【正文】 強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，包括支持重大項(xiàng)目引進(jìn)和發(fā)展，鼓勵產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。其中有已部分投入使用的順德第一個大型綜合購物中心 ——嘉信城市廣場、計(jì)劃于今年下半年開業(yè)的順德家電博覽中心、在今年 3月份奠基的盈信城市廣場、正在緊張籌備招商的天佑城、即將開業(yè)的大福源超市以及預(yù)計(jì) 9月份動工的順德名店坊等，都是投資數(shù)億元的大型商業(yè)項(xiàng)目。 19 策劃 順德目前商業(yè)的主要特點(diǎn) ● 街鋪為主 ， 大型商場快速崛起 目前，順德的商用物業(yè)仍然以街鋪為主導(dǎo)，街鋪是居民購物的主要場所，也是投資者投資商鋪的主要渠道。大型 MALL式商場近年來迅速升溫，但由于均處于建設(shè)期和概念炒作期，其影響力還有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。 ● 商場內(nèi)的經(jīng)營無明顯區(qū)分 ， 經(jīng)營商品無特色 不少商場的經(jīng)營模式只是單純的零售式百貨，只是簡單的陳列、擺放，種類區(qū)分不明顯，商品無特色，整體感覺較為零散，檔次不高，吸引力不強(qiáng)。這與順德區(qū)的整體消費(fèi)水平大相徑庭，此種檔次無法滿足本地大部分消費(fèi)者的需求，從而使當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)形成了外流的習(xí)慣。 正因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境無法滿足消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求 ， 因此導(dǎo)致了 消費(fèi)額大量外流 的現(xiàn)狀 。 但順德消費(fèi)外流嚴(yán)重的問題 ， 是商業(yè)化建設(shè)怎么也繞不過的門檻 。 在政府推動下 ， 一大批大型的商業(yè)物業(yè)迅速開工建設(shè) ， 規(guī)模和數(shù)量空前 。這就要求政府階層、專家階層、產(chǎn)業(yè)階層與媒體界能夠深入合作，共同造勢，在 市場教育工作上投入足夠的力量，制造輿論聲勢 。 競爭對手分析 25 策劃 競爭對手分析 ? 根據(jù)在地段、規(guī)模、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)客戶群等方面的特性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目主要競爭對手為： 名店坊、天佑城、盈信城市廣場 嘉信城市廣場、順聯(lián)廣場等 26 策劃 競爭對手項(xiàng)目要素一覽表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 業(yè)態(tài)布局 工程進(jìn)度 項(xiàng)目定位 名店坊 大良東區(qū) 超 7萬㎡ 超寬廣場 、 旗艦店 、 特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū) 今年 9月動工 ， 明年 10月竣工 ， 11月開業(yè) 大型多功能主題購物中心 天佑城 容桂 桂洲大道 超 8萬㎡ 大型百貨 、 連鎖超市 、 美食世界 、 娛樂天地 、 文化書城 預(yù)計(jì)明年 3月封頂 ，年中開業(yè) 順德城市新坐標(biāo) 多元化商業(yè)廣場 盈信城市 廣場 龍江鎮(zhèn) 東華路 約 16 萬㎡ 購物 、 娛樂 、 飲食 、 游樂 、康體 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 商務(wù)公寓 分三期開發(fā) ， 首期明年元月 1日開業(yè) 游樂 MALL式商業(yè)步行街 現(xiàn)代樂園式商業(yè)王國 嘉信城市 廣場 新城區(qū) 約 14 萬㎡ 美加式的時代購物廣場 ，新加坡式休閑購物長廊 今年 5月已經(jīng)試業(yè) 家庭式商場 順聯(lián)廣場 陳村 超 12 萬㎡ 集購物 、 飲食 、 休閑 、 娛樂等六大功能于一體 7月 28日奠基 華南首個體驗(yàn)式購物ＷＡＬＫ 27 策劃 競爭對手分析小結(jié) ? 與競爭對手相比，本項(xiàng)目在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、規(guī)模、規(guī)劃、地段上都不具絕對的優(yōu)勢。一場殘酷的市場搶奪戰(zhàn)不可避免。 ? 名店坊與天佑城推廣上的共同特點(diǎn)是本土化氣息濃厚，霸氣不足，沒有建立市場形象上的相對優(yōu)勢，雙方的競爭處于膠著狀態(tài)，難決勝負(fù)。 