xxxx年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的思考(47-展示頁
2025-03-15 15:03本頁面
【正文】 化現(xiàn)象明顯 歐洲 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與原有城市格局和風(fēng)貌保護(hù)相協(xié)調(diào) 亞洲 快速增長(zhǎng)期，逐漸形成適應(yīng)本土發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式 紐約曼哈頓商務(wù)區(qū) 紐約曼哈頓商務(wù)區(qū) 紐約世貿(mào)中心原址 洛杉磯俯瞰 洛杉磯俯瞰 德國(guó)法蘭克福 德國(guó)法蘭克福 新宿東京都府俯瞰 新宿東京都府俯瞰 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn) 第一代 20232023 第二代 20232023 第三代 2023年以后 產(chǎn)品種類 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、公寓、住宅 選址 核心商圈黃金地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、新區(qū)的中心 規(guī)模 5萬 10萬 50100萬 業(yè)態(tài) 購(gòu)物功能組合 購(gòu)物功能組合 “ 24小時(shí)不夜城 ” 集成功能組合 主力商家 超市 +建材 +影院 超市 +建材 +家電 +影院 百貨 +超市 +美食廣場(chǎng) +家電 +影院 +休閑 ▇ 共同選址 ▇ 共同設(shè)計(jì) ▇ 先租后建 ▇ 平均租金 萬達(dá)的“訂單地產(chǎn)模式” ▇ 主力店與中小客戶利益的平衡 ▇ 后期運(yùn)營(yíng)中與主力店管理方式的磨合問題 ▇ 與主力店合作中的法律風(fēng)險(xiǎn)控制 “訂單地產(chǎn)模式”存在的問題 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的萬達(dá)模式 萬達(dá)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)業(yè)鏈上游 土地 黃金位置 ——低地價(jià) ——地價(jià)款分期 效果 1：前期啟動(dòng)資金壓力小，支持連鎖擴(kuò)張 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 資金 核心部分（銷售回款 +銀行資金 +自有） +借助外力（麥格理私募 +建銀國(guó)際私募） 效果 1：借助外力，擺脫了資金鏈緊張局面 效果 2：借助銷售回款 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”模式，商業(yè)地產(chǎn)打開了 “通路 ”局面 品牌 連鎖品牌 +企業(yè)品牌 +單體項(xiàng)目大體量 資源 訂單模式 ——整合土地資源、商戶資源 效果 1：招商前置，不僅解決了開業(yè)壓力，同時(shí)將招商成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)部分、五星酒店等持有部分，國(guó)際一流設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)經(jīng)驗(yàn)積累，產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)日趨成熟 產(chǎn)業(yè)鏈中游 招商 “國(guó)際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴 ”+“國(guó)內(nèi)一線品牌 ”+“萬達(dá)自主商業(yè)產(chǎn)業(yè) ” 效果 1：對(duì)地方政府、小商戶、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力 效果 2：有效支持開業(yè)，縮短商業(yè)孵化期 銷售 只租不售 ——購(gòu)物中心 必須銷售 ——住宅、部分寫字樓、社區(qū)商鋪 效果 1：只租不售部分，整體經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)商業(yè)的吸引力 效果 2：第三代產(chǎn)品的銷售部分相對(duì)前兩代顯著增加，解決資金鏈問題 效果 3：核心位置、城市綜合體，銷售部分成本低、利潤(rùn)高 建設(shè) 明確的工期要求和項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 效果 1：保證工程質(zhì)量 效果 2：提高資金周轉(zhuǎn)率 后期經(jīng)營(yíng) 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 自主招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持 商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、能力仍有待加強(qiáng) ▇ 資金來源 “ 以售養(yǎng)租” ，房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng) ▇ 融資渠道構(gòu)成 銀行資金 （總對(duì)總授信） 國(guó)內(nèi)私募 （私募合計(jì)募集資金超過 40億元 ） 海外融資渠道 （嘗試 REITs ， ） 銷售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐 信托融資 萬達(dá)的資金來源和融資渠道構(gòu)成 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬平米） 自持商業(yè)面積 （萬平米） 自持商業(yè)面積 /總建筑面積 備注 1 上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng) % 繁華商業(yè)區(qū) 2 銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)（在建） % 3 成都錦華路萬達(dá)廣場(chǎng) % 4 寧波江北萬達(dá)廣場(chǎng)（在建） % 5 西安李家村萬達(dá)廣場(chǎng) % 6 上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng) 32 % 7 哈爾濱香坊萬達(dá)廣場(chǎng) % 8 西安民樂園萬達(dá)廣場(chǎng) % 9 北京石景山萬達(dá)廣場(chǎng) % 10 長(zhǎng)春紅旗街萬達(dá)廣場(chǎng)（在建） % 11
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