【正文】 表 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 總用地面積 公頃 總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 4622 總居住人口 人 13866 按每戶(hù) 3人計(jì) 總建筑面積（地上） 平方米 725200 其中：住宅 平方米 549200 公建 平方米 176000 容積率 最大建筑高度 層 18 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 稅前 % 稅后 % 項(xiàng)目建設(shè)期 年 5 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力 地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。 項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益良好。 通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。 依據(jù)國(guó)家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)方案。 在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。 三、可 行性研究的范圍和依據(jù) 可行性研究的依據(jù) ① 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]276 號(hào)） ② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見(jiàn)》（青規(guī)業(yè)字 [2020]34 號(hào) ③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]22 號(hào)） ④ 青島市國(guó)土資源和房屋管理局嶗山國(guó)土資源分局文件《嶗山國(guó)土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見(jiàn)》（青嶗土預(yù)字 [2020]14 號(hào)） ⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]154 號(hào)） ⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見(jiàn)的函》（青建函字 [2020]35 號(hào)） ⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]588號(hào)） ⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》（青規(guī)函業(yè)字 [2020]138 號(hào)） ⑨ 由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案》 可行性研究的范圍 本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面： 通過(guò)對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研 究和分析，以及對(duì)周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。 投資規(guī)模及資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元人民幣，對(duì)外融資 8億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路，項(xiàng)目占地面積 。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運(yùn)作、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。 目 錄 第一部分 總 論 ................................... 4 一、項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目承建單位 ................... 4 二、項(xiàng)目概況 ................................. 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) ................... 4 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 ................. 7 第三部分 市場(chǎng)分析 ............................... 8 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 ................... 8 二、 2020 年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 .......... 11 三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 ............ 14 四、項(xiàng)目定價(jià) ................................ 20 第四部分 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 ................ 21 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ............................ 21 二、地質(zhì)條件 ................................ 21 三、抗震設(shè)計(jì) ................................ 21 四、外部配套條件 ............................ 21 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 .......................... 23 一、建設(shè)規(guī)模 ................................ 23 二、建設(shè)內(nèi)容 ................................ 23 第六部分 總體規(guī)劃 .............................. 24 一、總體規(guī)劃的原則 .......................... 24 二、總體規(guī)劃 ................................ 24 三、綠化工程 ................................ 26 四、豎向及場(chǎng)地整治 .......................... 27 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 ...................... 28 一、單體建筑內(nèi)容 ............................ 28 二、土建工程 ................................ 28 三、建筑裝飾 ................................ 29 四、豎向交通 ................................ 29 第八部分 公用工程 ............................. 30 一、給水工程 ................................ 30 二、排水 .................................... 31 三、電氣工程 ................................ 31 四、弱電工程 ................................ 33 五、采暖工程 ................................ 34 六、燃?xì)夤こ? ................................ 34 第九部分 消防、環(huán)境保護(hù) ...................... 35 一、消防 .................................... 35 二、環(huán)境保護(hù) ................................ 37 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 .................... 39 一、能源消耗 ................................ 39 二、主要節(jié)能措施 ............................ 39 第十一部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 ...................... 40 一、組織機(jī)構(gòu) ................................ 40 二、項(xiàng)目管理 ................................ 40 第十二部分 招標(biāo)、投標(biāo) .......................... 42 一、項(xiàng)目概況 ................................ 42 二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 ............................ 42 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ........................ 43 第十四部分 投資估算及資金籌措 .................. 44 一、 投資估算 ............................... 44 二、資金籌措 ................................ 45 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................... 48 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍 ........................ 48 二、銷(xiāo)售收入及稅金測(cè)算 .......................... 48 三、 利潤(rùn)計(jì)算 ................................... 50 四、敏感性分析 .................................. 51 第十六部分 可行性研究結(jié)論 .......................... 52 附 件 ............................................ 53 第一部分 總 論 一、項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目承建單位 項(xiàng)目名稱(chēng)：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。 項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目承建單位概況 公司注冊(cè)資本金為人民幣 3800萬(wàn)元，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理為主的專(zhuān)業(yè)公司。公司先后開(kāi)發(fā)的澳門(mén)花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為 725200平方米 ,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅建筑面積 230200平方米，公共建筑面積 176000平方米。 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期為 5年。 通過(guò)對(duì)工程的經(jīng)營(yíng)情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。 根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算，提出項(xiàng)目的總投資額。 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動(dòng)作用。 該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動(dòng)青島市向現(xiàn)代化國(guó)際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開(kāi)了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。 為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn) 程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神， 2020 年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專(zhuān)題會(huì)議上就午山社區(qū)改造做專(zhuān)項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對(duì)此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)》。 第三部分 市場(chǎng)分析 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 19 日公布的 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示 ,2020 年 ,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 36232億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 值得注意的是 ,根據(jù)公布的數(shù)據(jù) ,2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 93713萬(wàn)平方米 ,比上年增長(zhǎng) %,全面超過(guò)了 2020年 。不過(guò)與此同時(shí) ,2020 年商品房銷(xiāo)售額 達(dá)到 43995 億元 ,比上年增長(zhǎng) %,其中商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %。 另外 ,2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源也顯示出不一樣的變化。其中 ,國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到11293 億元 ,增長(zhǎng)了 %。個(gè)人按揭貸款達(dá)到 8403億元 ,大幅增長(zhǎng)了 %。 根據(jù)數(shù)據(jù) ,2020 年全國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)顯著供不應(yīng)求 ,商品住宅銷(xiāo)