【正文】 擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)與客戶的大廈冠名權(quán)，從而能夠充分滿足事業(yè)初成一族對(duì)于擁有一個(gè)“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的愿望。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園Business Park的成功引入，將會(huì)成為北京規(guī)劃的有益補(bǔ)充。它是坐落于城市邊緣，通過規(guī)劃有序的工作室或廠房，及優(yōu)美的綠色園林景觀給人以靈感和休閑的地方。以下是《北京日?qǐng)?bào)》發(fā)展的一篇報(bào)道：《北京規(guī)劃中的首家Business Park出臺(tái)》（北京日?qǐng)?bào)）（5月26日） ——首家Business Park落戶豐臺(tái)園5月25日，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園與英國(guó)道豐集團(tuán)、北京道豐數(shù)碼園在北京飯店舉行簽約儀式，將共同投資30億元人民幣打造北京首家Business Park。 隨后，豐臺(tái)園與英國(guó)道豐集團(tuán)在建設(shè)商務(wù)花園的思路上一拍即合，道豐決定與豐臺(tái)園合作，按商務(wù)花園規(guī)劃模式，合作建設(shè)道豐科技商務(wù)園?！蓖瑫r(shí)，顧問公司對(duì)國(guó)外商務(wù)花園的狀況進(jìn)行了說明。園區(qū)內(nèi)的住宅將采用景觀較好的精品板樓設(shè)計(jì)，極目西望，西側(cè)Business Park的高技派花園景觀可以盡收眼底，使其成為同時(shí)擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂園。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。所謂“個(gè)性化”是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè)Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。這將是北京首家推出的Business Park寫字樓模式。就此，基于對(duì)國(guó)外Business Park發(fā)展脈絡(luò)的研究，對(duì)目前國(guó)外類似Business Park案例的分析，以及對(duì)北京各科技園區(qū)的調(diào)查，在充分發(fā)揮豐臺(tái)園地段優(yōu)勢(shì)及其環(huán)境潛質(zhì)的基礎(chǔ)上，在此建造Business Park的設(shè)想是完全可行的，也是非常適合的。基于以上要求，目前中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園是建造Business Park比較理想的位置。雖然Business Park受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。”“商務(wù)花園的定義應(yīng)當(dāng)為：大城市的相對(duì)邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，能夠以相對(duì)較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個(gè)性的產(chǎn)品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權(quán)，甚至獨(dú)門、獨(dú)院、獨(dú)戶，層數(shù)以多層為主，為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個(gè)量身定做的載體?！柏S臺(tái)園將會(huì)成為未來北京西南部的商務(wù)科技中心，西南部落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也急需一個(gè)商務(wù)中心來帶動(dòng)該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，辦公物業(yè)將是二期開發(fā)的核心和基礎(chǔ)。2002年初，威格斯出具了《中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)Ⅱ期項(xiàng)目之顧問報(bào)告匯報(bào)稿》，對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進(jìn)行了調(diào)研分析和定位。第二部分：商務(wù)花園商務(wù)花園，是借用國(guó)外成熟的Business Park理念，對(duì)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)提出的一種新的開發(fā)模式，它是豐臺(tái)園二期開發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)方式。豐臺(tái)園一期的開發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項(xiàng)目，但是，事實(shí)上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個(gè)重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺(tái)園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價(jià)千方百計(jì)壓低，即使賣給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來做成工業(yè)。十年以來，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個(gè)工業(yè)園區(qū)，北京周邊的河北省，工業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價(jià)成本很低，加上無國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補(bǔ)貼，實(shí)行零地價(jià)或低地價(jià)吸引工業(yè)項(xiàng)目的投資，工業(yè)項(xiàng)目往往對(duì)商務(wù)環(huán)境要求不高，而對(duì)地價(jià)成本極為敏感，所以大量工業(yè)項(xiàng)目向遠(yuǎn)郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移，在這種情況下，豐臺(tái)如定位于工業(yè)用地，難有出路。事實(shí)上，在十年后啟動(dòng)的二期開發(fā)，地價(jià)成本隨著房屋密度、人口的增加和城市擴(kuò)張帶來的拆遷量的增加，已經(jīng)使開發(fā)成本劇增，由一期開發(fā)時(shí)的平均成本900多元/平方米增長(zhǎng)到1600多元/米。豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地最初是被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個(gè)功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開發(fā)中，基本上是嚴(yán)格按照這個(gè)定位進(jìn)行開發(fā)。但與十年前一期開發(fā)時(shí)的情況相比，二期開發(fā)時(shí)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。