【正文】 10%)*(1風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ) 調(diào)整后的凈利潤(rùn) 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)： 由風(fēng)險(xiǎn)管控中心制定風(fēng)險(xiǎn)事件評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和系數(shù)確定的規(guī)則 發(fā)放規(guī)則： ①城市公司必須要在實(shí)現(xiàn)總部要求的現(xiàn)金凈流量和賬目利潤(rùn)指標(biāo)的情 況下，才能分享收益； ②每年度只發(fā)放應(yīng)發(fā)年度獎(jiǎng)金總額的 80%，其余 20%在結(jié)算后發(fā)放。 個(gè)人績(jī)效 組織績(jī)效 誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個(gè)人績(jī)效的標(biāo)準(zhǔn)。 量化、絕對(duì)精確 導(dǎo)向明確，可衡量 誤區(qū)：用絕對(duì)科學(xué)、客觀、量化的方式衡量個(gè)人績(jī)效。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 指標(biāo)結(jié)構(gòu) 銷售面積 銷售金額 回款金額 結(jié)算面積 結(jié)算金額 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 毛利率 凈利潤(rùn) 凈利率 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 拆遷面積 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流量 籌資活動(dòng)凈流量 投資活動(dòng)凈流量 總凈現(xiàn)金流 其中：開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 其中：新增貸款合計(jì) 現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制基本步驟 (參考 ) 發(fā)展戰(zhàn)略 集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 對(duì)比目標(biāo)差距 市場(chǎng)分析 新項(xiàng)目拓展計(jì)劃 ①目標(biāo)下達(dá) ②項(xiàng)目盤點(diǎn) ③對(duì)比差距 ④分析調(diào)整 ⑤經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、計(jì)劃定稿 現(xiàn)有項(xiàng)目盤點(diǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)算分析 現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批 項(xiàng)目計(jì)劃管理對(duì)績(jī)效管理的支撐 績(jī)效管理的三個(gè)新觀念 管控工具 共同目標(biāo) 誤區(qū)：績(jī)效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。 信息管理 ，特別時(shí)與運(yùn)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)； ； 。 計(jì)劃管理 35年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃； ； 、修訂；對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行審核； ； ，及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)并提出處理意見(jiàn)； 。例如金科集團(tuán)在“地產(chǎn) ERP項(xiàng)目”實(shí)施中， 對(duì)一般的審批工作流程設(shè)臵了通用的、嚴(yán)格的，細(xì)化至每個(gè)審批步驟的時(shí)間限制，審核、會(huì)簽的審批時(shí)限為 16個(gè)工作小時(shí)，最終審批步驟的時(shí)限為 24各工作小時(shí) 。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的考核中， “交房”節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤 1天，扣權(quán)重的 5%，且不保底；“取得施工許可證、示范區(qū)展示” 節(jié)點(diǎn)控制次之，并給予一定激勵(lì)，每提前或延后一天，增減權(quán)重的 5%；其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如延誤 10天以上，每延遲 1天，扣權(quán)重的 5%。 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化； 多項(xiàng)目管理； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合能力要求高 /公司管理體系成熟 。 實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少 ， 特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)； 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 。 員工介入雙重職權(quán)之中 ， 需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 。 提升開(kāi)發(fā)效率； 清晰的責(zé)任 。 優(yōu) 點(diǎn) 1. 發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢(shì)； 2. 利于知識(shí)積累 。 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體 ， 職能部門成為資源提供 、 建議與監(jiān)督主體 。 GIC等房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理；華潤(rùn)集團(tuán) 華潤(rùn)置地 。 投資回報(bào)：投資凈收益和資產(chǎn)收益率 。 財(cái)務(wù) 管控型 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作 。 