【正文】 瀏陽河、撈刀河兩江區(qū)域聚集了湘江一號(hào)、藏瓏、綠城 限制：中端包圍 /大盤聚集 /資源豐富 /區(qū)域價(jià)格30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們擁有這些資源：兩江匯流的灣區(qū)地帶／生態(tài)島／人工森林／生態(tài)碼頭／沿江風(fēng)光帶　 ……28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域建筑面積規(guī)劃： 初步規(guī)劃高檔商住樓約 160萬平方米左右，圖書館、博物館、音樂廳以及酒店會(huì)議中心等服務(wù)設(shè)施約 24萬平方米左右區(qū)域人口規(guī)劃： 初步常住人口規(guī)劃 5萬人左右，流動(dòng)人口規(guī)劃 10萬人左右。 按照長沙市委、市政府 “ 三區(qū)三帶 ” 的產(chǎn)業(yè)空間布局， “ 三區(qū) ” 中以長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體的現(xiàn)代物流、基礎(chǔ)材料、能源、重化工業(yè)發(fā)展區(qū)將成為長沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 “ 第三極 ” 。條件：區(qū)域潛力 /資源豐富 /產(chǎn)品力26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。要實(shí)現(xiàn)領(lǐng)跑市場，本項(xiàng)目大量的高層產(chǎn)品如何在同質(zhì)化的市場上中實(shí)現(xiàn)價(jià)格突圍？尋找競爭藍(lán)海？站位高端？而非在中端和低端中血戰(zhàn)24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高層項(xiàng)目價(jià)格大部分集中在 3500—4500元 /平米，價(jià)值箱體較窄，少有突破5000元 /平米的高層項(xiàng)目，市場對于高端項(xiàng)目的認(rèn)知仍然集中于別墅、類別墅產(chǎn)品。 三萬英尺 5200 品牌七彩麗都 　 4800 價(jià)格　山語城 3700 規(guī)模順天 沃府 4100 中式風(fēng)格美林銀谷 4500 地段加州陽光 3500 公園五一大道 202 7000 地段青和 高層項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，核心競爭力弱供給結(jié)構(gòu)項(xiàng)目 價(jià)格 核心賣點(diǎn)長沙玫瑰園 3800 5萬平米中心湖郡原廣場 4800 戶型、創(chuàng)新布局卓越 2 基于目標(biāo)的問題分解21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。跑贏大勢在 “牛市 ”中價(jià)值實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵性的指標(biāo)。觀點(diǎn) 2： 隨著宏觀調(diào)控的落地與進(jìn)一步趨緊，客戶需求被抑制，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的觀望情緒，長沙樓市在短期內(nèi)會(huì)進(jìn)入調(diào)整期19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供需表現(xiàn)： 2023年長沙市場供不應(yīng)求局面將徹底扭轉(zhuǎn)，未來長沙市場供應(yīng)量將持續(xù)增長。小結(jié)城市視角： 融城、綜合改革試驗(yàn)區(qū)、城市化等城市發(fā)展因素對長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展有長期的推動(dòng)作用，未來房地產(chǎn)熱點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到南城。麓谷板塊市府板塊麓南板塊中心板塊城南板塊東城板塊金鷹、星沙板塊城北板塊產(chǎn)業(yè) 政府資源地段產(chǎn)業(yè)政府政府政府 17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年長沙市場放量 13001500萬平米，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面將徹底扭轉(zhuǎn)，未來長沙市場供應(yīng)量將持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)局供需表現(xiàn)長沙市 2023年、 2023年每年住宅土地出讓面積為 500萬平米以上，可建筑面積達(dá) 1000萬平米以上，根據(jù)中國目前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律， 202 2023年的土地一般集中在 3年后、即 2023年左右上市，同時(shí)隨著政府從嚴(yán)征收土地閑置費(fèi)， 2023年市場供應(yīng)量將非常龐大，預(yù)計(jì)在1100萬㎡以上 。 