附：豐臺(tái)園10年開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況統(tǒng)計(jì) 單位：億元、家、人主要指標(biāo)時(shí)間1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年總收入9 .724200工業(yè)總產(chǎn)值12244488增加值29稅費(fèi)利潤(rùn)總額從業(yè)人員124571549815599155681528315847168732452229242企業(yè)數(shù)230324112626769126168258272301注冊(cè)資本25豐臺(tái)園十年發(fā)展的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，豐臺(tái)園已完成了初期的積累，有了一定的經(jīng)驗(yàn)、資本和產(chǎn)業(yè)氛圍，在全國(guó)高新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，應(yīng)該考慮二次創(chuàng)業(yè)的一些問題。 第二章 豐臺(tái)園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐臺(tái)園從1992年正式開發(fā)，至今已10個(gè)年頭，企業(yè)數(shù)從無到有，累計(jì)已認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)2000余家，存活的企業(yè)超過1400多家，已經(jīng)形成了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。科技創(chuàng)新孵化網(wǎng)絡(luò)目前已擁有孵化場(chǎng)地近10萬平方米，具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、實(shí)驗(yàn)室共享、創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務(wù)，為在孵的企業(yè)和項(xiàng)目成長(zhǎng)壯大奠定了基礎(chǔ)。目前已具備了“七通一平”和“花園式科技園”景觀為基礎(chǔ)的硬件條件，形成了完備的基地管理體制和制度，土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)完成，部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化三大產(chǎn)業(yè)群。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，有世界水平的航天技術(shù)中心和科研開發(fā)的雄厚物質(zhì)基礎(chǔ)，設(shè)備精良、門類齊全，科研開發(fā)和生產(chǎn)開發(fā)緊密銜接，形成了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的整體合力，每年都有數(shù)十項(xiàng)科研成果問世，呈現(xiàn)出新產(chǎn)品開發(fā)能力強(qiáng)、科研成果多、技術(shù)水平高的特點(diǎn)，為推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新提供了有力的保障。有北京電子工程學(xué)院、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、裝甲兵工程學(xué)院等7所高等院校；豐臺(tái)區(qū)是僅次于海淀區(qū)的北京市第二大技術(shù)知識(shí)密集區(qū)。還有舉步即到的旅游景點(diǎn)世界公園、花鄉(xiāng)森林公園和新建的綠色隔離帶，以及驅(qū)車15分鐘可飽覽的鷹山咀森林公園和青龍湖等景觀。 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境。豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地位于豐臺(tái)橋南，西南四環(huán)路穿越腹地，是中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個(gè)基地。產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設(shè)，是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一。第一章 中關(guān)村豐臺(tái)園的位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì)中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園始建于1992年11月，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分，是經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。第四部分，是商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接，形成中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地，及總部基地的建設(shè)、推廣和理論的日趨成熟。第二部分，是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務(wù)花園模式在建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位上對(duì)科技園區(qū)的創(chuàng)新突破。全文分四個(gè)部分進(jìn)行論述。中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地二期規(guī)劃出臺(tái)歷程及營(yíng)銷推廣研究報(bào)告前 言本文是對(duì)中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地整個(gè)項(xiàng)目策劃、研究、建設(shè)思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園，利用自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，采用國(guó)外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式，與已日趨成熟的總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)相結(jié)合，適應(yīng)企業(yè)總部選址的差異化需求，打造了全國(guó)第一家科技總部基地。第一部分，是豐臺(tái)園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。第三部分，是總部經(jīng)濟(jì)的理論。目 錄1前言： 3第一部分：豐臺(tái)園的位置、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題4第 一 章： 中關(guān)村豐臺(tái)園的位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì)5第 二 章： 豐臺(tái)園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)6第 三 章： 豐臺(tái)園二期開發(fā)的啟動(dòng)及需解決的問題8第二部分：商務(wù)花園9第 四 章： 商務(wù)花園模式的引進(jìn)12第 五 章： 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè)14第 六 章： 商務(wù)花園理論問題的解決25第三部分：“總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展26第 七 章： 總部經(jīng)濟(jì)的理論32第 八 章： 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際狀況的研究40第四部分：中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地——商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接的產(chǎn)物3第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究41以及對(duì)北京大型企業(yè)的實(shí)證調(diào)研443第 十 章： 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的確立、建設(shè)啟動(dòng)和品牌推廣48第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學(xué)術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響63第五部分：中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的可持續(xù)發(fā)展64第十二章：中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的可持續(xù)發(fā)展研究第一部分：豐臺(tái)園的位置、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題 豐臺(tái)園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但在發(fā)展過程中同時(shí)也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區(qū)順利推進(jìn)所必須越過的一道障礙。