【正文】 入房屋等開發(fā)成本，一般應(yīng) 單獨(dú)作 成本核算對(duì)象。 三、成本核算對(duì)象的確定 ? 成本核算對(duì)象確定具體方法。在按期 (區(qū) )劃分基礎(chǔ)上 ： ? （ 1） 如同一期內(nèi)有 不同屬性（可否銷售）、物業(yè)類型 ，還應(yīng)按 可否銷售 及 物業(yè)類型 劃分。 ? 情況 成片分期（區(qū)）開發(fā) 項(xiàng)目 。 ? （一）按開發(fā)產(chǎn)品 差異 性 原則劃分確定 。 ? 情況 一期開發(fā)完畢 項(xiàng)目 。 ? （ 6） 權(quán)益區(qū)分 ：開發(fā)項(xiàng)目屬 受托代建或多方合作開發(fā) 的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)象核算。 ? （ 4） 定價(jià)差異 ：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品 類型或功能不同 而導(dǎo)致其 預(yù)期售價(jià)存在較大差異的 ，可 分別作 成本核算對(duì)象核算。 ? （ 2） 分類歸集 ：對(duì)不同開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的 群體開發(fā)項(xiàng)目 ，應(yīng) 分別作 成本核算對(duì)象核算。 三、成本核算對(duì)象的確定 ? 成本核算對(duì)象的 確定原則 。 ? （ 4） 成本核算對(duì)象 不同于 開發(fā)產(chǎn)品種類 ，確定成本核算對(duì)象 宜細(xì)不宜粗 ，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品 處理方式 可能發(fā)生的變化，滿足 土地增值稅計(jì)算、對(duì)成本核算進(jìn)行策劃 和 共同成本分配 需要。 ? （ 2） 確定時(shí) 財(cái)務(wù)部門和預(yù)算或成本部門 應(yīng) 充分溝通， 規(guī)范 成本核算對(duì)象 使用名稱 ，保持部門 之間 成本核算對(duì)象 劃分一致 ，提高 成本信息 通用性 。 三、成本核算對(duì)象的確定 ? 成本核算對(duì)象 確定前提 。 ? 成本核算對(duì)象 不同于 最終 開發(fā)產(chǎn)品 ，它 是具有不同使用功能的 開發(fā)成本 歸集單元 ，可理解為歸集最終開發(fā)產(chǎn)品成本的 手段和中間步驟 。 二、成本核算的 基本程序 三、成本核算 對(duì)象的確定 ? 為滿足核算企業(yè) 經(jīng)營(yíng)成果 需要，須按 一定原則和方法 確定成本核算對(duì)象，歸集不同開發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品收入和成本，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成果。 根據(jù) 成本管理和核算 要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 )，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算 可售面積、不可售面積 應(yīng)負(fù)擔(dān)成本，按與結(jié)算銷售收入配比原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 正確劃分 完工 和 在建 開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn) 完工開發(fā)產(chǎn)品 成本，按 建筑面積 計(jì)算完工產(chǎn)品 單位成本 。 ? 計(jì)算 各成本核算對(duì)象的 開發(fā)總成本 ， 編制 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表 。 ? 在 成本核算對(duì)象 之間 分?jǐn)偝杀?。 ? 確定 成本 分?jǐn)偡椒?。 二、成本核算的 基本程序 ? 設(shè)置 成本核算 科目， 歸集開發(fā)成本 。 ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送的 成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告 做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析， 加強(qiáng)后續(xù)管理 。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就 調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況 等 出具 專項(xiàng)報(bào)告 ，在 調(diào)整當(dāng)年 企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí) 報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 ? 總局公告 2023年第 35號(hào) （ 2023616）自 2023年 7月 16日 起： ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù) 計(jì)稅成本對(duì)象確定原則 確定 已完工 開發(fā)產(chǎn)品的 成本對(duì)象 ，并就確定 原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法 ，及 開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具 專項(xiàng)報(bào)告 ，在開發(fā)產(chǎn)品 完工當(dāng)年 企業(yè)所得稅 年度納稅申報(bào)時(shí) ，隨同《企業(yè)所得稅 年度納稅申報(bào)表 》一并報(bào) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 。 二、成本核算的 基本程序 二、成本核算的 基本程序 ? 情況 企業(yè)所得稅 在 成本對(duì)象 確定方面的相關(guān)要求 。屬多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目 可售建筑面積 占多個(gè)項(xiàng)目 可售總建筑面積比例 或其他合理方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目扣除金額。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào) ： 土地增值稅以 國(guó)家有關(guān)部門 審批的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 為單位進(jìn)行清算，對(duì) 分期開發(fā)項(xiàng)目 ，以 分期項(xiàng)目 為單位清算。 ? 每一 獨(dú)立編制 設(shè)計(jì)概（預(yù)）算 或每一 獨(dú)立的 施工圖預(yù)算的 單項(xiàng) 開發(fā)工程項(xiàng)目 為 成本核算對(duì)象 。房地產(chǎn)企業(yè) 核算對(duì)象 指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)、建造 過程中 的各項(xiàng) 耗費(fèi) 而確定的 費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目 。 