【正文】 功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 ? 重新定義片區(qū)， 提出“灣區(qū)”的概念 ，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進(jìn)行炒作，明確 區(qū)域價(jià)值 個(gè)盤價(jià)值 ； ? 尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 —— 國際頂級灣區(qū)物業(yè) ，將競爭對手鎖定 第一級別豪宅 。 案例營銷總結(jié) 營銷方向 營銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設(shè)計(jì)會(huì)所 印度珠寶展 美國小姐來訪 國際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價(jià)值 五星級超大會(huì)所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來訪 有氣勢的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 豪宅成功營銷案例 2 項(xiàng)目概況 ? 總占地面積： 162653M2 ? 總建筑面積： 650000 M2 其中： ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會(huì)所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場： 3000M2（橫跨市政路） ? 項(xiàng)目分四期開發(fā)，其中 一期 588套 ? 綠化率： 65% ? 容積率： ? 總車位： 3500 ? 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 ?區(qū)域識別性差： 紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重； ?區(qū)域價(jià)值： 紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知； ?區(qū)域成熟度低： 紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； ?本項(xiàng)目既定目標(biāo) ： ? 樹立項(xiàng)目高端豪宅形象； ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)； ? 項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷售； ? 開發(fā)商品牌形象樹立。 稀 缺 感 身 份 感 ?社區(qū)內(nèi) 地面墊高 ，與外部 形成高差 ； ?社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計(jì)顯示出 尊貴的氣勢 ； ?Logo設(shè)計(jì)采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚(yáng)身份。 完成項(xiàng)目營銷動(dòng)作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會(huì)所。 ? 聘請?jiān)?jīng)設(shè)計(jì)國際俱樂部的名師 ，對項(xiàng)目 10000平米的會(huì)所進(jìn)行設(shè)計(jì)。 時(shí)尚感 ? 邀請 美國小姐 在來華訪問期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶活動(dòng)，與本項(xiàng)目 國際化、時(shí)尚前沿 的形象相符。 世聯(lián)操作效果 世聯(lián)介入時(shí)間：2023年 世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理 世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果 項(xiàng)目營銷方向確定與執(zhí)行 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 ? 重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價(jià)值 ，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入 “中央公園區(qū)” 概念，通過類比快速提升區(qū)域價(jià)值； ? 區(qū)域價(jià)值的重新定義大幅度 提升了項(xiàng)目整體形象及知名度 ； ? 項(xiàng)目形象確立： 中央公園區(qū)的頂級豪宅 。 項(xiàng)目概況 ?區(qū)域形勢： 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場； ?市場價(jià)格形勢： 片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格： 60007000元 /平米，本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格： 10000元 /平米； ?項(xiàng)目核心概念： “城市公園文化”； ?推廣側(cè)重點(diǎn)： 強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)； ?營銷問題： ? 賣點(diǎn)過于單薄，支撐價(jià)格走高有困難； ? 概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 豪宅成功營銷方向 陌生區(qū)域，認(rèn)知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會(huì)長得很美 ” 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 豪宅成功營銷方向 豪宅成功營銷動(dòng)作 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 營造 時(shí)尚感 營造 稀缺感 營造 身份感 世聯(lián)豪宅營銷模型 營銷方向 營銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 豪宅成功營銷： 在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動(dòng)作。 豪宅成功營銷動(dòng)作： 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 營造 房地產(chǎn)市場黃金定律： 地段，地段，還是地段 。 作為自然主體的人具有主觀能動(dòng)性，他們能動(dòng)地參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理想的價(jià)值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個(gè)人優(yōu)越感和個(gè)人地位 …… 非理性精神需求 追逐時(shí)尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊貴至尚的地位 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 2023年 2月 深圳 香蜜湖 隨著拍賣錘的應(yīng)聲落下，名噪一時(shí)的“九萬三”歸屬亦塵埃落定 …… 那里彌漫著 CBD的國際氣息，那里欣賞著珍貴的香蜜湖景，那里擁有純粹的深圳富人區(qū)氣質(zhì) …… 世間眾人皆翹首企盼她揭開神秘的面紗 …… 一句 “此前所享，皆屬平常” 的輕描淡寫，再一次向世人演繹了“絕版”的含義 …… 她就是 —— 香蜜湖 1號。2023年逆勢環(huán)境下豪宅營銷策略 世聯(lián)地產(chǎn)顧問部 引言 2023年 北京 朝陽公園 朝陽公園，亞洲最大的城市公園，湖面碧波蕩漾，景色宜人 …… 那里的她雖然“出身”平凡但 天生麗質(zhì)， 蘊(yùn)藏著驚人的潛力 …… 她不經(jīng)意間在內(nèi)心深處尋覓到 “要做當(dāng)期老大” 的野心 …… 對比紐約中央公園、倫敦海德公園，“北京中央公園區(qū)”的豪宅奇跡從此誕生 …… 她就是 —— 棕櫚泉國際公寓。 2023年 12月 北京 萬柳 出生在“百家爭鳴”的萬柳區(qū)域，她可能懷有既興奮又不情愿的矛盾心理 …… 那里有廣闊的高爾夫球場與蜿蜒流淌的昆玉河，但沒有一樣屬于她 …… 她的成功之路只有一條，破繭化蝶，沖出重圍，她做到了 …… 因?yàn)樗龥Q不因循守舊，決不人云亦云，她堅(jiān)信 “相同招數(shù)不能用第二次” …… 她就是 —— 鋒尚國際公寓。 豪宅營銷秘籍 Ⅰ ： 要做當(dāng)期老大 豪宅營銷秘籍 Ⅱ ： 相同招數(shù)不能用第二次 豪宅營銷秘籍 Ⅲ ： 此前所享，皆屬平常 本報(bào)告以此三秘籍為引，展開下文 …… 世聯(lián)豪宅營銷模式 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無限性 。 故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動(dòng)作以指引，頂級豪宅的營銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 區(qū)域質(zhì)素 的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的 營銷方向 。 世聯(lián)豪宅營銷成功典型案例 豪宅成功營銷案例 1 ? 位臵： 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ； ? 綠化率： 50%； ? 均價(jià)： 14000元 /平米； ? 戶型： 面積區(qū)間 134平方米 —— 640平方米