它包括5平方公里產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街。優(yōu)越的地理位置。沿四環(huán)路可就近達(dá)京石高速、京開高速、京津溏高速，通達(dá)首都機(jī)場(chǎng)、南苑機(jī)場(chǎng)也十分便捷。豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地位于享有“花鄉(xiāng)”美譽(yù)的豐臺(tái)，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價(jià)值和文化價(jià)值的名勝古跡，盧溝曉月、大堡臺(tái)西漢古墓、金大都遺址、蓮花池都具有較高的知名度。豐富的文教與科技資源。有中央、市屬科研院所60多家，各類科技人員7萬多人，占豐臺(tái)區(qū)人口總數(shù)的10%，其中國(guó)內(nèi)外知名專家千余人，有充足的人才源和技術(shù)力量。成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍。完善的支撐服務(wù)體系。同時(shí)，園區(qū)還建立了中介服務(wù)體系、人才服務(wù)體系、投融資體系在內(nèi)的四大中介服務(wù)體系。產(chǎn)業(yè)基地一期在2001年開發(fā)完成，實(shí)現(xiàn)了“七通一平”，取得了一定的成績(jī)，也得到了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。第三章 豐臺(tái)園二期開發(fā)的啟動(dòng)及需解決的問題 豐臺(tái)園二期是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地的一部分，緊臨一期，位于四環(huán)路南側(cè)，于2000年開始策劃啟動(dòng)，2002年正式進(jìn)場(chǎng)，2003年全面啟動(dòng)。 一、地價(jià)成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。但是，即便在1992年開發(fā)的時(shí)侯，豐臺(tái)園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益不可能補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)成本，即提出了以住宅補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)的辦法，尋求資金的平衡。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價(jià)，由于豐臺(tái)園二期開發(fā)按項(xiàng)目來運(yùn)作，財(cái)政不可能大規(guī)模補(bǔ)貼，壓低地價(jià)所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補(bǔ)？二、周邊園區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使豐臺(tái)園再難以按工業(yè)用地的思路來開發(fā)。三、一期開發(fā)的教訓(xùn)與啟示。這給業(yè)主的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會(huì)）壓低地價(jià)，讓別人來做成房產(chǎn)，還值不值？四、一期的經(jīng)驗(yàn)：最初招商形式：將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個(gè)地塊賣給企業(yè)；這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建設(shè)得檔次太低，影響整個(gè)景觀；二是企業(yè)用地有自己的時(shí)間表，部分企業(yè)將土地分為幾期，造成有的地塊長(zhǎng)期閑置；三是一方面企業(yè)無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性。只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開發(fā)模式定位上的問題，園區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。第四章 商務(wù)花園模式的引進(jìn)豐臺(tái)園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對(duì)二期開發(fā)的模式、定位進(jìn)行一系列的研究。其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務(wù)花園”在威格斯的報(bào)告中，有以下的定論?！薄柏S臺(tái)園二期項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線——中關(guān)村“一區(qū)五園”中——面向成長(zhǎng)期的高科技中小企業(yè)——小型寫字樓群體為特征——第一個(gè)大型、簇群式高科技商務(wù)花園——實(shí)現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。”在威格斯的技術(shù)說明上，對(duì)當(dāng)時(shí)命名為北京首家商務(wù)花園的豐臺(tái)園二期這個(gè)項(xiàng)目的說明為：“隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長(zhǎng)，因此對(duì)于Business Park這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。首先，由于Business Park對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以Business Park一般分布于邊緣地區(qū)，這樣才能使Business Park的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為Business Park，必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，Business Park與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要Business Park與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在Business Park內(nèi)人員工作外出的便利性。首先，豐臺(tái)園地處西南四環(huán)，通往北京市區(qū)的道路暢通，無論是去往CBD還是中關(guān)村地區(qū)都很便利；其次，豐臺(tái)園是中關(guān)村“一區(qū)五園”中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發(fā)潛力的地區(qū)，在此地區(qū)建造Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