【正文】 門廣場? 和王府井商業(yè)區(qū)，自創(chuàng)辦起一直服務(wù)于政府高級? 官員和重要國際友人， 1996年正式對外吸納第? 一批創(chuàng)始會員。從某種意義上說，出于身份的需要，富人們更愿意結(jié)納與自己同一階層的人。高級中產(chǎn)的沿江社區(qū)無法擺脫二線產(chǎn)品形象14各項(xiàng)目指標(biāo)比較示意各項(xiàng)目指標(biāo)比較示意項(xiàng)目指標(biāo)比較示意圖項(xiàng) 目 類別 金色海岸 九 樹 公寓 金基 曉廬 深 藍(lán) 廣 場 盛世錢塘地理位置 ★★☆ ★★★ ★★ ★★☆ ★★☆樓 盤規(guī) 模 ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★周 邊環(huán) 境、景 觀 ★★☆ ★★★ ★★☆ ★★ ★★☆周 邊 市政配套 ★★ ★★ ★★☆ ★★★ ★★☆周 邊 小區(qū)整體素 質(zhì) ★★☆ ★★ ★★★ ★★☆ ★★★建筑布局和空 間規(guī) 劃 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆小區(qū)內(nèi) 環(huán)藝規(guī) 劃 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆戶 型 設(shè)計(jì) ★★☆ ★★☆ ★★ ★★ ★★☆小區(qū)內(nèi)配套 ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆ ★★☆車 流 組織 ★★☆ ★★ ★★ ★★ ★★物 業(yè) 管理 ★★☆ ★★ ★★ ★★☆ ★★物 業(yè) 形象 ★★★ ★★☆ ★★ ★★★ ★★發(fā) 展商品牌 ★★☆ ★★ ★★ ★★★ ★★項(xiàng) 目包裝及 營銷 手法★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★☆綜 合 評 判 ★★☆ ★★☆ ★★ ★★☆ ★★15各項(xiàng)目形象矩陣圖各項(xiàng)目形象矩陣圖價格品質(zhì)九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍(lán)廣場金色海岸中產(chǎn)階層物業(yè) 資產(chǎn)階層物業(yè)……16第二章東方潤園項(xiàng)目剖析17地處錢江新城核心 CBD地段 —— 唯一的純住宅項(xiàng)目本項(xiàng)目18盡享完善的周邊配套城市陽臺國際會議中心波浪文化城 19市民中心華潤萬象城（暫名）九年制學(xué)校文化中心示意圖示意圖20無法復(fù)制的江景資源21卓越的建筑設(shè)計(jì)22天生尊貴的東方潤園華坤道威 Worken DWell地處錢江新城核心 CBD地段盡享完善的周邊配套無法復(fù)制的江景資源卓越的建筑設(shè)計(jì)精雕細(xì)琢的產(chǎn)品細(xì)節(jié)23東方潤園的細(xì)節(jié)優(yōu)勢東方潤園的細(xì)節(jié)優(yōu)勢u新風(fēng)、中央吸塵、戶式中央空調(diào)、熱水四大系統(tǒng)u360度景觀主人衛(wèi)生間u所有房間均設(shè)為套房，擁有獨(dú)立衛(wèi)生間u獨(dú)特的讀卡入戶功能，電梯直接入戶，每個業(yè)主對應(yīng)個人卡只能進(jìn)入個人住房u老人、婦女和兒童在一定時間后進(jìn)入電梯其他樓層呼叫不予應(yīng)答u獨(dú)特的家庭廳設(shè)計(jì)u英式管家服務(wù)，區(qū)別與一般的物業(yè)管理體系u業(yè)主進(jìn)入小區(qū)后直接入戶，由保安負(fù)責(zé)停車…… 24似乎我們只比別人好了一點(diǎn)點(diǎn)？25富人的故事富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺5000萬，乙一年賺一億，丙一年賺 5億甲：我的勞斯萊斯壞了，要去廠家再拿兩輛備著乙：我的瑞士名表最近走的不太準(zhǔn)，要去瑞士專門定做一個丙：二位先聊著，我的雪茄保鮮時間快要到了，我要去看看甲、乙： …… ！