【正文】 。 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 業(yè)態(tài)（實(shí)體店） Page 25 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 業(yè)態(tài)（實(shí)體店續(xù)） 專(zhuān)業(yè)店 專(zhuān)賣(mài)店 家居建材店 購(gòu)物中心 廠(chǎng)家直銷(xiāo)中心 百貨店 ?(Department Store)在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類(lèi)商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷(xiāo)售，滿(mǎn)足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。擁有不到 2023 個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)一定數(shù)量的自有品牌商品。 便利店 ? (Convenience Store)以自選銷(xiāo)售為主，銷(xiāo)售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿(mǎn)足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。業(yè)種是對(duì)業(yè)態(tài)的細(xì)分，國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多。商業(yè)業(yè)態(tài)分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂(lè)業(yè)共四大類(lèi)。則該商圈的飽和指數(shù)為 ? IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 111 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。 人 =1600元 /年 小型商店的次要商圈在 內(nèi)，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在 8公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò) 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。 ? 主圈： 65%顧客來(lái)自主要商圈。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)（續(xù)） Page 20 邊圈 次圈 主圈 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 商圈分析 根據(jù) ICSC對(duì)商圈的定義： ??? 指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。目前中國(guó)有 10多種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國(guó) 40多種。 ?商圈 —— 指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。 亞洲及國(guó)內(nèi)： Page 13 高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn) 分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷 國(guó)際資本加緊搶灘 第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì)及特點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì) Page 14 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 市場(chǎng)形式分類(lèi) /物業(yè)用途分類(lèi) /建筑特征分類(lèi) /?? Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 15 分類(lèi)方法 種類(lèi) 舉例 按市場(chǎng)形式分類(lèi) 大型商廈 天河城廣場(chǎng)、廣百新翼 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪 深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街 按物業(yè)用途分類(lèi) 購(gòu)物中心 天河城、中華廣場(chǎng) 小區(qū)配套商鋪 駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心 天雄布市 餐飲及美食廣場(chǎng) 百福廣場(chǎng) 按建筑特征分類(lèi) 商業(yè)大廈 中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng) 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街商鋪 地下商城 流行前線(xiàn)、康王商業(yè)城 商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi) Page 16 分類(lèi)方法 種類(lèi) 舉例 按物業(yè)區(qū)位分類(lèi) 商業(yè)區(qū)物業(yè) 名匯廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng) 住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè) 順德國(guó)際商業(yè)城、五洲裝飾世界 按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi) 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi) 綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè) 如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營(yíng)物業(yè) 如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲及美食廣場(chǎng) 按銷(xiāo)售方式分類(lèi) 銷(xiāo)售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主 租售物業(yè) 廣州國(guó)際玩具精品中心 出租物業(yè) 天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng) 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi) 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建物業(yè)或改建商鋪 商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)（續(xù)） Page 17 商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ) 商圈 /業(yè)態(tài)、業(yè)種 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 18 在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定： 1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) ?區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件 歐美： 人均 GDP Page 12 ?亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費(fèi)總量 等。 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠(chǎng)直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 Page 2 市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例 Page 3 商業(yè)地產(chǎn)的含義 商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別 何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi) 商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ) 商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)要素 貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)層面 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件 按市場(chǎng)形式分類(lèi) 按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi) 按物業(yè)用途分類(lèi) 按建筑特征分類(lèi) 按物業(yè)區(qū)位分類(lèi) 按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi) 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi) 按銷(xiāo)售方式分類(lèi) 商圈定義 商圈形成與發(fā)展 商圈應(yīng)用 業(yè)態(tài)基礎(chǔ) 業(yè)態(tài)分類(lèi) 業(yè)態(tài)輻射范圍 業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)調(diào)研案例 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 4 商業(yè)地產(chǎn)含義 ?商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)。2023/3/28 福建蔚藍(lán)房產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 20232 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法與應(yīng)用 前言 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專(zhuān)題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 ?狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所； ?廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 Page 5 商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā) 展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式 其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷(xiāo)售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有 大多數(shù)的住宅類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，主要是買(mǎi)來(lái)自住的 大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買(mǎi)來(lái)作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣(mài)出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣(mài)出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待 Page 6 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)層面 /商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三種行為 /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 7 資本運(yùn)營(yíng) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 運(yùn)營(yíng)管理 商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面 Page 8 開(kāi)發(fā)行為 投資行為 經(jīng)營(yíng)行為 貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的三種行為 Page 9 開(kāi)發(fā)商 投資客 商戶(hù) 消費(fèi)者 商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)元素 Page 10 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì) /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 11 發(fā)展階段 階段一 階段二 階段三 階段四 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 特點(diǎn) 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格 敏感 滿(mǎn)足單一購(gòu)物需求 綜合商業(yè)形態(tài)滿(mǎn) 足多種需求 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式， 個(gè)性消費(fèi) 表現(xiàn)形態(tài) 馬路市場(chǎng)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng) 百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、超市、街鋪零售店 Shopping Mall、大型購(gòu)物中心、專(zhuān)賣(mài)店、精品店 旅游地產(chǎn) 、商務(wù)地產(chǎn)、物流 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上 發(fā)展階段 原始形 態(tài) 現(xiàn) 代商 業(yè) 廣 義 商 業(yè) 商業(yè)發(fā)展曲線(xiàn) 1100美元 2023美元 傳統(tǒng) 商 業(yè) 8000以上美元 4400美元 ?歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量和公共交通條件 ?在國(guó)外人均 GDP3000－ 4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率 15－ 20％ ，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ Shopping Mall為例）才開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展階段；人均 GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率 60％ ，才是成熟發(fā)展階段。 ?商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類(lèi)：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá) 10－ 15％ 。 ?板塊 —— 一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線(xiàn)居多，如五四北板塊、市中心板塊、江濱板塊、大學(xué)城板塊等。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) Page 19 2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 ?業(yè)態(tài) —— 指細(xì)分市場(chǎng)面向某類(lèi)目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。 ?業(yè)種 —— 指面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)，特征是“賣(mài)什么”。應(yīng)用： ①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類(lèi)及其特征、典型商戶(hù)等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪(fǎng)談設(shè)計(jì)，查清所需類(lèi)別基本狀況進(jìn)行比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、 IT、文儀、藥品、圖書(shū)等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)?KTV、超市等。 ??? 商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì) ﹑ 可進(jìn)入性 ﹑ 自然障礙、有競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)施的位置以及行車(chē)時(shí)間和距離的限制。 小型商店的核心商圈在 內(nèi)，顧客步行來(lái)店在 10分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在 5公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò) 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來(lái)自次要商圈。 一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在 8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在 40分鐘以上 影響商圈大小因素 Page 21 發(fā)展 階段 市場(chǎng) 表現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)模式 標(biāo)志節(jié)點(diǎn) 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個(gè)居住區(qū) 、 交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營(yíng)檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)?；虡I(yè)形式演變 規(guī)?；虡I(yè) 、 大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng) 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ， 集中市場(chǎng) 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商業(yè)發(fā)展 ， 新商業(yè)出現(xiàn) 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入 ，商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主 商鋪基本市場(chǎng)化 ， 經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售同時(shí)存在 商鋪市場(chǎng)化 ， 銷(xiāo)售成為核心贏(yíng)利手段 銷(xiāo)售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段 ， 持有出租為主 營(yíng)業(yè)收入 +租金收入 營(yíng)業(yè)收入 +租金收入+銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入 +租金收入 銷(xiāo)售收入 +租金收入 百貨等購(gòu)物 市中心區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 贏(yíng)利模式 百貨為主 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 商圈形成與發(fā)展