(yè)將土地分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是一方面企業(yè)無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設造成了空間的不可控制性。 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開發(fā)模式定位上的問題，園 區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。 第四章 商務花園模式的引進 豐臺園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對二期開發(fā)的模式、定位進行一系列的研究。 其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務花園” 在威格斯的報告中，有以下的定論。 ” “ 豐臺園二期項目的整體市場定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 —— 中關村?一區(qū)五園?中 —— 面向成長期的高科技中小企業(yè) —— 小型寫字樓群體為特征 —— 第一個大型、簇群式高科技商務花園 —— 實現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。 ” 在威格斯的技術說明上，對當時命名為北京首家商務花園的豐臺園二期這個項目的說明為： “隨著北京經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對于 Business Park 這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。首先，由于 Business Park 對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以 Business Park 一般分布于邊緣地區(qū)，這樣才能使 Business Park 的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為 Business Park，必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外， Business Park 與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要 Business Park 與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在 Business Park 內(nèi)人員工作外