分 計(jì)入當(dāng)期損益的 期間費(fèi)用 和最終形成存貨（開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品）的 生產(chǎn)性消耗費(fèi)用 。 一、 成本核算的 總體要求及原則 確定 成本核算對(duì)象 應(yīng) 根據(jù) 成本核算對(duì)象 確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn) 確定。 ?與 稅收政策相銜接 ，減少 稅會(huì)差異 ，有利于 稅收利益最優(yōu)化 原則 。 會(huì)計(jì)核算技能薄弱 ， 缺少 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的 預(yù)算和決算知識(shí) ，不能有效管控不同成本項(xiàng)目的比例，加大了票據(jù)的涉稅違法風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā) 前期票據(jù)監(jiān)管不規(guī)范 ，造成后續(xù)核算難度加大。 成本核算項(xiàng)目確定過程中 缺少 對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅等 相關(guān)稅種的統(tǒng)盤考慮 ，加大了后續(xù)核算的工作量。 前 言 房地產(chǎn)企業(yè)在 成本核算、歸集和分配 方面 存在的 常見 問題 ： 開發(fā)項(xiàng)目 成本核算對(duì)象確定前 缺少對(duì) 開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 的透徹了解， 缺少統(tǒng)一規(guī)劃 ，給后期成本項(xiàng)目的預(yù)算和決算帶來難度。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本 核算、歸集、分配 實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管控 課程簡(jiǎn)介 本課程從解決房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 具體 實(shí)務(wù) 應(yīng)用 角度出發(fā)，通過對(duì)開發(fā)企業(yè)成本 核算、歸集、分配 各環(huán)節(jié)相關(guān) 財(cái)稅 基礎(chǔ)理論知識(shí)結(jié)合對(duì)應(yīng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析， 培養(yǎng) 管控房地產(chǎn)企業(yè)全程的 成本架構(gòu)能力 和 涉稅核算效率及技能 。運(yùn)用 具體案例 講解各類房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算實(shí)務(wù) 問題，全面 提升 財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的 成本管控和稅收籌劃技能 。財(cái)務(wù)部門決算與工程部門的分項(xiàng)目決算不匹配，造成成本核算信息的 通用性差 。如確定成本項(xiàng)目時(shí)沒考慮土地增值稅清算單位的確定問題，進(jìn)入土地增值稅清算階段不得不按土地增值稅的清算單位進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的重新計(jì)算。特別是土地增值稅清算階段出現(xiàn)票據(jù)處理的 嚴(yán)重危機(jī) 。 目 錄 ? 一、成本核算的 總體要求及原則 ? 二、成本核算的 基本程序 ? 三、成本 核算對(duì)象的確定 ? 四、成本 核算對(duì)象的具體設(shè)置 ? 五、成本核算 科目的核算及票據(jù)處理 ? 七、開發(fā)成本的 歸集和分配 ? 八、開發(fā)企業(yè)成本歸集和分配的 稅會(huì)解析 ? 九 、 開發(fā)成本核算、歸集、分配的 實(shí)務(wù)案例 講解和涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 十、 所得稅匯算清繳中 成本與收入的稅務(wù)處理 ? 十一、 “營(yíng)改增” 對(duì)成本核算帶來的影響及應(yīng)對(duì)方法 ? 符合 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等 會(huì)計(jì)政策 。 ?滿足企業(yè) 成本管理要求 ，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應(yīng)決策服務(wù)的需要。 ? (一 )費(fèi)用 ? 指企業(yè) 一切開支 及 耗費(fèi)各種日?；顒?dòng)發(fā)生的 所有耗費(fèi) ，包括生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)發(fā)生的各種耗費(fèi)。 ? (二 )開發(fā)企業(yè) 成本對(duì)象 ? 成本 即 對(duì)象化的費(fèi)用 。包括 土地 開發(fā)產(chǎn)品、 房屋 開發(fā)產(chǎn)品 ，及按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分的 具體成本對(duì)象 。 二、成本核算的 基本程序 ? (三 )不同稅種 成本核算對(duì)象 的確定 ? 情況 土地增值稅 清算單位 確定的相關(guān)稅法要求 。開發(fā)項(xiàng)目中 同時(shí)包含 普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算 增值額。 ? 遼地稅函 [2023]92號(hào)：確定土地增值稅清算單位時(shí)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以 發(fā)改委 審批、備案確定的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 作為清算單位；對(duì) 分期開發(fā)項(xiàng)目 ，應(yīng)以住建部門或國(guó)土規(guī)劃部門下發(fā)的《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》確定的 分期建設(shè)項(xiàng)目 作為清算單位。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)第 26條 :成本對(duì)象 指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中 的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的 費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目 。房地產(chǎn)企業(yè)將已確定成本對(duì)象 報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后 ， 不得隨意調(diào)整或相互混淆 。 二、成本核算的 基本程序 ? 