投資中心 、 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展平臺(tái) 。 新業(yè)務(wù)模式培育或主導(dǎo) /戰(zhàn)略協(xié)同 。 項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)全程操作者 。 運(yùn)營(yíng) 管控型 單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的高速發(fā)展階段 ，進(jìn)入較多區(qū)域 。 項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)工程 、 營(yíng)銷 、客服管理環(huán)節(jié)的操作者 。 多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)；跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)展 。 用技術(shù)管理人：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 IT平臺(tái) (待建 )。 二級(jí) 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)工前主項(xiàng)計(jì)劃 在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上正式 確定 項(xiàng)目開(kāi)工后主項(xiàng)計(jì)劃 在項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)上正式 確定 三級(jí) 各專業(yè)三級(jí) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 策劃與設(shè)計(jì) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 在主項(xiàng)計(jì)劃確定后一周內(nèi)完成首次編制，之后月度動(dòng)態(tài)滾動(dòng) 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 六會(huì)與三令的關(guān)系 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段 六會(huì) 會(huì)議召開(kāi)時(shí)機(jī) 三令 三令 簽發(fā)時(shí)機(jī) 投資決策 ? 項(xiàng)目策劃 ———— ———— 籌備令 策劃之前 項(xiàng)目策劃 ? 概 /方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 在項(xiàng)目策劃報(bào)告通過(guò)審批之后，在概方案設(shè)計(jì)招標(biāo)之前 開(kāi)發(fā)令 啟動(dòng)會(huì)之后 概 /方案設(shè)計(jì) ? 擴(kuò) /施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施會(huì) 在方案設(shè)計(jì)完成 (內(nèi)部報(bào)審?fù)ㄟ^(guò) )之后，在擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)之前 擴(kuò) /施工圖設(shè)計(jì)?基礎(chǔ)開(kāi)工 項(xiàng)目開(kāi)工會(huì) 在主體施工圖和工程量清單編制基本完成之后，在總包招標(biāo)之前 開(kāi)工令 開(kāi)工會(huì)之后 基礎(chǔ)開(kāi)工 ?開(kāi)盤 項(xiàng)目開(kāi)盤會(huì) 在首批開(kāi)盤前 1個(gè)月 開(kāi)盤 ?交樓入伙 項(xiàng)目入伙會(huì) 在項(xiàng)目交樓入伙前 45天 交樓入伙后 項(xiàng)目后評(píng)估會(huì) 在完成首批集中交房 36個(gè)月內(nèi) 六會(huì)與三令的關(guān)系圖 開(kāi)發(fā)令下達(dá) 項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)議 (指引 ) 項(xiàng)目啟勱會(huì)議 (指引 ) “三級(jí)計(jì)劃”體系 序號(hào) 分類 節(jié)點(diǎn) 角色 管理責(zé)任人(組織牽頭 ) 配合 /參與 主要用戶 一級(jí) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié) 點(diǎn)計(jì)劃 12各大節(jié)點(diǎn) 總部項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 端口 總裁辦 二級(jí) 項(xiàng)目開(kāi)工前主項(xiàng)計(jì)劃 30左右 總部設(shè)計(jì)端口 總部投資端口 /工程端口 /成本端口 /營(yíng)銷端口；地區(qū)總經(jīng)理 地區(qū)總經(jīng)理 總部專業(yè)總監(jiān) 項(xiàng)目開(kāi)工后主項(xiàng)計(jì)劃 30左右 地區(qū)工程部 地區(qū)各業(yè)務(wù)部門 三級(jí) 設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 概 /方 總部設(shè)計(jì)端口 地區(qū)設(shè)計(jì)部 總部設(shè)計(jì)端口 擴(kuò) /施 地區(qū)設(shè)計(jì)部 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 模版 地區(qū)工程部 地區(qū)工程部 總部工程端口 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 模版 地區(qū)營(yíng)銷部 地區(qū)營(yíng)銷部 總部營(yíng)銷端口 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理：事前溝通 /提醒 (項(xiàng)目開(kāi)發(fā)事項(xiàng)、計(jì)劃編制、會(huì)稿等 上報(bào)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn) (項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、二個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃 ) 會(huì)議審批 月度追蹤、統(tǒng)計(jì)、支援 考核?！?