【正文】 彌補的房間不方正、大小頭等。以下問題屬于總包不可推卸的責任： 基層裂縫。 其次，是與土建的移交。 1接受時的再次檢查：需要掌握妥協(xié)與協(xié)調(diào)的藝術。 冷水管打壓，冷熱水對接長時間試驗，電氣管線逐條測試移交：熱水管滲漏不容易檢查，解決方法是與冷水管對接，使其長時間處于持壓狀態(tài)。此時甲方指定單位也應參與移交場地，櫥柜單位應開始測量尺寸進行加工，木地板單位應就場地平整提出要求，木門單位應檢查洞口尺寸，提出整改要求。要學會妥協(xié)的藝術。 與總包開始移交場地：這件工作可能比較艱難，需要借助甲方、監(jiān)理的力量。此工作費時費力，需要認真對待。按照甲方及監(jiān)理要求執(zhí)行。不要遺漏陽臺上的管線與室內(nèi)的關系。特別提醒，甲方指定分包單位也要參加培訓，以統(tǒng)一管理思路。車輛與辦公室的位置重點考慮。 工棚搭建：需要解決生活場地和部分加工場地問題。,衡量成功與否的指標：客戶滿意度,客戶滿意度包括多個角度，多個維度,第二部分：設計,圖片展示15頁,暫略,采用的材料品牌示例,更多細節(jié),某工程部細部做法圖片 某工程交樓標準材料明細表 一些改進的節(jié)點設計做法,有關設計的一個小總結(jié),精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設計應該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始。,假想中的管理對象,廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布 相似的設計 快速的施工 室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。見交樓快報快報2 已知的最好成績：同時交付1400套，入伙總問題數(shù)1600條。 本講座的局限性,精裝修住宅各地實施進展情況,廣州、北京、上海、深圳、長三角 資料來源于： 廣州萬科（360藍山+601城花+423城南+252花城+220花城+142萬科城+133萬科城別墅+350天景）、上海萬科、南京萬科、佛山萬科、成都萬科、東莞萬科、深圳萬科、南昌萬科（231）。 利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn)超額利潤；降低稅負。龍湖精裝修管理,提綱,概述 設計 施工流程 采購管理 場地移交 進度控制 質(zhì)量管理 文明施工與成品保護 整改驗收移交與保修,第一部分：概述,與精裝修住宅相關的背景,毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。 實行全裝修交樓的利與弊。 弊：管理力量增大；工期變長；投訴增加。 武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn) 廣州金地（96復式戶型+196平面戶型+114荔湖城），深圳金地（約500金地名津） 廣州方圓（217小城之春+90云山詩意+34荷塘月色） 廣州恒大（88第三金碧） 東莞中惠（414香樟綠洲） 南京百勝麒麟（557東郊小鎮(zhèn)） 廣州地鐵、無錫復地、等等，恕不能一一致謝！ 特別鳴謝——廣州萬科 目前最好成績：同時交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率94.7%，零問題交付246戶，全屋入伙時問題平均數(shù)（含甲分包）0.86條——2007年7月9日數(shù)據(jù)。 括號內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的項目套數(shù)。 三大部品以工廠化生產(chǎn)為主：櫥柜，木門，木地板。 可能遇到的問題 定價問題：中性化設計？輕裝修，重裝飾？ 低造價時 中等造價時 高造價時 如何避免設計錯誤？討論1，討論2，討論3. 如何適當減少現(xiàn)場施工難度？ 如何與采購密切配合，有效降低成本？ 討論的話題： 如何體現(xiàn)個性化？ 由誰設計？ 如何加深設計師的體驗，如何通過客戶投訴改善設計？ 設計如何實現(xiàn)標準化？如何實現(xiàn)工廠化？可參考的書籍,第三部分：施工流程設計,四階段施工管理法,準備階段工作,本階段工作,開始：根據(jù)不同的項目，需要做適當?shù)奶崆斑M場安排。 辦公設備進場：按照CI的規(guī)定搭建辦公場地。 施工隊伍進場、隊伍培訓：非常重要，直接關系到項目成敗。 圖紙會審：關鍵是每一種戶型進行現(xiàn)場對比，重點部位是廚房和衛(wèi)生間。 施工組織設計報審。 詳細材料計劃報甲方。尤其是瓷磚部分，務必考慮設計損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗，很多人難以相信因為設計排版的原因，損耗率遠遠超過定額的規(guī)定，對此需要有充分的溝通。不可能強求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費時間。具體可參見后文專門的場地移交程序。由于移交的工作量很大，需要調(diào)動班組的力量組織移交。 總包整改：可能很不及時，需要借助外在的管理力量。,本階段工作重點,首先，是就各種管理思路達成一致，以及組織對班組的培訓。經(jīng)常拖延。 各種滲漏：外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責任而引起的管道滲漏。 各個地方的分戶驗收標準、業(yè)主對于最終驗樓的標準很不一樣，北京、南京、上海、寧波、無錫等多個地方都出臺了分戶驗收標準。因此，只能當作必要條件，而非充分條件。 安全玻璃。以下部位需要采用安全玻璃：7層及7層以上建筑物外開窗；面積大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底邊離最終裝修面小于500mm的落地窗；樓梯、陽臺、平臺走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板；傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂；室內(nèi)隔斷、浴室圍護和屏風。有的地方小業(yè)主會在驗樓時仔細測量房間長寬高凈尺寸。 衛(wèi)生間屬潮濕工作環(huán)境，燈具外殼需接地。 1輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。 1乳膠漆刮膩子以底漆：實際上和第13工序同時開展，主要是因為工作面寬廣，條件上允許交錯施工。 門檻石、窗臺石、其他石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。 1樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗，樓梯踏步的保護并不難，造成破壞的損失不大。欄桿要適時跟進，避免后期打鑿。 1墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。 2正式的門框安裝：櫥柜已經(jīng)運輸進去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。 2乳膠漆第一遍面漆施工。,本階段工作重點,首先，要保證泥水的施工進度及其質(zhì)量控制。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應不及時的情形。首先，與選擇的墻地磚品種、質(zhì)量有很大關系。在上海，貼磚時較為廣泛地使用熟料十字叉，以保證墻磚縫均勻一致，值得推廣。上海萬科的檢驗標準是50mm以內(nèi)的空鼓可以不返工，我公司的標準更嚴格一些，墻地磚均不允許出現(xiàn)空鼓，但是磚縫美觀方面我們?nèi)詻]有達到上海的較高要求，這與我們的質(zhì)量要求不到位有關，也與供貨質(zhì)量有關。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實際上由于工作面很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。為了保證足夠的作業(yè)時間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意組織。由于需要的看護人數(shù)比較多，所發(fā)生費用建議由各分包按造價分攤。項目經(jīng)理每周組織召開協(xié)調(diào)會，明確每個工種