【正文】 一般戶(hù)型 小戶(hù)型? 偏商物業(yè) 寫(xiě)字樓 商住 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)n 總供應(yīng)量約 160萬(wàn)平方米n 產(chǎn)品檔次高，高單價(jià)、高總價(jià)n 戶(hù)型舒適，精裝修n 朝陽(yáng)公園、 CBD的表現(xiàn)比較好，n 工體、朝外商圈的表現(xiàn)相對(duì)較差n 客戶(hù)為自用和投資相結(jié)合，外籍客戶(hù)占一定比例細(xì)分市場(chǎng)分析細(xì)分市場(chǎng)分析居住類(lèi)物業(yè) —— 大戶(hù)型n 居住類(lèi)型多樣n 價(jià)格水平差別較大n 市場(chǎng)表現(xiàn)不溫不火居住類(lèi)物業(yè) —— 一般戶(hù)型n 總供應(yīng)量約 60萬(wàn)平方米n 類(lèi)型多樣n 總體市場(chǎng)表現(xiàn)較好n 總價(jià)敏感n 單價(jià)沒(méi)有高過(guò)同區(qū)域內(nèi)大戶(hù)型單價(jià)n 投資價(jià)值較大，因此客戶(hù)中投資客戶(hù)所占比例較大居住類(lèi)物業(yè) —— 小戶(hù)型n 大戶(hù)型供應(yīng)量最多，一般戶(hù)型和小戶(hù)型供應(yīng)量較少n 大戶(hù)型高單價(jià)、高總價(jià)；小戶(hù)型總價(jià)上比較敏感，較高單價(jià)（也低于大戶(hù)型）n 大戶(hù)型以純住高檔豪宅為主；表現(xiàn)不錯(cuò)，但競(jìng)爭(zhēng)也激烈 一般戶(hù)型類(lèi)型多樣，有一定量商住公寓，表現(xiàn)一般； 小戶(hù)型投資性較強(qiáng)，表現(xiàn)不錯(cuò)，但容量有限細(xì)分市場(chǎng)分析細(xì)分市場(chǎng)分析居住類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析細(xì)分市場(chǎng)分析? 偏商物業(yè) 寫(xiě)字樓 商住 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)n 周邊寫(xiě)字樓n 檔次不高n 出租率高n 主要租住客戶(hù)是：n 外國(guó)小公司n 旅行社、航空公司n 農(nóng)業(yè)部相關(guān)的公司n 文化傳播類(lèi)公司 通廣大廈偏商類(lèi)物業(yè) —— 寫(xiě)字樓n 總供應(yīng)量約為 130萬(wàn)平方米n 周邊相對(duì)空白n 綜合體項(xiàng)目多n 單價(jià)高n 接近寫(xiě)字樓配置n 總體的市場(chǎng)表現(xiàn)較好n 區(qū)域涉外性較強(qiáng)n 有一定比例的投資客戶(hù)偏商類(lèi)物業(yè) —— 商住公寓n 周邊酒店檔次高n 酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好n 酒店需求量較大n 區(qū)域成熟度比較高n 區(qū)域涉外性強(qiáng)n 區(qū)域認(rèn)可度高偏商類(lèi)物業(yè) —— 酒店n 服務(wù)式公寓特點(diǎn)n 高標(biāo)準(zhǔn)客房n 適量的配套n 酒店管理公司提供統(tǒng)一酒店式管理服務(wù)n 居家感強(qiáng)n 面向中長(zhǎng)期租住客戶(hù)偏商類(lèi)物業(yè) —— 服務(wù)式公寓n 區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)n 屬周邊商圈的輻射區(qū)n 項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)量較小n 小型的配套商業(yè)n 朝陽(yáng)公園西門(mén)有大量餐飲偏商類(lèi)物業(yè) —— 商業(yè)n 寫(xiě)字樓檔次不高，租金水平一般，但出租率高，有一定的辦公需求n 商住物業(yè)稀缺 （呼家樓有潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià) 1300014000元 /平方米）n 酒店檔次較高，經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好n 服務(wù)式公寓雖然供應(yīng)量不大，周邊的高檔公寓分流了一部分長(zhǎng)期租賃客戶(hù)偏商市場(chǎng)分析小結(jié)偏商市場(chǎng)分析小結(jié)n 周邊項(xiàng)目檔次高，純居住多，潛在供應(yīng)量大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 n 項(xiàng)目周邊純寫(xiě)字樓檔次較低，租金較低，出租率較高，商住市場(chǎng)相對(duì)空白 n 服務(wù)式公寓的性?xún)r(jià)比較高，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，但存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) n 