地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 】 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 管理 課程 企業(yè)不再 —— 還昨天的債 救今天的火 埋明天的雷 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施 (主講 劉廣濟(jì) ) 2 討論 3 主要內(nèi)容 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng) 管 理 體 系 三令六會(huì) 三級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 (三級(jí) )各專業(yè) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 （一級(jí)）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) (二級(jí) )項(xiàng)目 主項(xiàng)計(jì)劃 策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)工前主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)工后主項(xiàng)計(jì)劃 六會(huì)：?jiǎn)?dòng)會(huì)、實(shí)施會(huì)、開(kāi)工會(huì)、 開(kāi)盤會(huì)、入伙會(huì)、后評(píng)估會(huì) 三令：籌備令、開(kāi)發(fā)令、開(kāi)工令 計(jì)劃與六會(huì)的關(guān)系 層級(jí) 計(jì)劃名稱 確定時(shí)點(diǎn) (與六會(huì)的關(guān)系 ) 一級(jí) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 (12個(gè) ) 工程開(kāi)工前的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，與項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上正式確定。 工程開(kāi)工后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，在項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)上正式確定。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理：會(huì)前準(zhǔn)備充分 會(huì)中檢視徹底、會(huì)議決議清晰 會(huì)后落實(shí)到位。 項(xiàng)目策劃評(píng)審階段 附：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開(kāi)盤 “示范區(qū)”完工開(kāi)放 方案外部報(bào)審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開(kāi)工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接 交樓入住 項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計(jì)劃 會(huì)議 組織 管控 維護(hù)階段 營(yíng)銷階段 施工階段 設(shè)計(jì)階段 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主項(xiàng)節(jié)點(diǎn) 專項(xiàng)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 里程碑會(huì)議 (含成果管理 ) 啟動(dòng)會(huì) 實(shí)施會(huì) 開(kāi)工會(huì) 開(kāi)盤會(huì) 入伙會(huì) 總結(jié)會(huì) 運(yùn)營(yíng)管理會(huì)議 公司運(yùn)營(yíng)管理月會(huì) 項(xiàng)目管理月會(huì) 部門月會(huì) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織、組織績(jī)效考核 房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)管控以前兩種模式為主 模 式 適用范圍 /所處的階段 總部的 功能定位 對(duì)子公司的 管理目標(biāo) 子公司的角色 典型案例 關(guān)鍵點(diǎn) 操作型 單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的起步階段 ， 進(jìn)入較少的區(qū)域 。 銷售額 、 現(xiàn)金流 、成本控制；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力的提升 。 大多數(shù)異地?cái)U(kuò)張的 總部 項(xiàng)目公司 。 集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)監(jiān)控服務(wù) 、決策 ) 利潤(rùn) 、 現(xiàn)金流；(多 )項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力的提升 。 龍湖集團(tuán) 戰(zhàn)略 管控型 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控成熟階段 ， 進(jìn)入多個(gè)區(qū)域 。 利潤(rùn)；城市公司的經(jīng)營(yíng)管理能力(戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)管理 )。 正在向 “ 戰(zhàn)略總部 管理區(qū)域 操作一線 ” 轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科集團(tuán)；總部 區(qū)域的管理關(guān)系 。 投資 、 監(jiān)控和買賣各種獨(dú)立的業(yè)務(wù)資產(chǎn) 。 利潤(rùn)中心型事業(yè)部 。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)操作型 (總部與區(qū)域的分工 ) 運(yùn)營(yíng)管控型 (總部與區(qū)域的分工 ) 標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點(diǎn)”矩陣 審 (萬(wàn)科 ) 位決策、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)評(píng)審 (中海 ) /方案設(shè)計(jì)評(píng)審(萬(wàn)科 /中海/龍湖 ) 劃方