【正文】 發(fā)條件分析 一、項目建設(shè)背景 “派勝他為人誠實守信、做事沉著穩(wěn)健，社會責(zé)任感強，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 10 驗豐富，并具有較強的市場洞察力和駕馭房地產(chǎn)風(fēng)險的能力。先后成功開發(fā)了“歐陸經(jīng)典花園”、“派勝 四、 法定代表人簡介 我公司法定代表人張學(xué)鵬，男，回族，大專學(xué)歷，高級經(jīng)營師，寧夏靈武市臨河鎮(zhèn)人，生于 1957 年 2 月 22日，現(xiàn)任寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。 我公 司 在成 立 的短短 7 年內(nèi) ，不 僅 取得 了 驕人 的 開發(fā) 業(yè) 績 ，同 時 也 獲 得 了 可 喜可 賀 的 社 會 榮 譽 。金海明月”商住項目，該 項目總占地面積為 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，計劃投資總額約 億元人民幣，目前已完成一 期約 15萬平方米。歐景豪庭”商住項目，該項目總占地面積 89,967 平方米 ( 畝 )，規(guī)劃總建筑面積 15 萬平方米，將于 2020年 10 月底前全部竣工結(jié)束。目前已完成項目一期、二期約 22 萬平方米住宅商業(yè)等，三期住宅及部分商業(yè)約 10萬平方米正在開發(fā)建設(shè)中，預(yù)計 2020年結(jié)束。 2020 年 6 月份，本公司在青銅峽市小壩東區(qū)開工建設(shè)了“派勝公司主要管理人員均具有較高經(jīng)營管理經(jīng)驗和超前創(chuàng)新能力，無不良社會行為記錄，既有在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)多年進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，又有在寧夏本地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，因而完全可以保證本項 目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和圓滿成功。公司經(jīng)營班子設(shè)總經(jīng)理（董事長兼） 1 名、 副總經(jīng)理 2 名、總經(jīng)理助理 1 名、財務(wù)總監(jiān) 1 名、總工程師 1 名，下設(shè)行政后勤部、人力資源部、財務(wù)會計部、合同預(yù)算部、前期開發(fā)部、工程技術(shù)部、策劃銷售部七個職能部門，并設(shè)有一個全資子公司寧夏派勝物業(yè)服務(wù)有限公司和銀川、青銅峽、靈武、固原 4 個非獨立核算的分公司（詳見寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖）。面對新的機遇和挑戰(zhàn)，我 公司將立足大銀川 ,放眼周邊的吳忠、青銅峽、靈武、固原、大武口等市縣，始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營與開拓創(chuàng)新并重的戰(zhàn)略，與時俱進(jìn)，搶抓機遇，不斷探索中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，保持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，使公司發(fā)展成為寧夏一流的房地產(chǎn)企業(yè) 。公司現(xiàn)有正式職工 48人，具有各類專業(yè)技術(shù)職稱的人員 36人，其中：高級職稱 8 人，中級職稱 22人；具有本科學(xué)歷的人員 15人，大專學(xué)歷的人員 23人。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 5 第二章 開發(fā)企業(yè)及法定代表人簡介 一、企業(yè)基本情況 企業(yè)名稱：寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊地址：銀川市金鳳區(qū)上海中路 188號派勝大廈九層 注冊資金：人民幣 5,000萬元 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 開發(fā)資質(zhì)：國家二級 法定代表人：張學(xué)鵬 經(jīng)營范圍：主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；兼營建材、機電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品的銷售。充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)，走可持續(xù)發(fā)展的道路，突出本項目浪漫的簡歐式的風(fēng)格，和理的商住混合布局，產(chǎn)品力求高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品銷售主要立足于固原市和周邊省、市、縣市場。