【正文】 可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設施費”成本項目。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 1002 000 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)　　已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關(guān)成本。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設施費；（4）開發(fā)間接費。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。 （二）土地開發(fā)成本項目的設置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 |為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。520000元＝50 000元8%＝4 000元 102商品房：　　　　　120 000元8%＝9 600元 151出租房： 75 000元8％＝6 000元 181周轉(zhuǎn)房：　　　　　　70 000元8％＝5 600元 201大配套設施： 80 000元8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元8％＝10 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表： 開發(fā)間接費用分配表 2000年5月　　　　　　　單位：元 開發(fā)項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費 　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000 　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600 　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000 　181周轉(zhuǎn)房　　　　　70 000　　　　　　　5 600 201大配套設施　　　80 000　　　　　　　6 400 301商品性土地　　　　125 000　　　　　　10000 　合　　計　　　　　520 000　　　　　　　41 600 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 　　　 貸：開發(fā)間接費用 41 600，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設施及代建工程進行分配。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。 開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加。 10．其他費用，指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。9．利息支出，指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 7．勞動保護費，指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 5．辦公費，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 3．折舊費，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算： l．工資，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開工前應付預付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬： 借：預付賬款——預付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000 9月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預付工程款時，應作： 借：預付賬款——預付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000 10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應扣回預付備料款 18 000元。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問題匯總應付工程款和預付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預付賬款——預付承包單位款 53 000 應付賬款——應付工程款 22 000 用銀行存款支付應付工程款時，應作： 借：應付賬款——應付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 ，指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。 4．修理費，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。 6．水電費，指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 ，指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即： 某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用247。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱　　　　直接成本 101商品房　 　　　　 50 000 102商品房 　　　　　　120 000 151出租房 　75 000 181周轉(zhuǎn)房 　　 70 000 201大配套設施——商店 　 80 000 301商品性土地　　　　　　125000 合　　　　計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應分配的開發(fā)間接費： 101商品房：　　　　50000元41600元247。 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地?，F(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