【正文】 市民愿意拿出錢(qián)來(lái)進(jìn)行住房消費(fèi)。 ? 城區(qū)建設(shè)。 ? 政府 規(guī)劃。 2020 年 1～ 7 月，全市已完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比去年同期上升 ％；施工面積 189 萬(wàn)平方米，比去年同期上升 ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期上升 ％。房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。10 年來(lái)共有 490 萬(wàn)平方米商品房竣工，城鎮(zhèn)居民人均居住面積上升到 平方米。 今后隨著臨城新區(qū)的建設(shè)力度的深入，投資建設(shè)速度不斷加快，舟山市的房地產(chǎn)將會(huì)獲得較大的發(fā)展，但由于舟山市為海島旅游城市，對(duì) 外交通仍不便利，因此在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，住宅產(chǎn)品將依然以島內(nèi)居民為主要客源，同時(shí)隨著舟山旅游產(chǎn)業(yè)的不斷深入開(kāi)發(fā)，投資度假型產(chǎn)品將會(huì)受到廣泛關(guān)注。由杭州綠城開(kāi)發(fā)的二期房地產(chǎn)已開(kāi)始征用土地和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 臨城房地產(chǎn) 一期共用地面積約 291903 平方米 ，建筑面 積 284914 平方米，分別為：恒峰房地產(chǎn)公司的 “ 金楓花園 ” 別墅、新城房地產(chǎn)的 “ 新城時(shí)代 ”小區(qū)、寧波同舟置業(yè)的 “ 荷塘月色 ” （暫名）小區(qū)和浙江云廈集團(tuán)舟山房地產(chǎn)分公司的 “ 金海灣花園 ” 小區(qū)項(xiàng)目。 2020 年舟山市招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地 39宗，面積 畝，出讓金總額 萬(wàn)元，其中市本級(jí) 萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 5 第三章 舟山房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大。縣（鄉(xiāng) ）公路和 1000 人以上島嶼渡口設(shè)施大大改善 ； 市內(nèi)主要大島到定海的 “2 小時(shí)交通圈 ” 目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順利，全市 43個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資 億元。 ? 舟山建設(shè)風(fēng)貌 舟山全面實(shí)施 “ 登陸戰(zhàn)略 ” ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績(jī)斐然。年末全 市戶籍人口為 977557 人，比上年末減少 3457 人。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 4 ? 舟山人口 人口自然變動(dòng)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 。預(yù)測(cè) 2020 年一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比重為 ∶ ∶ 。臨港工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市建設(shè)等均取得了較大推進(jìn)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）增長(zhǎng) 15％，達(dá) 170 億元；人均 GDP 突破 2020 美元大關(guān)，達(dá) 到 2100 美元。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 3 第二章 舟山社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ? 舟山 GDP 及人均 GDP 近年來(lái)，舟山 GDP 均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，高出 浙江 省平均增長(zhǎng)率 。 城市性質(zhì) 舟山 是全國(guó)唯一以群島設(shè)立的地級(jí)市。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 2 行政區(qū)劃 舟山 下轄定海、普陀、岱山、嵊泗四個(gè)縣（區(qū)）。舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 1 第一章 舟山概況 歷史 /地理位置 舟山位于浙江省東部，地處長(zhǎng)江口南側(cè)、杭州灣外緣的東海洋面上，背靠上海、杭州、寧波等大中城市群，面向太平洋，踞我國(guó)沿海南北航線與長(zhǎng)江 “黃金水道 ”交匯的咽喉要道，是長(zhǎng)江流域和長(zhǎng)江三角洲對(duì)外開(kāi)放的海上門(mén)戶和通道。 舟山海產(chǎn)品豐富，港口優(yōu)良，風(fēng)景秀麗，氣候宜人，是中國(guó)最大的漁場(chǎng)，大宗貨物中轉(zhuǎn)港和著名的海島風(fēng)光、佛教文化旅游勝地。 面積 萬(wàn)平方公里，其中陸地面積 1257 平方 公里，有大小島嶼 1390 個(gè)，人口 萬(wàn)。 我國(guó)重要的海洋漁業(yè)基地和海洋開(kāi)發(fā)基地、現(xiàn)代化的港口和海島旅游城市。2020 年 舟山 市繼續(xù)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的好勢(shì)頭 ， 全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度、實(shí)際利用外資增長(zhǎng)速度、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度創(chuàng)近 10 年來(lái)最高。工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng) ％，達(dá)到 億元，工業(yè)化進(jìn)程明顯加快，第一產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重首次低于 20％。 ? 舟山市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 近期（ 2020 年）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 200 億元左右 (以 2020 年價(jià)格計(jì)算 ,下同 )，人均 20200 元左右；中期（ 2020 年）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 270 億元左右，人均 26000元左右；遠(yuǎn)期（ 2020 年）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 500 億元左右，人均 45000 元左右。 ? 舟山社會(huì)消費(fèi)品零售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) ％，完成年度計(jì)劃的 ％。 ? 舟山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10985 元，增長(zhǎng) ％，完成年度計(jì)劃的 ％；人均消費(fèi)性支出 8010 元； 2020 年漁農(nóng)民人均純收入為 4659元 ， 增長(zhǎng) ％，完成年度計(jì)劃的 ％。 2020 年全市人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長(zhǎng)率為 ‰。 按照 舟山市 城市總體規(guī)劃（ 2020 年～ 2020 年）， 市域總?cè)丝谝?guī)劃近期（ 2020 年） 104 萬(wàn)人，中期（ 2020 年） 106 萬(wàn)人， 2020 年 110 萬(wàn)人。 2020 年全社會(huì)國(guó)家資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。大陸連島工程一期工程三座大橋 已完成 ；舟山境內(nèi) 329 新國(guó)道、定海港客運(yùn)碼頭、普陀山客運(yùn)中心等相繼建成。新的城市總體規(guī)劃開(kāi)始實(shí)施，臨城新區(qū)建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，環(huán)城東路、東山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用，城市綠化、美化、亮化、凈化水平不斷提高。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年 9 月 17 日至 2020 年 6 月舟山市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地 101 件，出讓土地 2675 畝，收取出讓金 135988 萬(wàn)元，平均地價(jià)為每畝 萬(wàn)元，其中協(xié)議出讓 47件，占 ％，掛牌出讓 43件，占 ％，拍賣(mài)出讓 8 件，占 8％，招標(biāo)出讓 3 件，占 3％。 舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于溫和持續(xù)上漲階段，定海城區(qū)及沈家門(mén)老城由于發(fā)展較為成熟，舊城改造成本較大，因此新開(kāi)樓盤(pán)均處于城郊結(jié)合部，臨城、東港 房地產(chǎn) 建設(shè)迅速。其中 “ 新城時(shí)代 ” 項(xiàng)目 一期 已于 5月 15 日舉行開(kāi)工儀式， “ 金楓花園 ” 別墅將于 7 月初開(kāi)工 現(xiàn)正處于內(nèi)部訂購(gòu)階段 。以上這些商品房住宅已引起市民的熱切關(guān)注。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 6 ? 房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 1993 年以來(lái)，舟山市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重由 1993 年的 ％增至 2020 年的％，在 GDP 中所占比重由 1993 年的 ％增加到 2020 年的 ％。 2020 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。房屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。 ? 房地產(chǎn)需求 ? 按照國(guó)際慣例，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 1500 美元時(shí)，為住宅消費(fèi)高速發(fā)展階段， 人均 GDP 突破 2020 美元大關(guān)，達(dá)到 2100 美元 ，即舟山市的住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。按照舟山市政府 2020～ 2020 年城市總體規(guī)劃，到 2020 年舟山城鎮(zhèn)人口達(dá)到 70 萬(wàn)人左右，市域人口達(dá)到 110 萬(wàn)人，即使保持 2020 年末城鎮(zhèn)居民人均住房 建筑 面積 平方米 ，可計(jì)算得到因人口增長(zhǎng)年均需新建住宅建筑面積為 萬(wàn) m2。臨城新區(qū)作為未來(lái)舟山的政治、文化中心，是中長(zhǎng)期舟山市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃，將會(huì)有 萬(wàn)人居?。黄治髯鳛槠胀訁^(qū)規(guī)劃的三個(gè)居住區(qū)之一，未來(lái)也將會(huì)有較多的居民在此居住，由于人口增多而帶來(lái)的住房需求將會(huì)給舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更大的機(jī)遇。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 7 ? 土地供應(yīng) 2020 年 9 月 17 日至 2020 年 6 月舟山市共出讓經(jīng)營(yíng)性用地 101 件，出讓土地 2675 畝，收取出讓金 135988 萬(wàn)元，平均地價(jià)為每畝 萬(wàn)元，其中協(xié)議出讓 47件，占 ％，掛牌出讓 43件，占 ％，拍賣(mài)出讓 8 件，占 8％，招標(biāo)出讓 3 件，占 3％。 臨城新區(qū)作為舟山市政府發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其余區(qū)域土地 供應(yīng)的總和。預(yù)計(jì)下半年需再征地約 1000 畝（不包括長(zhǎng)峙、岙山），其中商住約 400500 畝。估計(jì) 2020 年內(nèi)完工，以租金補(bǔ)貼的辦法，解決低收入家庭特別是低保戶的住房問(wèn)題，目前，定海城區(qū)有 20 多戶家庭通過(guò)拿租 金補(bǔ)貼的辦法，解決了住房問(wèn)題。計(jì)劃下半年將拆 141戶， 17100 平方米（不包括長(zhǎng)峙、岙山），其中航海學(xué)校 15000平方米，戶數(shù) 130 戶。二期 1000 平方米，今年 10月也可竣工。 舟山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 版版版 權(quán)權(quán)權(quán) 所所所 有有有 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 勿勿勿 擅擅擅 用用用 8 第四章 舟山 市住宅市場(chǎng)特征 主要住宅物業(yè)分布情況 項(xiàng)目名稱 位置 總建筑面 積 項(xiàng)目規(guī)模 均價(jià) 公開(kāi)日期 交付日期 新城時(shí)代 臨緯三路、臨緯 四路（臨城 ） 73438 一期 13幢多層 別墅 住宅： 2200元 /平米。 2020年 5月 2020年底 云廈金海灣 臨經(jīng)四路、炮海 路（臨城 ） 98800 37幢多層 3幢 11層 2300 2020年 2020年底 金楓花園 寶島路、滄海路、島城路、海天大道（臨城 ） 29548 5F*4， 別墅 57幢 5000 2020年 1月 2020年 10月 百嘉苑 浦西大街 中洲路(沈家門(mén) ) 6F*26，4F* 7F*1， 別墅 6幢 3600 新世紀(jì)興建路 (沈家門(mén) ) 5F*3,6F*4 3600 尚未 東海豪庭 興建路 浦西住宅商品房除“