2023年以后北京房價(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢 ；—— 《 2023北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)報(bào)告 》目前政府政策的調(diào)控、廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的加大，對房價(jià)的過快上漲已經(jīng)產(chǎn)生了一定的抑制作用，也對奧運(yùn)后市場的變化起到一定的緩沖作用；政策視角15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的兩大關(guān)鍵因素。14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?行政：市場交易秩序的整頓繼續(xù)加強(qiáng)?稅收：對不動(dòng)產(chǎn)稅的征收將被提上日程?信貸：加強(qiáng)非交易類貸款政策的 “緊縮 ” 政府依然會(huì)加大對保障性住房的供應(yīng)13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第三、政府依然會(huì)加大對保障性住房的供應(yīng) 政策視角 2023年國家房地市場宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期2023年 1月 7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了 2023年樓市調(diào)控的第一炮 。 11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 量價(jià)雙跌上海 觀望情緒愈濃據(jù)《上海證券報(bào)》相關(guān)調(diào)查：有 39%的受訪者表示愿意 “ 轉(zhuǎn)售為租 ” ，但也有 46%的受訪者愿意適當(dāng)下調(diào)房價(jià)，盡快出售手中房源。 10月新建商品房與去年同期相比房價(jià)仍在上漲，但與 9月環(huán)比卻下降了 %。這些項(xiàng)目絕大多數(shù)位于四環(huán)以內(nèi)，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)均已達(dá)到 18000元 /平米以上。2023年 110月，中國人民銀行連續(xù) 8次上調(diào)存款儲(chǔ)備金率；216。2023年 1月，土地增值稅清算；216。宏觀調(diào)控 /需求抑制 /價(jià)格上漲放緩10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府的巨大推手推動(dòng)城市向東西南北快速擴(kuò)張，呈現(xiàn) 4個(gè)突出熱點(diǎn)：東：武廣高鐵、體育新城南：省府南遷，長株潭融城西：濱江新城北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造政府資源、融城推力，使南城成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)政府主導(dǎo)，熱點(diǎn)突出但分散，未來焦點(diǎn)在南城濱江新城新河三角洲崛起省府南遷、三市融城武廣高速本案城市視角8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長沙市將按照 “人口向城鎮(zhèn)集中，工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)業(yè)向基地集中 ”的原則，構(gòu)筑具有特色的中心城市－中等城市－小城市－中心鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系。 長株潭城市群成為第四批 “ 新特區(qū) ” ，融城提速，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中部崛起城市視角6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系長株潭超過 10%4%5% 5%8% 大于 8%小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系長株潭 3200美元 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期中長期來看，在長株潭城市群國家級(jí)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的帶動(dòng)下，長沙房地產(chǎn)市場持續(xù)向好城市視角5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！　　　　　「鶕?jù)湖南省政府公布的《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》六大突出優(yōu)勢助推長株潭城市群起飛：１、地理和交通區(qū)位優(yōu)勢；顯著的綜合實(shí)力和較強(qiáng)的增長潛力 ；密集的科教和智力資源 ；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具有承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢； 是我國重要農(nóng)業(yè)基地 ；市場發(fā)達(dá)，具有推進(jìn)市場資源優(yōu)化配置的良好基礎(chǔ) 城市視角4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。