【正文】 上漲%， 1季度 CPI總水平上漲 8%。 06年 1月至 08年 5月中國 CPI月度走勢 投資放緩、出口受阻、 CPI高位運行、貨幣政策持續(xù)從緊，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化 宏觀 經(jīng)濟 政府繼續(xù)加強政策調(diào)控， 08年房地產(chǎn)市場政策導向?qū)⒊掷m(xù)從嚴 房企 IPO募資不得用于買地 2023年 3月 20日，中國證監(jiān)會有關人士表示，中國證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強。報告綱要 大市 —— 宏觀背景下的策略與目標 機會 —— 價值挖掘與機會尋找 價值體系 —— 項目整體定位與價值體系的落實 —— 營銷與推廣策略 —— 世聯(lián)專業(yè)能力保障 形勢研判 1 市場形勢為何？市場形勢下我們的應對策略及目標為何？ 第一部分 :大勢 大市 ?全國市場形勢研判 ?一、二線城市市場表現(xiàn) ?青島市場表現(xiàn) ?城陽市場表現(xiàn) 固定資產(chǎn)投資增幅走勢及當月出口增長率走勢 222324252627280701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0722 0801 0802 0803 08040102030405060固定資產(chǎn)投資增幅 出口增長率?投資和出口是拉動自 2023年開始的中國經(jīng)濟增長高潮的兩大基本需求因素，而 目前中國經(jīng)濟投資放緩、出口受阻 。 ?國家統(tǒng)計局 6月 12日公布最新統(tǒng)計，中國 5月份消費者物價指數(shù)(CPI)同比上漲 %，后市的宏觀調(diào)控壓力依然很大。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的 IPO，將不予核準。當天下午，央行宣布從 4月 25日起，為了繼續(xù)落實從緊貨幣政策，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款金 。 《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》 —— 中國新聞網(wǎng) 20230618 據(jù)國土資源部網(wǎng)站消息，《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》已于 6月 1日起施行。 新土地出讓合同增加開發(fā)商資金壓力 —— 土地一級開發(fā)網(wǎng) 20230612 國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布 《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》 示范文本，“合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。”這一新文本，被規(guī)定“自 2023年 7月 1日起執(zhí)行”。中短期看，各個城市存在差異，珠三角已經(jīng)進入拐點，量價齊跌。中短期看，各個城市存在差異，珠三角已經(jīng)進入拐點，量價齊跌。 6 3 . 9 %1 9 . 6 %2 9 . 3 %7 3 . 6 % 6 1 . 9 %02023004000006000002023 2023 2023 2023 2023時間0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %開發(fā)投資額 ( 萬元 ) 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年上半年施工面積(萬平方米) 銷售面積(萬平方米)城陽區(qū) 2023年 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增幅 城陽區(qū) 2023年 2023年供需圖 城陽市場 受李滄等區(qū)域大規(guī)模拆遷和外來品牌開發(fā)商的帶動，07年下半年城陽住宅市場銷售量猛增，連續(xù) 7個月月銷售超過 600套，居全市之首 青島市 07年重點啟動的 18個舊城區(qū)和城中村改造項目主要集中在下半年，共拆遷 ，但針對拆遷戶的政策性住宅尚未形成大量供應（去年全年青島市政策性住宅供應量僅 1876套），這為城陽市場的住宅熱銷提供了不少客源，城陽市場中的很多客戶為市內(nèi)四區(qū)客戶 集中在城陽區(qū)的外來品牌開發(fā)商萬科、寶龍等項目下半年上市，帶動市場熱銷 全國房地產(chǎn)市場熱銷的大背景 314250294790161156190100020233000400050006000市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 城陽?城陽區(qū)自去年 7月份開始銷售量大幅增加，到今年 1月連續(xù) 7個月銷售量維持在每月600套以上，一直居全市銷售量之首。 ?客戶上門量也有較大幅度下降 市場調(diào)研期間，各項目售樓處上門客戶均比較少。 —— 寶龍項目銷售經(jīng)理 萬科一期共 600余套，去年開盤后的前五個月基本就完成了 80%，銷售速度很快，但是今年今年開盤兩個月僅銷售了4050套。 ?城陽區(qū)可售住宅套數(shù)為 8412套，占全市可售套數(shù)的五分之一，與全市其它區(qū)市相比，僅次于膠南區(qū)； ?城陽區(qū)目前可售面積約 100萬平米，占全市可售面積的 23%。 區(qū)縣 住宅 套數(shù) 面積 (萬㎡ ) 套數(shù)比 面積比 全市 41322 市南區(qū) 2651 6% 7% 市北區(qū) 1889 5% 5% 四方區(qū) 1562 4% 3% 李滄區(qū) 1922 5% 4% 嶗山區(qū) 5544 13% 16% 城陽區(qū) 8412 20% 23% 黃島區(qū) 3867 9% 9% 即墨市 552 1% 2% 膠州市 0 0 0% 0% 膠南市 8815 21% 19% 平度市 3125 8% 7% 萊西市 2983 7% 6% 嶗山區(qū)16%即墨市2%平度市7%萊西市6%黃島區(qū)9%膠南市19%膠州市0%市南區(qū)7%市北區(qū)5%四方區(qū)3%李滄區(qū)4%城陽區(qū)23%城陽市場 城陽區(qū)目前在售商業(yè)量 50萬平米以上共八千多套，供應量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度僅此存量就需消化至少 3年 ?城陽區(qū)目前在售商業(yè)面積 52萬平米，占全市商業(yè)總供應面積 109萬平米的 48%；供應套數(shù) 8385套，占全市總套數(shù)的 71%。 區(qū)縣 商業(yè) 套數(shù) 面積 (萬㎡ ) 套數(shù)比 面積比 全市 11729 市南區(qū) 297 3% 11% 市北區(qū) 957 8% 12% 四方區(qū) 44 0% 1% 李滄區(qū) 154 1% 3% 嶗山區(qū) 133 1% 6% 城陽區(qū) 8385 71% 48% 黃島區(qū) 108 1% 3% 即墨市 49 0% 1% 膠州市 0 0 0% 0% 膠南市 1023 9% 8% 平度市 236 2% 3% 萊西市 343 3% 4% 今年累計銷售量（截止） 面積 套數(shù) 426 消化速度 面積 套數(shù) 61 消化時間 按面積計算 3 年 按套數(shù)計算 11 年 市南區(qū) , 3 %膠州市 , 0 %即墨市 , 0 %膠南市 , 9 %萊西市 , 3 %嶗山區(qū) , 1 %李滄區(qū) , 1 %市北區(qū) , 8 %四方區(qū) , 0 %平度市 , 2 %城陽區(qū) ,71%黃島區(qū) , 1 %即墨市1%膠州市0%膠南市8%平度市3%萊西市4%黃島區(qū)3%四方區(qū)1%市南區(qū)11%市北區(qū)12%李滄區(qū)3%嶗山區(qū)6%城陽區(qū)48%青島市各區(qū)市在售商業(yè)量占比（套數(shù)比） 青島市各區(qū)市在售商業(yè)量占比（面積比） 城陽市場 市區(qū)客戶到城陽臵業(yè)動力不足，城陽未來仍以現(xiàn)有客群為主，需求量增長乏力 ?青島市區(qū) 主動郊區(qū)化客戶臵業(yè)區(qū)域集中在王沙路板塊， 多是看中城陽的自然環(huán)境資源和低密度物業(yè) 與其它兩個片區(qū)相比，城陽中心區(qū)既沒有強勢山水資源，又沒有價格優(yōu)勢，且距離市區(qū)較遠，因此， 短期內(nèi)城陽中心市場很難吸引市區(qū)客戶前來置業(yè)，客戶數(shù)量基本不會出現(xiàn)大幅增加，中高端住宅市場未來可能面臨一定消化壓力。但絕大多數(shù)的人會死在 明天晚上，堅持、撐下去 ，隨時準備明天會有更倒霉的事會發(fā)生，那便可能看到 后天的太陽 了。 ?08年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)執(zhí)行 07年出臺的各項政策，主要從土地、投資、信貸、保障房等四個方面進行調(diào)控，然而市場走出低迷狀態(tài)的關鍵在于信貸政策的放松，但作為 CPI治理的重要市場手段，在 CPI沒有出現(xiàn)明顯下降的狀況下，信貸政策不可能有所松動，從緊的貨幣政策依然是 08年宏觀調(diào)控的主旋律。 ?一旦行政政策出臺，市場一定會進入一段時間的“休克期”，這是 確定的 ?，F(xiàn)金流大于利潤的開發(fā)指導戰(zhàn)略 2. 出貨為先 。觀望氛圍濃厚的情況下 ，針對不同產(chǎn)品策略不同，低總價產(chǎn)品與部分豪宅產(chǎn)品仍然有較強的價格支撐 保證市場 快速銷售 前提下的 利潤最大化 我們面臨的核心問題 如何在嚴峻的市場條件下實現(xiàn)快速銷售前提下的利潤最大化？ 本體與市場 2 地塊價值為何？嚴峻的市場條件下我們是否存在機會？ 第二部分 :價值 機會 ?區(qū)域價值分析 ?