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 4 （二）、研究論證的范圍： 項目建設(shè)的背景及必要性 項目的市場調(diào)查分析與建設(shè)規(guī)模 項目的建設(shè)條件與規(guī)劃布局 項目實施計劃 投資估算與財務(wù)評價 （三）、指導(dǎo)思想： 該項目的建設(shè) 將以國家、自治區(qū)、固原市的相關(guān)法規(guī)和政策及規(guī)范為指導(dǎo)思想，充分利用本地區(qū)的資源和區(qū)位優(yōu)勢，遵循以市場為導(dǎo)向，以提高最大的經(jīng)濟(jì)效益為中心，保證較高的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。世茂城 /世茂苑”總規(guī)平面圖。 二、 可行性研究報告編制的依據(jù)和范圍及指導(dǎo)思想 （一）、編制依據(jù)： 《固原市城市總體規(guī)劃》 《固原市城市住房建設(shè)規(guī)劃》 北京維斯頓建筑設(shè)計有限公司關(guān)于《“派勝同時，由于本項目的自身品質(zhì)，加上我公司先前成功開發(fā)銀川歐陸經(jīng)典花園、青銅峽水岸世家、靈武歐景豪庭、銀川金海明月項目的良好口碑和時常認(rèn)可度，可謂占盡“天時、地利、人和”。世茂城 /世茂城”項目的成功開發(fā)建設(shè)，不僅將給本企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益，并且還將創(chuàng)造良好的社會效益。 （十四）、項目財務(wù)評估結(jié)果： 本項目在暫定的五年建設(shè)經(jīng)營期內(nèi) ,預(yù)計總銷售收入 113,355 萬元，總銷售成本 64,400 萬元，銷售稅金及附加 6,427 萬元，各項期間費用 5,314 萬元，企業(yè)所得稅 9,304 萬元 ,稅后凈利潤 27,910 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %投資利潤率 40%投資利稅率 %投資回收期 年。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 2 （ 十一）、主 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 192， ㎡ 總建筑面積： 367,500 ㎡ 其中：小高層住宅： 158,108 ㎡； 多 層 住宅： 67,584 ㎡ 公 寓： 8,085 ㎡ 辦 公 樓 : 9,438 ㎡ 商 業(yè)： 102,485 ㎡； 公建及會所： 2,500 ㎡； 地下車庫： 19,300 ㎡ (可泊車位 630 個 )； 地上車位 : 可泊車位 203 個； 總戶數(shù)：約 1854 戶； 總居住人口：約 6,489 人（每戶按 人計）； 容積率： 建筑密度 : 23% 綠化率： ％； 建設(shè)經(jīng)營期 : 5 年 （十二）、項目投資概算： 本項目概算總投資 69,714 萬元人民幣，其中：征地 及平整 費 4,935 萬元 ，各種行政規(guī)費 2,651 萬元，前期工程費 858 萬元，建筑安裝費 50,650萬元，配套設(shè)施費 4,043 萬元，管理費用 1,288 萬元，財務(wù)費用（借款利息）2,738 萬元，銷售費用 1,288 萬元，不可預(yù)見費用 1,263 萬元， 項目各期投資概算詳見表八《項目分期開發(fā)與投資 計劃表》。項目定位為超大型商貿(mào)城、高檔精品住宅，是一個集居住、商業(yè)、辦公為一體的綜合性商住小區(qū)，也是固原市目前絕無僅有的簡歐式高檔商業(yè)、住宅混合的超大型社區(qū) 。本 項目距固原市政府大樓、固原汽車站僅一路之隔，地理位置十分優(yōu)越。寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 1 第一章 總 論 一、項目概況 （ 一）、項目名稱 ： “派勝世茂城 /世茂苑” （二）、項目批準(zhǔn)單位：固原市發(fā)改委 （三）、項目設(shè)計單位：北京威斯頓建筑設(shè)計有限公司 （四）、項目建設(shè)單位： 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （五）、企業(yè)性質(zhì)： 其他有限公司 （六）、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)： 二級 （七）、法定代表人： 張學(xué)鵬 （八）、項目負(fù)責(zé)人： 馬福忠 張玉軍 （九）、項目地點與區(qū)位： 項目地點位于固原市原州區(qū)新區(qū)銀平路北側(cè)、高平路西側(cè)，四至范圍：東至高平路，南至銀平路綠化帶，西至明莊規(guī)劃路，北至擬建中的華祺酒店。 （十）、 項目內(nèi)容與規(guī)模： 該項目計劃總投資約 8 億元人民幣，總用地面積 192, ㎡（ 畝），總規(guī)劃建筑面積約 367,500 ㎡，由大型商業(yè)城、 20 棟小高層住宅、 20棟多層住宅、一棟公寓、一棟辦公樓及公建、地下車庫等組成。 項目內(nèi)容與規(guī)模 詳見表二《項目分期開發(fā)計劃表》。 （十三）、項目資金籌措： 本項目概算總投資所需的 69,714 萬元，主要采用企業(yè)自籌、銀行項目貸款、分期開發(fā)預(yù)售等方式籌集資金，資金連續(xù)滾動使用直至項目開發(fā)結(jié)束寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 3 詳項目各期資金籌措祥見附表九《資金籌措表》。 （十五）、項目可行性研究報告結(jié)論 : 通過上述可行性研究的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可知，“派勝本項目作為新區(qū)ＣＢＤ中絕無僅有的高檔住宅項目，符合自治區(qū)、固原市的城市發(fā)展方向，未來市場前景無限美好。