26恰恰是產(chǎn)品、配套、細(xì)節(jié)這表面看上去只是一點(diǎn)點(diǎn)，造就了項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的尊貴氣質(zhì)絕不是一點(diǎn)點(diǎn)！27重新定義各項(xiàng)目形象矩陣圖重新定義各項(xiàng)目形象矩陣圖價格品質(zhì)九樹公寓盛世錢塘銀馬公寓金基曉廬深藍(lán)廣場金色海岸中產(chǎn)階層物業(yè) 資產(chǎn)階層物業(yè) 東方潤園資產(chǎn)階層的貴族物業(yè)28第三章東方潤園產(chǎn)品建議29天生尊貴的東方潤園是豪宅嗎？30什么是豪宅?地段 /環(huán)境的稀缺性– 風(fēng)景秀麗的自然環(huán)境：江景、海景、湖景、山景、公園景等景觀區(qū)域–成熟、高尚的都市核心地段：商務(wù)中心區(qū) ?設(shè)計(jì)的時尚性– 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)風(fēng)格等必須引領(lǐng)時代潮流，成為經(jīng)典– 并且作為豪宅，設(shè)計(jì)還必須能夠彰顯居者的品位和地位?配套的完善性– 豪宅的最終功能還是居住，因此在相關(guān)配套（會所）的功能設(shè)置上必須能夠滿足到居者的各種生活需求?服務(wù)的尊貴性– 作為豪宅，更重要的一點(diǎn)在服務(wù)上（售前、售中、售后）都必須體現(xiàn)其尊貴、體貼、殷勤四者缺一不可四者缺一不可31東方潤園成為豪宅的兩大重點(diǎn)會所設(shè)置會所設(shè)置 和 物業(yè)管理物業(yè)管理32會所設(shè)置建議建議引入國內(nèi)一流會所建議引入國內(nèi)一流會所每個人都有自己的圈子，圈子里是與自己志趣、背景、經(jīng)歷相仿的人。5杭州高級公寓6杭杭州州高高級級公公寓寓搜搜索索深藍(lán)廣場九樹公寓銀馬公寓金色海岸陽光海岸盛世錢塘金基曉廬東方潤園8號公館7金色海岸項(xiàng)目區(qū)位：錢江三橋與四橋之間交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修樣板房：古典、現(xiàn)代兩種風(fēng)格銷售價格： 24000元 /平方米核心主題： 至尊非凡，只有你才可以銷售狀況：一期、二期基本售完，三期預(yù)約中客群特征： 年齡 30－ 40歲之間 ，有很高的物業(yè)支付能力，金字塔頂尖人群。u國家宏觀調(diào)控以來，投資性消費(fèi)者由短線向長線過渡，對于 物業(yè)的稀缺價值和保值能力 更加關(guān)注。東方潤園全程推廣策略提案華坤道威2023年 5月1思考的路徑華坤道威 Worken DWell2深度剖析項(xiàng)目策略實(shí)施 達(dá)成目標(biāo)找到項(xiàng)目策略突破口3第一章杭州高端公寓淺析4高檔物業(yè)的市場前景高檔物業(yè)的市場前景u別墅物業(yè)類型的持續(xù)減少，意味著高檔物業(yè)類型的選擇面越來越狹窄，同時物業(yè)類型會由別墅類向公寓類轉(zhuǎn)變，在國內(nèi)外均有大量成功案例。u高級公寓的價格會持續(xù)走高，同時物業(yè)品質(zhì)要求也將隨著越來越嚴(yán)格和細(xì)化，即 高品質(zhì)高價格 。u浙江及杭州輻射的是一片富饒的土地，是中國很 典型 “藏富于民 ”的地方。