【正文】 要以產(chǎn)品差異化創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭力。 在項(xiàng)目所處天然的自然資源、創(chuàng)新的開發(fā)理念基礎(chǔ)上打造獨(dú)特稀缺的產(chǎn)品，以營銷手段作為推動(dòng)力，整合發(fā)展商多元化的資源背景，四力合成產(chǎn)生強(qiáng)大的“螺旋槳”作用，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭力。 ? 理念競(jìng)爭力 —— 開創(chuàng)性的開發(fā)理念領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)，并引導(dǎo)區(qū)域居住理念轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造人居最高標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目 SWOT分析 S ?擁有森林公園 ， 山地 、 湖泊等自然資源 ?交通、政策、規(guī)模、高附加值優(yōu)勢(shì) T ?云東海旅游開發(fā)帶來威脅 ?周邊競(jìng)爭對(duì)手項(xiàng)目的威脅 ?三水區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過盛，地產(chǎn)泡沫將現(xiàn) O ?生態(tài)環(huán)境資源價(jià)值凸顯 ?郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)逐步顯現(xiàn) ?城市區(qū)域化步伐逐步加快 市場(chǎng)首創(chuàng)、稀缺產(chǎn)品 W ?市政、商業(yè)配套未完善 ?缺乏品牌支撐 優(yōu)勢(shì)最大化 發(fā)揮 市場(chǎng)威脅 化解 優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)整合最大化 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 把握 把握機(jī)會(huì)創(chuàng)造市場(chǎng) 利用機(jī)會(huì)扭轉(zhuǎn)弱勢(shì) 明確自身 弱勢(shì) 正視市場(chǎng)威脅尋求突破 定位制高點(diǎn) 創(chuàng)造核心競(jìng)爭力 項(xiàng)目核心競(jìng)爭力提煉 ? 環(huán)境競(jìng)爭力 —— 得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，座擁云東海豐富的旅游度假資源。 ?云東海旅游開發(fā)帶來的競(jìng)爭加劇 ? 在云東海區(qū)域，隨著片區(qū)開發(fā)進(jìn)程的不斷深化，更多同質(zhì)化項(xiàng)目將涌，必將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成相當(dāng)程度的威脅。 ?政策對(duì)于打造云東海旅游生態(tài)區(qū)的扶持。 ?郊區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)正在逐步顯現(xiàn)。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 威脅分析 機(jī)會(huì)分析 ?云東海生態(tài)環(huán)境的資源價(jià)值正逐步提升。 ? 位置較隱蔽：位于云東海森林公園山坡的位置，在云東海大道上看不到本項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目客流的引導(dǎo)有相當(dāng)?shù)碾y度。 ? 生活配套少：市政道路、商業(yè)配套、飲食娛樂等配套仍未完善。 稀缺性、高附加值 作為三水區(qū)高品質(zhì)的五星級(jí)酒店所在地，稀缺性高，項(xiàng)目產(chǎn)品將獲得更多的商務(wù)使用價(jià)值。 政策扶持 政府大力支持發(fā)展云東海生態(tài)旅游項(xiàng)目。 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì) 項(xiàng)目主要情況 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 威脅分析 機(jī)會(huì)分析 資源優(yōu)勢(shì) 毗鄰三水森林公園，占地面積 3366畝，風(fēng)光秀麗、山環(huán)水抱。 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目主要情況 ? 項(xiàng)目的地形地貌 ? 地塊內(nèi)有南北兩個(gè)湖面 ,擁有較大面積的水面。 主要競(jìng)爭對(duì)手情況 項(xiàng)目篇 第二篇 1. 項(xiàng)目最新情況 2. 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目位于佛山市三水區(qū)云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，距廣州、佛山交通距離 40分鐘車程； ? 