總局公告 2023年第 35號(hào) 2023616： ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全 成本對(duì)象管理制度 ，合理區(qū)分 已完工 成本對(duì)象、 在建 成本對(duì)象和 未建 成本對(duì)象 ，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的 證據(jù)材料 ，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。對(duì)資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)齊、修正； 對(duì) 成本對(duì)象確定不合理 或 共同成本 分配方法不合理的 ，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整 ；對(duì)成本對(duì)象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行 專項(xiàng)檢查 ；對(duì) 不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告 或 不出具專項(xiàng)報(bào)告的 ，應(yīng)按《稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。 建立 成本合同臺(tái)賬 ，核算和歸集開發(fā)成本。 按 受益 原則和 配比 原則，確定 應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用 在各成本核算對(duì)象之間 分配方法和標(biāo)準(zhǔn) 。將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按 確定方法和標(biāo)準(zhǔn) 在各成本核算對(duì)象之間分配。 ?結(jié)轉(zhuǎn) 完工開發(fā)產(chǎn)品 成本。 二、成本核算的 基本程序 ?結(jié)轉(zhuǎn) 已銷開發(fā)產(chǎn)品 成本。 ?編織 成本報(bào)表 。 ? 注意： 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 ， 成本對(duì)象 和 成本項(xiàng)目 的 劃分和確定 是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。 ? 什么是 成本核算對(duì)象 ？ ? 指 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，為歸集和分配 費(fèi)用 而確定的 費(fèi)用承擔(dān)者 。 歸集不同 最終開發(fā)產(chǎn)品成本 才是成本核算的 目的 。 ? （ 1） 確定前 要 透徹了解 開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 ，合理確定 項(xiàng)目分期 ，清楚項(xiàng)目 立項(xiàng)文件 、 “ 四證 ” 等項(xiàng)目合法性文件中關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定， 清楚 所有開發(fā)產(chǎn)品 處理方式 或處理方式可能發(fā)生變化，提高 劃分合理性 。 ? （ 3）在項(xiàng)目 策劃、實(shí)施和決算 階段，保持 劃分一致 ，保持項(xiàng)目 預(yù)算和決算 成本核算數(shù)據(jù) 口徑一致 。 ? （ 5）成本核算對(duì)象劃分應(yīng) 滿足成本計(jì)算 的 需要 ，便于成本費(fèi)用歸集，適應(yīng) 成本監(jiān)控要求 。 ? （ 1） 可否銷售 ：開發(fā)產(chǎn)品 能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的 ，應(yīng)作 獨(dú)立成本核算對(duì)象核算； 不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的 ，先作為一般成本核算對(duì)象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本 攤?cè)?能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的 成本核算對(duì)象 。 ? （ 3） 功能區(qū)分 ：開發(fā)項(xiàng)目 某組成部分相對(duì)獨(dú)立 ，且 具有不同使用功能 時(shí)，可 作獨(dú)立 成本核算對(duì)象核算。 ? （ 5） 成本差異 ：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其 建造成本出現(xiàn)較大差異 的，可 分別作 成本核算對(duì)象核算。 三、成本核算對(duì)象的確定 ? 成本核算對(duì)象 確定具體方法 。 ? 按 差異 性 原則和 不同屬性（可否銷售） 原則分別劃分確定。 ? ：多層、小高層、高層、別墅（獨(dú)體、聯(lián)排）； ? ：獨(dú)立商業(yè)、寫字間、酒店、公寓，車庫（有產(chǎn)權(quán)）等； ? （二）如有 不同屬性 （可否銷售）分別按 銷售 和 持有 劃分確定。 ? 以 各期 (區(qū) )為成本核算對(duì)象。 ? （ 2） 如同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、住宅、寫字樓等 不同功能 的； 或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等 不同結(jié)構(gòu) 的，還應(yīng)按 功能或 結(jié)構(gòu) 劃分成本核算對(duì)象。 ? 情況 配套設(shè)施 。 ? （二）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等 配套設(shè)施 ，按 屬性（是否出售） 確定成本對(duì)象。除 企業(yè)自用 按建造 固定資產(chǎn) 處理外，其他一律按 建造開發(fā)產(chǎn)品 處理。 三、成本核算對(duì)象的確定 ? 成本核算對(duì)象確定具體方法。 ? （二）地下、半地下車庫（車位） 可辦理產(chǎn)權(quán) 對(duì) 外 銷售的 ，單獨(dú)作 成本核算對(duì)象。 ? 注意事項(xiàng)： 成本對(duì)象在 開工前 根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。 第 一層：項(xiàng)目?jī)?nèi) 共同成本 設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本） 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開發(fā)成本 — 項(xiàng)目（一期） 共同成本 建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置 情況 1： 一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目 ， 成本核算對(duì)象 兩層設(shè)置 。 第 一層： 分期（區(qū)） 項(xiàng)目?jī)?nèi) 共同成本 設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本） 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開發(fā)成本 — 項(xiàng)目 共同成本 建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)