地塊本體價值分析 ?城陽房地產(chǎn)市場分析 城陽位于青島市膠州灣北岸，擁有機場及大量韓資企業(yè)， GDP總量名列全市前列，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 ?城陽位于青島市市區(qū)北部 ,膠州灣北岸 ,距青島市區(qū)中心 35公里 .全區(qū)總面積 ，2023年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?49萬 區(qū)域價值 1 2023年青島市內(nèi)七區(qū) GDP總量對比（億元） 2 7 6 . 2 21 5 2 . 31 0 4 . 0 31 6 1 . 0 54 7 0 . 0 22 2 0 . 3 64 0 0 . 0 30100200300400500市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū)? 2023年，城陽 GDP總量為 400億元，僅次于黃島 470億元。但從 0306年，城陽 GDP增長處于加速發(fā)展態(tài)勢，前景看好 ?城陽經(jīng)濟外向性突出， 2023年利用外資總額達 。 未來青島城市格局發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，城陽憑借良好的城市基礎設施建設及核心板塊區(qū)位，將成為青島城市新一極 區(qū)域價值 1 市南、市北： 城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務、行政中心，高檔居住區(qū) 四方： 城市蔓延區(qū)、 老工業(yè)區(qū) 嶗山： 生態(tài)保護、旅游區(qū)，總部經(jīng)濟區(qū)、城市頂級居住區(qū) 即墨： 休閑旅游度假區(qū)， resort居住區(qū) 黃島： 港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 城陽： 空港，國際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城 李滄： 城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū) 機場擴建 基礎設施建設： 2023年城陽投入32億元進行 26項基礎設施建設工程，內(nèi)容包括城市道路整治，舊村改造、污水處理廠等多方面的內(nèi)容，隨著工程的落實，城陽城市面貌得到顯著改觀 區(qū)域價值 1 區(qū)域價值： 城陽區(qū)位于海陸空交通樞紐，近年來經(jīng)濟飛速發(fā)展，新一輪城市發(fā)展的重點發(fā)展區(qū)域，青島 未來增長新一極， 將發(fā)展成為青島市 “城市副都中心” 地塊位于城陽區(qū)城區(qū)東部，北側(cè)、西側(cè)和南側(cè)分別臨近市政路，東側(cè)目前是集貿(mào)市場 本體價值 2 本項目 地塊位置 城陽區(qū)城區(qū)東部，青威路東側(cè)，和陽路南側(cè) 占地面積 土地用途 住宅 規(guī)劃容積率 不大于 規(guī)劃建筑密度 25% 綠地率 不小于 40% 規(guī)劃條件 嚴格執(zhí)行 70/90標準 和陽路 崇陽路 主要控制指標 青威路 家佳源 集貿(mào)市場 本項目所在位臵屬于城陽區(qū)的最核心地段，交通便利，周邊商業(yè)、醫(yī)療等生活配套設施完備，區(qū)域成熟度高 本體價值 2 城陽核心城區(qū)圖 ?距離項目北側(cè)約 200m的正陽路是城陽區(qū)東西方向交通主干道 ?地塊北、西、南側(cè)均臨近市政路，交通十分便利 ?城陽區(qū)人民醫(yī)院、利群商廈、家佳源等環(huán)布在四周，生活配套設施齊全 ?周邊城陽四中、北曲中心幼兒園等教育配套設施齊全 ★ 正陽路 正陽路 家佳源 城陽人民醫(yī)院 家佳源 立群商廈 城陽區(qū)政府 大潤發(fā) 奧港國際 城陽四中 北曲中心幼兒園 城陽區(qū)公證處 城陽城區(qū)沿正陽路分布著城市的政務金融區(qū)、商業(yè)圈和休閑區(qū)，本項目位于城陽三大商圈之一的家佳源商圈內(nèi)，具有鮮明的城市意向 區(qū)海洋與 漁業(yè)局 勞動局 市公安局 城陽分局 檢察院 法院 大潤發(fā) 青島國貨 家佳源 ★ 區(qū)政府 海夢圓酒店 怡情樓國際酒店 正陽路 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行 政務金融區(qū) 休閑區(qū) 政務金融區(qū) 三大商圈 休閑區(qū) ?正陽路是區(qū)域行政金融一條街，沿線聚集了大量的行政機構(gòu)和金融、商業(yè)機構(gòu)，形成了城陽區(qū)的政務金融區(qū) 政務金融區(qū) ?呈樣城區(qū)內(nèi)已形成公認的商圈主要有三個：青島國貨、大潤發(fā)和家佳源，本項目即位于家佳源商圈內(nèi)，具有鮮明的城市意向 三大商圈 ?以世紀公園為代表的區(qū)域已經(jīng)成為城陽的城市休閑區(qū) 休