特區(qū) /融城 /城市化3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/17/2023雙灣國際一期營銷策略與執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：長沙智邦集團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 市場環(huán)境研究2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。長株潭城市群將成為 華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競爭力的組群式的特大型城市化地域之一 　　到 2023年，長株潭區(qū)域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 60％至 62％， 4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為 700萬至 750萬人，人均 GDP達(dá)到 8萬元以上，發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競爭力的組群式的特大型城市化地域之一。長株潭整體區(qū)域和核心地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)系列指標(biāo)預(yù)測見表 年份 三市市域 GDP（億元） 增長率 三市核心地區(qū) GDP（億元） 增長率2023年 —— 1100 ——2023年 2130 % 1298 18%2023年 3754 12% 2499 14%2023年 5516 8% 4025 10%2023年 7918 % 6193 9%根據(jù)規(guī)劃推薦指標(biāo)預(yù)測：長株潭核心地區(qū)人均 GDP規(guī)劃到近期 2023年為 4萬元人民幣 以上，到 2023年達(dá)到 8萬元人民幣以上。綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)：p獲得經(jīng)濟(jì)和制度發(fā)展的 “豁免權(quán) ”，等于更為 寬松的發(fā)展環(huán)境 ，由此激發(fā)的 發(fā)展主動(dòng)性 ，可以針對現(xiàn)實(shí)問題，進(jìn)行改革；p從現(xiàn)有 “新特區(qū) ”的發(fā)展實(shí)際看，體制機(jī)制障礙眾多， 改革是比投入更為強(qiáng)勁 的發(fā)展動(dòng)力?？焖侔l(fā)展的城市化進(jìn)程將對長沙房地產(chǎn)市場提供強(qiáng)勁支持 到 2023年，隨著長沙城市化水平達(dá)到 70％，瀏陽市區(qū)、寧鄉(xiāng)縣城城市人口也將達(dá)到 30萬以上，部分重點(diǎn)鎮(zhèn)將形成 5～ 10萬人的小城市規(guī)模。 ——2023 年 《關(guān)于加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的意見》城市視角7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？偨Y(jié) : 長株譚城市群效應(yīng)逐漸顯現(xiàn) ,帶動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展 ,潛力巨大08年 ,特區(qū)效應(yīng)為長期作用 ,短期無法拉動(dòng)需求強(qiáng)勁增長08年 ,特區(qū)效應(yīng)帶來熱點(diǎn)和焦點(diǎn)在南城9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年國家宏觀調(diào)控力度加大，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響政策視角2023年主要宏觀調(diào)控政策216。2023年 8月，開始強(qiáng)征二手房個(gè)稅；216。2023年 110月，中國人民銀行5次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率；，提高第二套住房首付，央行認(rèn)定第二套住房已家庭為單位12月，北京樓市將有 45個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤，其中有 19個(gè)屬于公寓型產(chǎn)品，占供應(yīng)總數(shù)的42%。勢必拉動(dòng)北京樓市銷售均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，京城 “有價(jià)無市 ” 的現(xiàn)象也將愈演愈烈。在新建商品房銷售面積上， 9月份，商品房銷售面積為 31萬平方米，而 10月環(huán)比更是直降近50%，僅為 ，創(chuàng)下全年最低。北京 有價(jià)無市一線城市受沖擊尤為強(qiáng)烈，未來影響將逐漸在二線城市顯現(xiàn)。