項(xiàng)目位于廣三高速以北 ,交通便利，且靠近三水建成區(qū)，距市區(qū)僅 5分鐘車程。 主要競(jìng)爭對(duì)手情況 千葉花園 二期：玉蘭苑 四期在建用地 三期： 星湖苑 、 紫荊苑 一期：荷花苑 二期：桂花苑 一期：棕櫚苑 二期：御花苑 會(huì)所 、 酒店 ? 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入尾聲， ? 后續(xù)開發(fā)貨量不多，但同樣 ? 對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭威脅； ? 項(xiàng)目每期開發(fā)均是別墅、洋 ? 房產(chǎn)品捆綁開發(fā)，貨量介乎 ? 于 140450套之間； ? 項(xiàng)目別墅級(jí)產(chǎn)品價(jià)格普遍在 ? 43005300元 /㎡，而洋房每 ? 期價(jià)格拉幅在 300500元 /㎡之間。 綠湖 天鵝湖 項(xiàng)目已于 2023年 3月 13日舉行奠基儀式，對(duì)外宣稱 5月 1日開始接受內(nèi)部認(rèn)購 主要競(jìng)爭對(duì)手情況 位置： 項(xiàng)目位于三水森林公園內(nèi)，靠近國道，車流密集，并且有鐵路在旁邊，地理位置是所有競(jìng)爭對(duì)手中最差的一個(gè)。天鵝湖 主要競(jìng)爭對(duì)手情況 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 與本項(xiàng)目處于相同區(qū)域，自然資源、配套資源等共享； 其主力產(chǎn)品將會(huì)分流本項(xiàng)目部分中低目標(biāo)客戶； 發(fā)展商在佛山的知名度高、品牌響亮，并且項(xiàng)目已在三水有一定的知名度，比本項(xiàng)目先吸引客戶注意，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接的影響。 規(guī)模 : 項(xiàng)目占地 1300畝，容積率 。 三水（西南）樓市板塊發(fā)展分析 片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展啟示 : ?三水區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，但目前市場(chǎng)消化量存在局限性； ?山水莊園位于森林公園生態(tài)區(qū)板塊內(nèi)，預(yù)示項(xiàng)目必然走高端化路線； ?未來區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，本項(xiàng)目發(fā)展必須認(rèn)清形勢(shì)，力求以差異化最大地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ?生態(tài)區(qū)板塊： ? 生態(tài)區(qū)板塊主要依托森林公園及云東海旅游景區(qū)的天然資源發(fā)展，其產(chǎn)品形態(tài)以別墅為主，目前已開賣的只有千葉花園，但尚有天鵝湖、愛倫堡、休育花園等千畝大盤促勢(shì)待發(fā)，故將是未來三年內(nèi)三水樓市競(jìng)爭最大的板塊。 小結(jié)及展望： 三水微觀片區(qū)研判 生 態(tài) 區(qū) 板 塊 新城區(qū)板 塊 舊城區(qū)板塊 ?舊城區(qū)板塊： ? 三水西南鎮(zhèn)區(qū)最早有商品房的區(qū)域，代表項(xiàng)目為匯豐豪園、荷景苑、御景華庭等，目前還有三水花園酒店及西南涌邊的東海藍(lán)灣待售，未來結(jié)合西南涌的整治，將使該板塊房地產(chǎn)更加活躍。 三水微觀片區(qū)研判 ?三水全區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì) 2 0 0 5 年三水區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)圖均價(jià)( 元/ ㎡) 均價(jià)( 元/ ㎡) 均價(jià)( 元/ ㎡) 均價(jià)( 元/ ㎡)第一季度 第二季度 第三季度 第四季度? 三水區(qū)第一季度由于有綠湖城市花園等高價(jià)樓盤推出市場(chǎng)，樓價(jià)明顯處于高水位，第二季度二手成交放量，低素質(zhì)低價(jià)位的散體樓占主要成交，拉低全年成交總額，故三水區(qū)住宅市場(chǎng)全年均價(jià)僅為 1998元 /㎡。 （元 /㎡） 禪城區(qū) 南海區(qū) 順德區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 佛山五區(qū) 05年 均價(jià) 3679 3139 3218 1998 1769 3057 同比升幅 180 489 239 365 547 334 2 0 0 5 年佛山五區(qū)成交均價(jià)( 元/ 平方米) 分析36793139 321819981769305701000202330004000禪城區(qū) 南海區(qū) 順德區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 佛山五區(qū)均價(jià)佛山宏觀大環(huán)境解讀 ?三水全區(qū)住宅市場(chǎng)供求量對(duì)比分析 2 0 0 5 年三水區(qū)住宅市場(chǎng)供求量化分析 051015面積 面積 面積 面積第一季度 第二季度 第三季度 第四季度2023年批準(zhǔn)預(yù)售量( 萬㎡) 成交量( 萬㎡)? 