【正文】 公園區(qū)” 概念，通過(guò)類比快速提升區(qū)域價(jià)值； ? 區(qū)域價(jià)值的重新定義大幅度 提升了項(xiàng)目整體形象及知名度 ； ? 項(xiàng)目形象確立： 中央公園區(qū)的頂級(jí)豪宅 。 項(xiàng)目背景 ? 建立中央公園豪宅物業(yè)的價(jià)值體系，扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目形象，建立客戶對(duì)豪宅區(qū)域的認(rèn)知； ? “入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式； ? 本項(xiàng)目運(yùn)作成為 北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！ ? 世聯(lián)策劃代理前實(shí)現(xiàn)均價(jià) 10000元 /平米，月均銷售 20套，策劃代理后實(shí)現(xiàn)均價(jià) 14000元 /平米，月均銷售 40套。 項(xiàng)目概況 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅成功營(yíng)銷案例 1 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅成功營(yíng)銷方向 豪宅成功營(yíng)銷動(dòng)作 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 營(yíng)造 時(shí)尚感 營(yíng)造 稀缺感 營(yíng)造 身份感 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域質(zhì)素 的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的 營(yíng)銷方向 。 豪宅成功營(yíng)銷動(dòng)作： 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 營(yíng)造 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市頂級(jí)豪宅的購(gòu)買亦受欲望所驅(qū)使。 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅營(yíng)銷秘籍 Ⅰ ： 要做當(dāng)期老大 豪宅營(yíng)銷秘籍 Ⅱ ： 相同招數(shù)不能用第二次 豪宅營(yíng)銷秘籍 Ⅲ ： 此前所享，皆屬平常 本報(bào)告以此三秘籍為引，展開(kāi)下文 …… 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 2月 深圳 香蜜湖 隨著拍賣錘的應(yīng)聲落下，名噪一時(shí)的“九萬(wàn)三”歸屬亦塵埃落定 …… 那里彌漫著 CBD的國(guó)際氣息，那里欣賞著珍貴的香蜜湖景，那里擁有純粹的深圳富人區(qū)氣質(zhì) …… 世間眾人皆翹首企盼她揭開(kāi)神秘的面紗 …… 一句 “此前所享，皆屬平常” 的輕描淡寫(xiě)，再一次向世人演繹了“絕版”的含義 …… 她就是 —— 香蜜湖 1號(hào)。 2023年 12月 北京 萬(wàn)柳 出生在“百家爭(zhēng)鳴”的萬(wàn)柳區(qū)域，她可能懷有既興奮又不情愿的矛盾心理 …… 那里有廣闊的高爾夫球場(chǎng)與蜿蜒流淌的昆玉河，但沒(méi)有一樣屬于她 …… 她的成功之路只有一條，破繭化蝶，沖出重圍，她做到了 …… 因?yàn)樗龥Q不因循守舊，決不人云亦云，她堅(jiān)信 “相同招數(shù)不能用第二次” …… 她就是 —— 鋒尚國(guó)際公寓。 2023年 北京 朝陽(yáng)公園 朝陽(yáng)公園，亞洲最大的城市公園，湖面碧波蕩漾，景色宜人 …… 那里的她雖然“出身”平凡但 天生麗質(zhì)， 蘊(yùn)藏著驚人的潛力 …… 她不經(jīng)意間在內(nèi)心深處尋覓到 “要做當(dāng)期老大” 的野心 …… 對(duì)比紐約中央公園、倫敦海德公園，“北京中央公園區(qū)”的豪宅奇跡從此誕生 …… 她就是 —— 棕櫚泉國(guó)際公寓。 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔住宅營(yíng)銷方法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 引言 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)豪宅營(yíng)銷模式 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無(wú)限性 。 作為自然主體的人具有主觀能動(dòng)性，他們能動(dòng)地參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理想的價(jià)值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身絕對(duì)需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個(gè)人優(yōu)越感和個(gè)人地位 …… 非理性精神需求 追逐時(shí)尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊貴至尚的地位 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律： 地段，地段，還是地段 。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 豪宅成功營(yíng)銷方向 陌生區(qū)域，認(rèn)知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美 ” 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)豪宅營(yíng)銷模型 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 豪宅成功營(yíng)銷：在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營(yíng)銷方向上，完成三方面的營(yíng)銷動(dòng)作。 世聯(lián)豪宅營(yíng)銷成功典型案例 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 位臵： 北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ； ? 綠化率： 50%； ? 均價(jià)： 14000元 /平米； ? 戶型： 面積區(qū)間 134平方米 —— 640平方米； ? 建筑形式： 2幢板樓、 9棟塔樓； ? 開(kāi)發(fā)商： 北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司； ? 園林設(shè)計(jì)： 貝爾高林香港有限公司； ? 資源條件： 朝陽(yáng)公園自然景觀， CBD、燕莎商務(wù)圈。 ? 區(qū)域形勢(shì)： 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒(méi)有形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)； ? 市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)： 片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格： 60007000元 /平米，本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格： 10000元 /平米； ? 項(xiàng)目核心概念： “城市公園文化”； ? 推廣側(cè)重點(diǎn)： 強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)； ? 營(yíng)銷問(wèn)題： ? 賣點(diǎn)過(guò)于單薄，支撐價(jià)格走高有困難； ? 概念的挖掘膚淺，無(wú)論是名字的來(lái)源和“城市公園文化”的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合。 世聯(lián)操作效果 世聯(lián)介入時(shí)間：2023年 世聯(lián)介入方式：營(yíng)銷策劃代理 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紐約 中央公園 倫敦 海德公園 北京 朝陽(yáng)公園 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 時(shí)尚感 ? 邀請(qǐng)美國(guó)小姐在來(lái)華訪問(wèn)期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶活動(dòng)，與本項(xiàng)目國(guó)際化、時(shí)尚前沿的形象相符。 ? 聘請(qǐng)?jiān)?jīng)設(shè)計(jì)國(guó)際俱樂(lè)部的名師，對(duì)項(xiàng)目 10000平米的會(huì)所進(jìn)行設(shè)計(jì)。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世界市中心 ?宣傳推廣上，強(qiáng)勢(shì)凸顯本項(xiàng)目所在區(qū)域的稀缺地位。 ?美國(guó)總統(tǒng)小布什來(lái)華訪問(wèn)期間，受邀來(lái)本項(xiàng)目參觀，給項(xiàng)目及客戶均帶來(lái)很強(qiáng)的面子感。 案例營(yíng)銷總結(jié) 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設(shè)計(jì)會(huì)所 印度珠寶展 美國(guó)小姐來(lái)訪 國(guó)際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價(jià)值 五星級(jí)超大會(huì)所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來(lái)訪 有氣勢(shì)的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概況 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹(shù)灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場(chǎng) ? 總占地面積： 162653M2 ? 總建筑面積： 650000 M2 其中： ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會(huì)所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場(chǎng)： 3000M2（橫跨市政路） ? 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，其中 一期 588套 ? 綠化率： 65% ? 容積率： ? 總車位： 3500 ? 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目背景 ? 紅樹(shù)灣區(qū)域價(jià)值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域；