【正文】 配套 /交通 /品質(zhì) 朝陽新城 投資客戶 升值潛力 規(guī)劃 水榭公館 城區(qū)客戶 泛區(qū)域 南昌市泛公務(wù)員（公務(wù)員 /醫(yī)生 /教師 /其它事業(yè)單位等 ) 外來南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人 西湖區(qū)等區(qū)域原住民 迎賓大道、井岡山大道引導(dǎo)的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主） 引導(dǎo)的其它區(qū)域及 周邊相臨區(qū)域高級白領(lǐng)、生意人 外地投資客戶 青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場、洪城大市場生意店老板 。 ?時尚我創(chuàng)，潮流我享的青春時尚之城 。 ?時尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地 。 配套情況 城市公眾專屬 快餐式配套 服務(wù)于流動人口 極度缺乏 缺少醫(yī)療、購物、教育、文化藝術(shù)配套 多功能配套 規(guī)劃理念 利益至上 低成本蔓延 無序 把尊重公共權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo) 以人為本 ?新都市主義是對 “ 繁華的、喧鬧的、擁擠的、不適合居住 ” 的傳統(tǒng)集中都市的反思也是對 “ 荒無人煙的 ”“ 入住率奇低的 ”“ 孤單的 ” 郊區(qū)化的反對，而主張一種鄰里和社區(qū)和諧可持續(xù)發(fā)展的活力社區(qū) 理念： ?結(jié)合現(xiàn)代生活的各種要素，重構(gòu)一個被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)，取代缺乏吸引力的 “ 郊區(qū)模式 ” ； 基本組織元素： ?鄰里 —— 緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里； ?分區(qū) —— 位臵和特征適宜的分區(qū)； ?走廊 —— 將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個可持續(xù)的整體德、功能化和藝術(shù)化的走廊。 極低。通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機(jī)會。 城市中心區(qū) 城郊發(fā)展區(qū) 新都市圈 25 我們可以用 “ 新都市主義 ” 傳達(dá)這一氣質(zhì)屬性。 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?個別項目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 7085，三房 89130，別墅 160220 ?價格：高層 28004500；別墅 58006600 ?銀億上尚城 ?力高國際城 ?并福時光 ?保集半島 ?平安象湖風(fēng)情 ?豐源醇和 ?羅馬象湖 1號 2530分鐘 八一廣場 象湖新城 大規(guī)模中低檔住區(qū)，剛需為主；大盤云集，同質(zhì)化競爭激烈；配套不足，入住率低 象湖新城 本案 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、象湖、撫河、桃花河 ?規(guī)劃：朝陽新城，規(guī)劃起點(diǎn)高，政府重點(diǎn)打造區(qū)域 ?配套 /交通：洪城大市場及周邊配套，喜盈門家具城 ?知名開發(fā)商，品牌名企多； ?地塊面積小，個盤體量不大； ?城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江河景資源 ?來源：周邊人群（西湖、東湖較多）、洪城大市場 ?置業(yè)目的：自住為主，少量投資 ?職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私營企業(yè)主 /個體戶； ?特征：購買力一般，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多 未來走勢 ?政府重點(diǎn)規(guī)劃打造區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)較高，未來品質(zhì)環(huán)境較好， 目前政府投入力度較小，各樓盤銷售表現(xiàn)一般； ?2023年，中海、華潤等品牌房企相繼加入?yún)^(qū)域競爭，競爭白熱化 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，物業(yè)形態(tài)以高層為主 ?主力面積： 1房 3955， 2房 80107，三房 105164，四房 165191；產(chǎn)品面積普遍偏大； ?價格：高層 620010000；別墅 1202314000 ?萬科金域藍(lán)灣 ?國貿(mào)天琴灣 ?力高濱江國際 ?眾鑫城上城 ?正榮御園 ?喜盈門豪威公館 1520分鐘 八一廣場 朝陽洲 政府重點(diǎn)打造， 2023年土地供應(yīng)熱點(diǎn)；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場購買力強(qiáng)，以投資居多 朝陽新城 本案 24 形象氣質(zhì) 2 形象。 