成交量全年表現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，第四季度有所下滑，顯示該時(shí)期為全年的成交淡季； ? 成交量是供應(yīng)量的兩倍，顯示隨著一手高素質(zhì)項(xiàng)目的不斷升值，二手成交更加活躍； ? 由于三水供應(yīng)量將在 06— 07年加大放量，故很大部份的客戶均是持幣觀望。 2 0 0 5 年佛山五區(qū)成交量( 萬平方米) 分析13%23%49%6%9%禪城區(qū) 南海區(qū) 順德區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū)佛山宏觀大環(huán)境解讀 （萬元） 禪城區(qū) 南海區(qū) 順德區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 佛山五區(qū) 05年 金額 82697 比例 % % % % % % ? 由成交金額可知禪城區(qū)成交金額所占比例達(dá) 16%，高于成交面積所占比例 13%，某程度上說明其樓市價(jià)格相對(duì)偏高的特征； ? 而順德區(qū)及南海區(qū)由于有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支持，故尤以順德的消費(fèi)力最為強(qiáng)勢(shì)； ? 從側(cè)面反應(yīng)三水不但供貨量少而且售價(jià)偏低，隨著佛一環(huán)、珠二環(huán)的落成，三水質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的高檔別墅將成為珠三角甚至港澳地區(qū)客戶的新寵。三水云東海山水莊園 營銷策劃全案 【三水云東海山水莊園】營銷推廣報(bào)告示意 三水房地產(chǎn)最新形勢(shì)分析 項(xiàng)目整體情況分析 深化項(xiàng)目定位 項(xiàng)目營銷部署建議 深化目標(biāo)客戶定位 營銷推廣建議 公關(guān)活動(dòng)建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 媒體分析及建議 現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 目 錄 一、大市篇 佛山五區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三水房地產(chǎn)發(fā)展情況 三水別墅市場(chǎng)的發(fā)展 二、項(xiàng)目篇 項(xiàng)目最新情況 項(xiàng)目 SWOT分析 三、定位篇 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目形象定位 四、客戶篇 各類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶所在圈層 目標(biāo)客戶的特征與需求 五、推廣篇 整體營銷推廣思路 針對(duì)性推廣策略 活動(dòng)營銷策略 六、媒體篇 別墅客戶媒體接觸習(xí)慣分析 媒體運(yùn)用建議 七、營銷篇 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及開盤必備 項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目營銷部署 八、銷售管理篇 附件：合富執(zhí)行同類型項(xiàng)目的成功借鑒 大市篇 第一篇 1. 佛山五區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 2. 三水房地產(chǎn)發(fā)展情況 3. 三水別墅市場(chǎng)的發(fā)展 ?05年佛山市各區(qū)成交比重分析 （萬㎡） 禪城區(qū) 南海區(qū) 順德區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 佛山五區(qū) 05年 面積 比例 % % % % % % ?順德區(qū)、南海區(qū)為第一階梯； ?禪城區(qū)為第二階梯； ?三水區(qū)、高明區(qū)為第三階梯。 ? 三水是佛山五區(qū)中成交面積最少的一個(gè)區(qū)，由此可知三水房地產(chǎn)市場(chǎng)還屬于初級(jí)階段，可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間長，并且待征用地多，地價(jià)相對(duì)便宜，將吸引更多外地發(fā)展商到三水投資。 2 0 0 5 年佛山五區(qū)成交金額( 萬元) 分析16%24%51%4%5%禪城區(qū) 南海區(qū) 順德區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū)佛山宏觀大環(huán)境解讀 ? 禪城區(qū)域樓價(jià)明顯偏高，但對(duì)比各區(qū)的同比增幅甚微，顯示區(qū)域價(jià)格拉升空間不大，升價(jià)潛力不大； ? 南海區(qū)受追捧，價(jià)格上揚(yáng)明顯，三水區(qū)、高明區(qū)市場(chǎng)起步初期，價(jià)格上揚(yáng)步伐較快； ? 順德區(qū)成交量及金額比重很大，但樓價(jià)只保持穩(wěn)步增長，顯示區(qū)域價(jià)格上升抗性較強(qiáng)。 