周邊區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率較高，產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓、高層塔樓、小高層圍合板樓等為主，產(chǎn)品檔次高，精裝修為主 n 純居住物業(yè)客戶(hù)自用較多；商住物業(yè)客戶(hù)自用與投資各占一定比例；服務(wù)式公寓、小戶(hù)型項(xiàng)目投資客戶(hù)較多 市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析小結(jié)第三部分第三部分 綜合分析綜合分析n 大戶(hù)型純居住公寓 n 小戶(hù)型純居住公寓 n 商住公寓 n 服務(wù)式公寓 基本假設(shè)基本假設(shè)各類(lèi)物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析各類(lèi)物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析? 寫(xiě)字樓、酒店等公建由于涉及到用地性質(zhì)變更及對(duì)開(kāi)發(fā)商前期資金占用等問(wèn)題，建議不考慮n A區(qū)適宜作豪宅， B、 C區(qū)不適宜n 私密性差，噪音影響n(yōu) 東西向n 北側(cè)、西側(cè)形象差n 規(guī)模小，自身景觀(guān)、配套相對(duì)不足n 容積率高n 市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)，劣勢(shì)比較明顯n 高單價(jià)、高總價(jià)，單價(jià)和總價(jià)均不敏感 ——作高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品不太可行，作高品質(zhì)產(chǎn)品可行ABC豪宅豪宅 ———— 純居住大戶(hù)型純居住大戶(hù)型? 變現(xiàn)性、預(yù)售性較好? 大區(qū)位條件較好，有一定景觀(guān)支持風(fēng)險(xiǎn)大風(fēng)險(xiǎn)大建議不作建議不作n 總價(jià)敏感n 單價(jià)受限 ——總價(jià)＝單價(jià) *面積，面積有下限，因此單價(jià)也受限n 使用者（面積）：極端小、功能不完善的戶(hù)型已不受歡迎n 產(chǎn)品進(jìn)深大，通透戶(hù)型面積大，總價(jià)高；內(nèi)廊式（零居室，單向采光），品質(zhì)差n 供應(yīng)量 ——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，市場(chǎng)容納量有限，車(chē)位有一定壓力小戶(hù)型公寓小戶(hù)型公寓? 市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好? 區(qū)域接受度較好? A、 B區(qū)都適宜（對(duì)朝向、景觀(guān)不敏感） ACB利潤(rùn)相對(duì)低利潤(rùn)相對(duì)低市場(chǎng)容量有限市場(chǎng)容量有限建議盡量不作建議盡量不作n 市場(chǎng)潛在供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)n 小交通（自西向東）有一定影響n(yōu) 預(yù)售性相對(duì)較差n 市場(chǎng)價(jià)格接受度待考驗(yàn)，利潤(rùn)空間有限商住公寓商住公寓? 交通方便，形象好? 周邊有辦公需求? 市場(chǎng)相對(duì)空白? 對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃條件不嚴(yán)格? 可作性?xún)r(jià)比較高產(chǎn)品? 車(chē)位尚可滿(mǎn)足要求ACB適宜作商住適宜作商住n 操作難度較大n 小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題n 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) /引入酒店管理集團(tuán)難度n 周邊有一定競(jìng)爭(zhēng)（高檔公寓出租率較高）n 對(duì)發(fā)展商的要求高 ——天鴻集團(tuán)有自身經(jīng)營(yíng)酒店的經(jīng)驗(yàn)n 規(guī)模受限服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓? A、 B都適宜作公寓式酒店? 差異化產(chǎn)品，市場(chǎng)細(xì)分，空白? 市場(chǎng)表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男枨蠖? 區(qū)域相對(duì)成熟（商務(wù)、涉外性）? 有一定景觀(guān)條件? 