產(chǎn)品賣點(diǎn)：u錢江新城規(guī)劃范圍內(nèi)一線江景豪宅u澳大利亞柏濤、貝爾高林、戴德梁行等一流團(tuán)隊(duì)u點(diǎn)、板分布的建筑空間布局，景觀觀賞面大u超大中央景觀區(qū)結(jié)合酒店式大堂設(shè)計(jì)u外強(qiáng)鋁扣板，提升外墻品質(zhì)，不易退色和老化u戶式中央空調(diào)、熱水器u五星級會所，恒溫泳池，只對業(yè)主開放8入戶花園 全吊頂設(shè)計(jì)大理石地面270度景觀窗雙主臥設(shè)計(jì) 獨(dú)立工人房純凈水系統(tǒng)垃圾處理機(jī)防霧浴室鏡 門窗防塵條雙人按摩浴缸智能化熱水系統(tǒng)金色海岸有產(chǎn)階級享受生活的江景居住區(qū)但是由價格和名牌產(chǎn)品堆砌出來的浮華9深藍(lán)廣場項(xiàng)目區(qū)位：武林商圈西湖文化廣場旁交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修銷售價格： 24000元 /平方米主力面積： 140150平方米核心主題：品味典雅的精致銷售狀況：基本售完客群特征： 外地客戶，回歸城市的別墅業(yè)主產(chǎn)品賣點(diǎn)：u市中心地段優(yōu)勢與高檔物業(yè)的結(jié)合u動靜結(jié)合，層次分明的景觀設(shè)計(jì)u較高樓層可直接眺望西湖風(fēng)景u“玻璃與鋼 ”的現(xiàn)代風(fēng)格建筑科技 u聘請世界著名酒店管理公司提供一流酒店式服務(wù)u新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)u綠城企業(yè)品牌的強(qiáng)力嫁接產(chǎn)品設(shè)計(jì)未達(dá)豪宅標(biāo)準(zhǔn)絕版市中心高檔居住區(qū)10九樹公寓項(xiàng)目區(qū)位：西湖景區(qū)九溪路旁交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修銷售價格： 30000元 /平方米核心主題：非經(jīng)驗(yàn)住宅客群特征：產(chǎn)品賣點(diǎn)：u優(yōu)越的自然景觀和高品質(zhì)的空氣質(zhì)量u著名建筑大師鼎力之作u電梯景觀公寓，車位配比 1： 2u每層一戶， 360度景觀陽臺u套房設(shè)計(jì)，每個房間均有獨(dú)立衛(wèi)生間u世界一流廚衛(wèi)品牌制定u地?zé)嵯到y(tǒng)、中央空調(diào)、中央熱水器、新風(fēng)系統(tǒng)西湖景區(qū)最后的物業(yè)體量較小，配套較差11金基曉廬項(xiàng)目區(qū)位：錢江新城交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售價格：未定主力面積： 130－ 140平方米核心主題：國際人文精舍客群特征：產(chǎn)品賣點(diǎn)：u錢江新城未來規(guī)劃配套優(yōu)勢u蓮花形圍合式規(guī)劃營造中心景觀u優(yōu)雅浪漫的建筑立面uCBD國際建筑風(fēng)貌與東方文化的結(jié)合u舒適型三房主流設(shè)計(jì)，符合現(xiàn)代主流生活方式u一流物業(yè)管理公司仲量行有品味的中產(chǎn)物業(yè)缺乏檔次感12銀馬公寓項(xiàng)目區(qū)位：文教區(qū)交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售價格：預(yù)計(jì) 15000元 /平方米核心主題：少數(shù)派潮流客群特征：產(chǎn)品賣點(diǎn)：u高端住宅首個建筑景觀一體化設(shè)計(jì)u15000余平方米的中央庭院 u立面效果簡潔大氣，可識別性強(qiáng)u大開間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)u戶式房屋呼吸系統(tǒng)u屋頂綠化、屋頂隔熱、屋頂防水三位一體 現(xiàn)代氣息的金領(lǐng)社區(qū)13盛世錢塘項(xiàng)目區(qū)位：錢江新城交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售價格： 14500元 /平方米主力戶型： 140－ 150， 180－ 190核心主題：三景融合，獻(xiàn)給影響時代的人客群特征：本地人為主，年齡在 3050歲產(chǎn)品賣點(diǎn)：u江景資源與運(yùn)河資源的融合u外墻外保溫系統(tǒng)配合同質(zhì)高檔瓷磚u中