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，以高層為主，少量的花園洋房 ?主力面積： 14房均有，產(chǎn)品線豐富，臨江房源面積較大 ?價格： 7000——11000元 ?丕茂天城 ?綠地中央廣場 ?聯(lián)泰香域中央 ?紅谷灘萬達(dá)廣場 2025分鐘 八一廣場 紅谷灘中心區(qū) 本案 紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集； 中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈 ?資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校 ?規(guī)劃：省政府確定搬遷地，目前是高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 ?配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 區(qū)域價值 ?新地阿爾法國際社區(qū) ?綠地海域香廷 ?中央香榭 ?聯(lián)泰香域濱江 ?聯(lián)泰香域尚城 ?奧克斯盛丕經(jīng)典 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?知名開發(fā)商云集，實力較強(qiáng) ?供應(yīng)量巨大，競爭激烈 ?以自身產(chǎn)品為主打賣點(diǎn) ?來源：市區(qū)、新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽洲為主 ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主； ?特征：目前購買力較強(qiáng)； 未來走勢 ?尚有較多土地出讓，土地存量較多； ?綠地海域香廷、中央香榭等相繼加入?yún)^(qū)域，競爭激烈； ?綠地海域香廷 12月開盤，取得較好業(yè)績，區(qū)域市場較為看好。 ?低密度豪宅供應(yīng)有限，高層住宅一般 ?市區(qū)、青山湖 ?來源：市區(qū) ?置業(yè)目的：自住為主 ?職業(yè)：中低端以普通白領(lǐng)為主，高端以官員和商人為主； ?特征：高端住宅，購買力強(qiáng)，事業(yè)有成，對品質(zhì)和環(huán)境要求高，對價格不敏感 未來走勢 ?未來以高端別墅和青山湖外圍的高層為主； ?整體供應(yīng)量有限，競爭一般。量價齊升； 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進(jìn)一步外擴(kuò)，住宅市場也隨之東南西北散點(diǎn)發(fā)展。 區(qū)政府 11 價值聚焦 12 價值。 ?項目目前周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等； ?公共交通較發(fā)達(dá)，主要有 203路、 601路等； ?項目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費(fèi)能力有限。 青云譜及項目周邊變化 項目綜述 ?項目緊靠迎賓大道、何坊西路、撫河南路，東側(cè)為南昌中儲糧倉庫，屬于傳統(tǒng)城區(qū)，地理優(yōu)勢相對明顯。該規(guī)劃的實施，必將是使環(huán)象湖區(qū)域區(qū)域成為南昌市的又一個熱點(diǎn)區(qū)域。麥迪遜 歐亞達(dá) 百貨大樓 南昌建材市場 好又多 麥德龍 天工御邸 ?百貨大樓的動工，必將改變周邊區(qū)域低端形象，提升該地段價值。 ?商品住宅供求比為 1： ， 環(huán)比上升 27% ?2023上半年成交均價為 /平米 ， 同比下跌 %。 投資額（億元） 范圍 第一作用 占 GDP比例 時間 增加就業(yè)機(jī)會（萬個） 經(jīng)濟(jì)作用 40000 全國 提升全社會的信心 六分之一（ 2023年國家GDP） 3—4年 約 5000 提升經(jīng)濟(jì)增長 3% 15000 鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 提升整個江西省的信心 （江西GDP7589億元。 2 目標(biāo)： 利潤 綜合考慮政策、市場及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價值，保證項目一定利潤和資產(chǎn)抗通脹能力； 品牌 作為四特集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的首個項目，迅速增加市場認(rèn)知，實現(xiàn)“四特天工”品牌； 報告研究思路 3 3 第一部分：區(qū)域價值分析 城市發(fā)展模式視角 房地產(chǎn)發(fā)展視角 第三部分：項目本體 /競爭分析 第四部分：營銷相關(guān)安排 項目本體解析 客戶需求分析 從品牌角度確定營銷基調(diào) “品質(zhì) 速度 取勝 ” 型營銷鋪排 競爭對手分析 第二部分：項目形象判斷 基于區(qū)域價值的提煉 4 價值聚焦 11 價值。 謹(jǐn)呈：江西四特天工地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 樹立品牌 —— 通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團(tuán)隊、出效益。