第二部分 項(xiàng)目定位 及營銷策略 客戶定位 （消費(fèi)者 /投資者） 30 策劃 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體界定 A、 3公里核心消費(fèi)圈 以城東板塊與順峰山板塊為核心 ， 未來規(guī)劃人口超 10萬 B、 10公里主要消費(fèi)圈 以順德中心城區(qū) （ 大良 、 容桂 、 倫教三鎮(zhèn) ） 為核心 ， 未來規(guī)劃人口超百萬 C、 30公里補(bǔ)充性消費(fèi)圈 覆蓋順德及周邊地區(qū) ， 人口超 300萬 D、 旅游休閑消費(fèi)群： 預(yù)計(jì)每年超 20萬人 31 策劃 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)力較強(qiáng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，順德的恩格爾系數(shù)已經(jīng)跌破 30%，進(jìn)入聯(lián)合國糧農(nóng)組織劃定的最富裕區(qū)。 ? 數(shù)字表明，順德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全省平均數(shù)（ ）多出 ，高 %.支出比全省平均數(shù)的 ，高 %。 32 策劃 消費(fèi)者特征分析 ● 消費(fèi)外流嚴(yán)重： 出外旅游休閑兼購物，已經(jīng)在順德形成消費(fèi)習(xí)慣。 33 策劃 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)國際化 、 品牌化 、 高檔化 ：順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ， 人們生活富裕 ， 對品質(zhì)生活的追求也越來越熱烈 ， 對品牌 、 名牌產(chǎn)品的喜好度增加；順德人也經(jīng)常走出過門 ， 購買國際品牌產(chǎn)品 。 ? 休閑消費(fèi)最受順德消費(fèi)者歡迎 ：順德消費(fèi)者喜歡外出旅游休閑，也喜歡進(jìn)茶坊、沐足、桑拿、泡吧等。 34 策劃 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 第一類投資群體： 私營業(yè)主 、 企業(yè)中高管理人員 、 公務(wù)員 、 高級白領(lǐng) 、年輕成功人士等 ● 第二類投資群體： 周邊鎮(zhèn)的高儲蓄群體，希望通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定收益； ● 第三類投資群體： 外地來順德投資者 35 策劃 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 收入：家庭年收入為 8萬元以上 （ 以投資支出占總收入20%～ 40%來計(jì)算 ） ●特征：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，熟悉順德，有廣泛的社交關(guān)系，對新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，多投資經(jīng)驗(yàn)，對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。但商場式商鋪的需求增長非常迅速。總的來說，商場式商鋪還處于投資引導(dǎo)階段，各大發(fā)展商都在實(shí)踐中探索好的發(fā)展道路。這種目前還處于蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪，專家稱之為成長型商鋪。依附于新城建設(shè)而蓬勃發(fā)展的外圍地區(qū)商鋪，由于其良好的成長性，廣受順德投資客的關(guān)注。 38 策劃 投資者需求分析 ● 推崇小面積商鋪 小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價(jià)值很高，主要原因是單位面積小、總價(jià)低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點(diǎn)低回報(bào)收效快的購買心理，同時也能較大程度降低投資門檻。小面積商鋪成為熱點(diǎn)。 39 策劃 ● 地段 /位置仍然是第一考慮因素 ， 其次分別是交通便利性 、商業(yè)環(huán)境 、 發(fā)展商實(shí)力 、 主題規(guī)劃 、 價(jià)格 、 廣告力度 、配套設(shè)施等 ●客戶的投資特征和動機(jī)非常明顯。 投資決策分析 40 策劃 ● 客戶存在購買恐懼。同時，對商鋪價(jià)值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。 投資決策分析 4