三水微觀片區(qū)研判 ?三水全區(qū)住宅市場(chǎng)成交金額走勢(shì) 2 0 0 5 年三水區(qū)住宅市場(chǎng)成交金額走勢(shì)圖300459742233101960005000100001500020230250003000035000金額( 萬元) 金額( 萬元) 金額( 萬元) 金額( 萬元)第一季度 第二季度 第三季度 第四季度? 三水區(qū)季度平均成交金額超 2億，但季度波動(dòng)大，顯示區(qū)域樓市穩(wěn)定性不強(qiáng)，房地產(chǎn)政策的變化及片區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)三水市民的購房意愿有很大的影響。 三水微觀片區(qū)研判 總體分析，三水區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)在大佛山房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)滯后，市場(chǎng)端口、容量均有限，市場(chǎng)份量比例現(xiàn)時(shí)不大；但同時(shí)這也預(yù)示著區(qū)域房產(chǎn)未來巨大的發(fā)展空間。 ?新城區(qū)板塊： ? 以綠湖城市花園為首，目前尚有恒達(dá)花園、進(jìn)業(yè)廣場(chǎng)待售，由于有三水廣場(chǎng)的商業(yè)支持，讓該板塊成為目前西南市區(qū)的地皇。 三水區(qū)域的高端市場(chǎng)集中在生態(tài)區(qū)板塊，因此，針對(duì)山水莊園而言，直接的競(jìng)爭來源于生態(tài)區(qū)板塊。 三水（西南）樓市板塊發(fā)展分析 ?山水莊園受三水西南組團(tuán)規(guī)劃、城市未來發(fā)展趨勢(shì)的利好支持，其所在區(qū)域的生態(tài)區(qū)板塊擁有森林公園及云東海天然的硬件資源基礎(chǔ)，項(xiàng)目具備打造高端產(chǎn)品的環(huán)境支持； ?但現(xiàn)時(shí)三水（西南）區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)局限性及未來市場(chǎng)競(jìng)爭激烈性引發(fā)我們對(duì)項(xiàng)目的長足發(fā)展進(jìn)行深層次的思考?。? 片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展啟示 : 三水（西南）樓市板塊發(fā)展分析 位置 : 該項(xiàng)目地塊處于云東海旅游度假區(qū)，與本項(xiàng)目只一路之隔，共享優(yōu)秀的自然資源。 麗日 麗日 規(guī)模： 總占地面積 1300畝，有近 200畝的天然湖泊。愛倫堡 規(guī)劃、賣點(diǎn)： 按照美國生態(tài)湖泊小鎮(zhèn)為藍(lán)本設(shè)計(jì)，賣點(diǎn)是洋房與別墅臨湖而建，實(shí)現(xiàn)家家依湖而居，戶戶私家碼頭的景觀優(yōu)勢(shì)。 ? 項(xiàng)目前三期已完成近 90%的銷售，銷售情況較為樂觀；聯(lián)系上述產(chǎn)品價(jià)格的層面分析，項(xiàng)目銷售進(jìn)度受產(chǎn)品性價(jià)比高的影響深遠(yuǎn)； ? 項(xiàng)目商務(wù)配套的成熟氛圍對(duì)項(xiàng)目具備十分重要的參考價(jià)值。 項(xiàng)目占地面積 (畝 ) 項(xiàng)目占地面積 (m2) 465,583 綜合容積率 總建筑面積 (m2) 197， 346 ? 項(xiàng)目大區(qū)位 項(xiàng)目主要情況 ? 項(xiàng)目地處云東海旅游區(qū)的優(yōu)勢(shì) ? 自然資源優(yōu)越； ? 東有云東海； ? 北有高爾夫球場(chǎng)； ? 西有高校分校； ? 南有森林公園； ? 具有自然資源、旅游資源及人文環(huán)境的優(yōu)勢(shì)； ? 云東海區(qū)整體規(guī)劃起點(diǎn)高，在珠三角具有唯一性。 ? 地塊南高北低 ,地形高低起伏 ,自然植被保護(hù)較好。 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目為廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路的交匯點(diǎn)，距廣州、佛山禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)約 45分鐘車程，距香港、珠海、深圳、約 90分鐘車程，陸上交通便利；三江匯聚，內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)，三水港是西江、北江下游三個(gè)重要內(nèi)河港口之一；空中交通鄰有廣州新白云國際機(jī)場(chǎng)。 大規(guī)模，低密度 項(xiàng)目規(guī)模宏大，總占地近 700畝，不到 20萬的總建面。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 威脅分析 機(jī)會(huì)分析 ? 施工周期較長：目前項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭對(duì)手麗日天鵝湖及綠湖愛倫堡