四特 天工御邸項目 營銷策劃報告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 利潤實現(xiàn) —— 通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團(tuán)隊、出效益。 南昌城市發(fā)展大舞臺上， 項目所在區(qū)域?qū)缪菔裁唇巧? 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 ?進(jìn)入 2023年，國家戰(zhàn)略鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式啟動，江西省迎來了跨越式發(fā)展的大好機(jī)遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴(kuò)張加速，進(jìn)一步夯實了省內(nèi)唯一政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游、服務(wù)中心的地位； ?南昌房地產(chǎn)持續(xù)升溫，恒大綠洲對銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場對南昌南部的認(rèn)知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢頭快速上升。 2023年） 10—20年 約 1200 ？ 南昌的發(fā)展現(xiàn)狀 南昌 2023年上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn) ?2023南昌上半年年供求及價格： ?新增供應(yīng)量 ， 同比增長 ％ ?2023上半年全年成交量為 ， 同比增長 %。 2023年 1月至 2023年 6月南昌市商品住宅供求情況比對 2023年南昌成交價格走勢 2023年上半年 ， 南昌樓市由供大于求觀望的局面逐步轉(zhuǎn)為以價換量的局面 7 家樂福 世紀(jì) ?洪都機(jī)場搬遷進(jìn)入倒計時； ?環(huán)象湖規(guī)劃已送市規(guī)劃局報批，并即將通過。 ?近兩年青云譜區(qū)愈發(fā)加快了融入南昌城市中心的腳步，家樂福的成功入住就是最好的明示。 ?迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機(jī)電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對冷淡。 10 青云譜意象：城市文化之源 /城市資源集成 身份象征 //精神地標(biāo) //東莞人的根 城市資源：百貨大樓、沃爾瑪、家樂福、麥德龍 …. 文化：區(qū)境內(nèi)徐孺子故里、朱橋梅村、八大山人紀(jì)念館、鐵柱萬壽宮等一批人文歷史景觀。 房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起， 我們憑什么勝出？ 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 12 12 本區(qū)域 —— 城市價值第一順延地，南昌新都市中心 東湖：高尚 城市生活區(qū) 青山湖： 都市綠心 紅谷灘：城市 升級標(biāo)本 西湖：新城 青云譜？ 13 風(fēng)生水起的南昌房地產(chǎn)市場 關(guān)于南昌房地產(chǎn)市場的四個特點(diǎn) ：城區(qū)居住集聚效應(yīng)的影響力日見增大，價量齊升趨勢明顯，客戶的牽引能力明顯增強(qiáng)； 、集中爆發(fā)：各區(qū)域集中爆發(fā)， 2023年高新區(qū) 6盤齊發(fā)力，朝陽新城更是多達(dá)數(shù)十盤； ：投資者（以周邊縣市為主）來南昌投資房產(chǎn)的現(xiàn)象大幅增多，關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在資源型、稀缺型、高成長型物業(yè)； ：從紅谷灘到紅角洲、朝陽新城無一不被政策引導(dǎo)。擁有自然資源的中高端產(chǎn)品、舊城改造帶來的中高端產(chǎn)品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構(gòu)成目前南昌市場的需求結(jié)構(gòu)；幵且由被勱郊區(qū)化逐步進(jìn)入主勱郊區(qū)化 市中心 朝陽洲 城南片區(qū) 青山湖 城東片區(qū) 紅角洲 新建 片區(qū) 依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 、 政治 、 文化 ， 商務(wù)中心 ， 舊城改造即將啟勱 高等教育 、 體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的 ， 集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ) ， 大力發(fā)展商貿(mào)和文教 ,監(jiān)獄勞改工廠 全部遷出 ， 相對獨(dú)立綜合區(qū) 機(jī)械制造為主的工業(yè) 、 物流 、 倉儲 、 居住綜合區(qū) 外向型工業(yè) 、 文教科研和生活綜合區(qū) ， 建設(shè)用地面積 110平斱公里 ，人口 100萬 生態(tài)居住 、 旅游休閑為主的城市高端人群聚集地 以居住為主的城市生活新區(qū) ，