因此，項目是 可行的，也必將獲得圓滿成功。世茂城 /世茂苑”建筑規(guī)劃方案》及“派勝 國家和自治區(qū)及固原市的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范等。以科技為先導(dǎo)，力求技術(shù)先進(jìn)可靠，推進(jìn)行業(yè)的科技進(jìn)步，性價比力求合理，促進(jìn)投資節(jié)約。充分考慮本項目住宅小區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和獨特性，根據(jù)市場需求作出合理規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，以最快的速度在項目實施的建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)達(dá)到所預(yù)期的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營目標(biāo)。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 12月，注冊資金伍仟萬元人民幣（￥ 5,000 萬元 ） ，是一家具有 二級資質(zhì)的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 公司自成立以來， 以“創(chuàng)寧夏知名品牌，建回鄉(xiāng)一流企業(yè)”為企業(yè)目標(biāo)，以 “ 營造高品質(zhì)生活 ” 為 開發(fā)理念，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，注重現(xiàn)代建筑 藝術(shù) 與傳統(tǒng)民族風(fēng)格的統(tǒng)一 ， 在規(guī)劃設(shè)計 和開發(fā)經(jīng)營 上 ， 秉承 “ 以人為本 ，穩(wěn)步發(fā)展，質(zhì)量第一，效益至上 ” 的 企業(yè)宗旨 ，貫徹 “ 務(wù)實創(chuàng)新，追求卓越 ” 的 企業(yè)精神，以一流的規(guī)劃、設(shè)計、施工和科學(xué)的管理以及熱情的服務(wù)，長期致力于“高雅品 位，經(jīng)典超群”寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 6 的企業(yè)產(chǎn)品形象，確保了公司開發(fā)的每一項目的成功。 二、企業(yè)組織結(jié)構(gòu) 本公司是民營股份制有限責(zé)任公司，具有獨立法人資格，公司組織機構(gòu)健全，權(quán)責(zé)明晰，設(shè)有董事會和監(jiān)事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 7 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖： 董事會 人力資源部 工程技術(shù)部 合同預(yù)算部 財務(wù)會計部 前期開發(fā)部 物業(yè)管理部 策劃銷售部 行政后勤部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 財務(wù)總監(jiān) 董事長 (兼總經(jīng)理 ))0 總工辦公室 總工程師 項目經(jīng)理 1 部 項目經(jīng)理 2 項目經(jīng)理 3 工程崗 銷售崗 物業(yè)崗 行政崗 財會崗 前期崗 工程崗 銷售崗 物業(yè)崗 行政崗 財會崗 前期崗 前期崗 工程崗 銷售崗 物業(yè)崗 行政崗 財會崗 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 8 三、開發(fā)業(yè)績及榮譽 公司成立伊始，開發(fā)建設(shè)了位于上海西路的 “ 歐陸經(jīng)典花園 ” 商住小區(qū)， 總建筑面積約 10 萬平方米，小區(qū) 以 “超前的設(shè)計思路、優(yōu)美的人居環(huán)境、合理的戶型布局、舒適的居住條件”而享譽銀川，成為新區(qū)建設(shè)中的亮點。水岸世家”商住項目，該項目總占地面積 350 余畝，計劃總建筑面積 30 萬平方米 ， 總投資額約 ，計劃分三期 5 年完 成。 2020年 3 月，在靈武市城區(qū)正式開工建設(shè)“中銀 2020 年 3 月，在銀川市上海路南側(cè)、銀川唐徠回中北側(cè) 開工建設(shè)了派勝 2020 年 6 月份，我公司通過公開掛牌方式，在銀川德勝工業(yè)寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 9 園區(qū)商住區(qū)征得 520 畝商住用地，為公司的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 2020 年，《 歐 陸經(jīng) 典 花 園 》 榮 獲 “首 屆 中 國 西 部 十 佳人 居 環(huán) 境 樓盤 ”獎 ； 20202020 年度 、 20202020 年度連 續(xù)榮 獲“ 重合同 守 信 用” 單 位 ； 0 0 09 連 續(xù)三 年 榮 獲中 國 建設(shè)銀 行 寧夏 區(qū) 分行 信 用等 級 AA 級 企業(yè) ；特別 是 2020 年，《 水 岸世 家 》、《 金 海 明 月 》的 多