利潤(rùn)空間較大ACB適宜作但不宜全作規(guī)模受限豪宅小戶(hù)型商住服務(wù)式公寓建議不作建議盡量不作適宜作適宜，但規(guī)模受限商住公寓式酒店物業(yè)類(lèi)型定位結(jié)論物業(yè)類(lèi)型定位結(jié)論商住服務(wù)式公寓物業(yè)類(lèi)型定位結(jié)論物業(yè)類(lèi)型定位結(jié)論? 組合產(chǎn)品？？？由于進(jìn)深較大，因此建議將核心筒作成一個(gè)狹長(zhǎng)形狀的，布置在中間，這樣周邊的進(jìn)深可以控制在 9米左右 總體布局 住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓概念設(shè)計(jì)方案二：在原規(guī)劃控制線(xiàn)內(nèi)進(jìn)行局部的調(diào)整 根據(jù)日照分析，項(xiàng)目可以統(tǒng)一作成 61米，按首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 3米計(jì)算，可以做到19層。另有綜合體（ SOHO、寫(xiě)字樓、底商）約 15萬(wàn)平方米居住類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)：公寓未確定：酒店公寓或商住辦公類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)：商住及寫(xiě)字樓南湖公寓 —— 規(guī)模約 5萬(wàn)平方米，大戶(hù)型項(xiàng)目，均價(jià)預(yù)計(jì) 14000元 /平方米。朝青項(xiàng)目報(bào)告 匯報(bào)框架匯報(bào)框架第一部分第一部分 核心定位結(jié)論核心定位結(jié)論第二部分第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析第三部分第三部分 綜合分析綜合分析第四部分第四部分 專(zhuān)題研究專(zhuān)題研究第五部分第五部分 定位結(jié)論定位結(jié)論第六部分第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算第七部分第七部分 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)第一部分第一部分 核心定位結(jié)論核心定位結(jié)論我司建議本項(xiàng)目地塊適宜作住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓我司建議本項(xiàng)目地塊適宜作住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓和酒店式服務(wù)公寓兩種物業(yè)類(lèi)型，具體的定和酒店式服務(wù)公寓兩種物業(yè)類(lèi)型，具體的定位有兩種：位有兩種：住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓＋酒店式服務(wù)公寓住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓＋酒店式服務(wù)公寓住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓＋酒店式服務(wù)公寓開(kāi)發(fā)相對(duì)穩(wěn)妥，操作難度相對(duì)小，市場(chǎng)空白點(diǎn)要求性?xún)r(jià)比高，利潤(rùn)空間有限，預(yù)售性較差高標(biāo)準(zhǔn)客房，酒店式服務(wù)，統(tǒng)一管理，利潤(rùn)較大引入酒店管理公司，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第二部分第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析n 項(xiàng)目特性n 用地分析n 規(guī)劃條件分析n 開(kāi)發(fā)商分析n 成本分析n 市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于東三環(huán)外團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，農(nóng)業(yè)部東側(cè)東臨朝陽(yáng)高爾夫俱樂(lè)部，西臨農(nóng)業(yè)部，北臨農(nóng)業(yè)部宿舍樓，南臨農(nóng)展館南路 本項(xiàng)目占地面積 頃，總建筑面積約 萬(wàn)平方米 北側(cè)小盤(pán)，規(guī)模小 —— 可支持 “新、奇、怪 ”的產(chǎn)品位于 “高檔 ”區(qū)域 —— 項(xiàng)目成本較高，檔次較高交通方便 —— 支持商務(wù)功能緊鄰城市主干道 —— 形象價(jià)值高，有一定噪音影響有一定景觀(guān)優(yōu)勢(shì)（高爾夫球場(chǎng)） —— 支持打景觀(guān)概念的產(chǎn)品，戶(hù)型上能做出相應(yīng)的亮點(diǎn)周邊建筑物遮擋 —— 北側(cè)、西側(cè)均有建筑物遮擋，對(duì)形象有負(fù)面影響項(xiàng)目特性項(xiàng)目特性n 區(qū)域成熟n 涉外性強(qiáng)n 景觀(guān)較好n 特點(diǎn) “模糊 ”區(qū)位分析用地分析用地分析n 東三環(huán)、東四環(huán)n 農(nóng)展館南路、朝陽(yáng)北路n 地鐵 10號(hào)線(xiàn)n 多條公交站線(xiàn)n 長(zhǎng)虹橋堵車(chē)問(wèn)題較嚴(yán)重農(nóng)展館南路朝陽(yáng)北路朝外大街朝陽(yáng)路東二環(huán) 東三環(huán) 東四環(huán)用地分析用地分析交通分析n 農(nóng)展館南路由西向東需調(diào)頭n 長(zhǎng)虹橋堵車(chē)問(wèn)題較嚴(yán)重n 地塊東側(cè)規(guī)劃路修通到北側(cè)n 北側(cè)小區(qū)的入口問(wèn)題用地分析用地分析交通分析n A區(qū) —— 景觀(guān)好，相對(duì)安靜n B區(qū) —— 開(kāi)放性強(qiáng)，形象價(jià)值高，有噪音影響，適宜偏商物業(yè)n C區(qū) —— 私密性差，北側(cè)、西側(cè)形象差， C區(qū)不適宜擺放建筑，而適于作內(nèi)部園林用地分析用地分析地塊分析n 位于幾大商圈間，區(qū)域特征相對(duì) “模糊 ”n 交通方便，鄰城市主干道，形象價(jià)值好n 私密性差，有噪音影響n(yōu) 東側(cè)有較好的景觀(guān)條件n 北側(cè)、西側(cè)的現(xiàn)狀保留建筑有遮擋影響，形象較差n 地塊較方正用地分析小結(jié)用地分析小結(jié)n 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 10716平方米n 代征道路： 2800平方米n 總建筑面積： 70459平方米（地上 51572平方米）n 建筑限高： 60米n 容積率： （容積率變化對(duì)利潤(rùn)敏感）規(guī)劃條件分析規(guī)劃條件分析規(guī)劃條件分析規(guī)劃條件分析 根據(jù)日照分析，項(xiàng)目可以統(tǒng)一作成 61米按首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 3米計(jì)算，可以做到19層。n 多種物業(yè)可能性的考慮n 利潤(rùn) /快速回收資金n 以銷(xiāo)售為主n 品牌開(kāi)發(fā)商分析開(kāi)發(fā)商分析n 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用按地上建筑面積分?jǐn)倿?4790元 /平方米n 加上前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、以及其他相關(guān)費(fèi)用，地上建筑面積的單方造價(jià)在 10000元 /平方米左右成本分析成本分析 中高檔次的產(chǎn)品n 居住類(lèi)物業(yè)n 大戶(hù)型 一般戶(hù)型 小戶(hù)型n 偏商類(lèi)物業(yè)n 寫(xiě)字樓 商住公寓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析? 朝陽(yáng)公園朝陽(yáng)公園 朝外工體朝外工體 CBD 三元橋三元橋宏觀(guān)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析細(xì)分市場(chǎng)分析n 2023年上半年，加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控已取得明顯成效n 預(yù)計(jì)下半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)業(yè)將呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)? 政策變化多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的影響? 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲宏觀(guān)市場(chǎng)分析宏觀(guān)市場(chǎng)分析全國(guó)宏觀(guān)市場(chǎng)分析北京房地產(chǎn)總體市場(chǎng)n 純居住為主n 主打景觀(guān)概念n 容積率較高n 單價(jià)高n 戶(hù)型面積相對(duì)偏大n 精裝修n 有一定的投資客戶(hù)n 有一定的外籍客戶(hù)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析朝陽(yáng)公園區(qū)域n 綜合項(xiàng)目多n 居住物業(yè)類(lèi)型多樣n 均價(jià)較高n 戶(hù)型多樣n 大戶(hù)型公寓市場(chǎng)表現(xiàn)較差n 投資客戶(hù)比例較大n 外籍客戶(hù)比例較大區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析朝外工體區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析CBD商圈n 綜合性項(xiàng)目較多n 純居住概念n 商住公寓n 檔次高n 投資高檔純居住公