時(shí)間 相關(guān)政策 關(guān)鍵詞金融稅收 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 控制囤地，降低土地成本時(shí)間價(jià)值對利潤的貢獻(xiàn) 央行 8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 5次加息 增加置業(yè)壓力 部分銀行取消加按揭、貸款審批手續(xù)嚴(yán)格、控制多套購房貸款成數(shù)，購買三套以上客戶銀行可能不予辦理按揭金融機(jī)構(gòu)緊縮銀根，收緊房貸，貸款門檻提高 第二套住房個(gè)人房貸首付不得低于 40% ，貸款利率不得低于 完善稅收政策，提高首付門檻遏制炒房投機(jī)未來可能出臺(tái)對相關(guān)房地產(chǎn)金融類政策個(gè)人所得稅征收，以評估價(jià)為參考價(jià)格向賣方征收售房差價(jià)的 20%所得稅物業(yè)稅征收土地增值稅匯算清繳辦法二手房價(jià)格評估辦法二手房土地增值稅征收辦法 金融稅收政策開始介入 , 通過緊縮銀根、提高置業(yè)門檻的手段，以抑制房地產(chǎn)市場非理性需求政策視角12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從緊的貨幣政策：總量控制，價(jià)格引導(dǎo) 自住需求突顯， 90平米以下供求增多 2023年依然是政策調(diào)控的一年，行政、稅收、信貸等方面的調(diào)控將繼續(xù)，諸多政策將落到實(shí)處。宏觀調(diào)控后的長沙市場政策視角1．小開發(fā)商逐漸退出，大品牌實(shí)力開發(fā)商陷入鏖戰(zhàn)；2．郊區(qū)開發(fā)競爭激烈；3．短期內(nèi)別墅、大戶型開發(fā)量大，需求量大；未來大戶型稀缺；未來實(shí)用型小三房、小兩房是供求主流趨勢；4．樓市整體銷售量呈下降趨勢，尤其是在房貸新政后投資性購房受到抑制，換房客戶消化大量后；5．長沙整體樓價(jià)與周邊城市相比處于中下位置，尚有上漲空間，招招引起土價(jià)成本暴漲，建安成本上漲等等原因，長沙房價(jià)會(huì)繼續(xù)呈上漲趨勢。奧運(yùn)對中國房價(jià)的影響：短期有所調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難性波動(dòng) 奧運(yùn)會(huì)申辦成功 及 奧運(yùn)會(huì)相關(guān)投資 極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。而當(dāng)前北京市房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的開發(fā)投資過熱和價(jià)格泡沫問題。供大于求16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)計(jì)未來三年長沙房地產(chǎn)放量達(dá) 4000萬㎡以上 ，其中城南板塊放量預(yù)計(jì)達(dá) 9001000萬㎡，是放量最大、新開發(fā)樓盤最集中的板塊。供大于求 ,供求平衡的局面將被打破年份 土地出讓面積（㎡）出讓土地建筑面積（㎡）批準(zhǔn)預(yù)售（萬㎡）銷售面積（萬㎡）施工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）2023 5598787 10108589 2023 8265441 12902843 690 2600 900 5002023年 19月 —— —— —— —— ——2023 —— —— —— 預(yù)計(jì) 800 —— —— ——?06年施工的貨量和新開工的貨量預(yù)計(jì)將在 0 09年放量推出市場?在 06年下半年至 07年上半年價(jià)格快速上漲的推動(dòng)下，客戶上漲預(yù)期濃厚，銷售放量增長?07年 11月后，受宏觀調(diào)控的影響，成交量和價(jià)格上漲明顯放慢，投資客逐漸退場?08年預(yù)計(jì)市場供給量在 13001500萬，大大超過 07年銷售量，在市場未出現(xiàn)質(zhì)的變化和宏觀調(diào)控的大背景下，預(yù)計(jì)市場全盤價(jià)量齊漲的局部將出現(xiàn)明顯變化，部分缺乏核心競爭力的樓盤將出現(xiàn)銷售壓力18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政策視角： 2023年仍然面臨著宏觀調(diào)控政策的趨緊，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，一部分非理性需求將會(huì)被抑制。？ 在這樣的市場環(huán)境中本項(xiàng)目的首要目標(biāo)觀點(diǎn) 1： 市場環(huán)境大勢向好，短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，但從長期來看市場競爭劇烈，市場環(huán)境漸趨理性。目標(biāo) 1：實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠 基于開發(fā)商目標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)利潤的前提下，結(jié)合市場調(diào)整過程中，對風(fēng)險(xiǎn)最大程度的規(guī)避。市場好，價(jià)高是必然反映；推廣主要解決品牌形象問題價(jià)值最大化牛市衡量營銷的標(biāo)準(zhǔn)在 “熊市 ”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，對市場發(fā)展趨勢的把握和利用成為核心能力，此時(shí)資源和客戶可感知的產(chǎn)品成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