【正文】 45005000元 /平米 之間 ,區(qū)域內(nèi)價格拉升空間較大 ,別墅產(chǎn)品價格拉升突破 11000元 /平米。 產(chǎn)品量化分析 :各板塊基本存在一定程度的 “ 同質(zhì)性 ” ,主要以 多層洋房 \高層 \小高層 等宜居產(chǎn)品為主。西青區(qū)住宅發(fā)展?fàn)顩r新都荘園天房美域社會山大地 12城八棟適家瑪歌莊園唐郡梅江康城萊茵小鎮(zhèn)假日風(fēng)景水語花城華亭國際景?；▓@小鎮(zhèn)西西里歡樂嘉庭本案片區(qū)版塊 代表項目中北鎮(zhèn) 大地 12城、假日風(fēng)景水語花城、八棟適家區(qū)政府 萊茵小鎮(zhèn)、唐郡新市鎮(zhèn) 社會山　大學(xué)城新都荘園、景福花園天房美域、小鎮(zhèn)西西里育水佳苑、歡樂嘉庭后梅江 瑪歌莊園、洛卡小鎮(zhèn)親親家園、梅江康城親親家園洛卡小鎮(zhèn)西青區(qū)代表項目板塊區(qū)域 主力產(chǎn)品 板塊體量(萬平米 ) 項目存量 (萬平米 ) 產(chǎn)品均價 (元 /平米 ) 中北鎮(zhèn)坂塊 多層 \小高層 \花園洋房 \別墅 5000區(qū)政府坂塊 多層洋房 \別墅 57 47 多層產(chǎn)品 :4500 別墅產(chǎn)品 :14500新市鎮(zhèn)坂塊 別墅 7 7 ——大學(xué)城坂塊 多層 \小高層 \花園洋房 210 130 4500后梅江坂塊 多層 \小高層 \花園洋房 \別墅 多層產(chǎn)品 :5200 別墅產(chǎn)品 :11200216。216。216。西青區(qū)住宅發(fā)展?fàn)顩r大學(xué)城坂塊中北鎮(zhèn)坂塊后梅江坂塊區(qū)政府坂塊新市鎮(zhèn)坂塊西青區(qū)被劃分為西青區(qū)被劃分為 七鎮(zhèn)兩街，七鎮(zhèn)兩街，而隨著區(qū)域的逐漸升溫住宅板塊逐漸裂變而隨著區(qū)域的逐漸升溫住宅板塊逐漸裂變?yōu)闉?五大居住組團(tuán)五大居住組團(tuán) ， 各組團(tuán)板塊特色鮮明。隨著南開及河西區(qū)的大力開發(fā)逐步向外泛化，使得 04年后的西青區(qū)正式進(jìn)入大力開發(fā)階段。金廈水語花城、新都莊園、假日風(fēng)景等大批大盤的同時上市使西青區(qū) 05年供應(yīng) 量大幅攀高。程步伐最快的環(huán)城城區(qū)。萬。軌道交通等路網(wǎng)規(guī)劃完善縮小城市距離感216。而就目前天津市環(huán)城區(qū)域現(xiàn)狀而言以而就目前天津市環(huán)城區(qū)域現(xiàn)狀而言以 西西南部為先發(fā)開發(fā)區(qū)域南部為先發(fā)開發(fā)區(qū)域 。政策引導(dǎo)城市建設(shè)向環(huán)城區(qū)域發(fā)散，構(gòu)筑新城市格局：城市發(fā)展格局未來兩年天津樓市外擴步伐加快，特別未來兩年天津樓市外擴步伐加快，特別東移西擴東移西擴 的戰(zhàn)略布局使未來城市人居導(dǎo)的戰(zhàn)略布局使未來城市人居導(dǎo)向性更加鮮明。 處于第三級的處于第三級的 11個新城分別為：個新城分別為：城建總體規(guī)劃中心城區(qū) 環(huán)城區(qū)域商務(wù)商貿(mào) 核心區(qū) 大型 配套居住 區(qū)濱海新區(qū)工業(yè)物流 核心區(qū)未來天津樓市外擴步伐加快，未來天津樓市外擴步伐加快，使得中等收入客群置業(yè)向城使得中等收入客群置業(yè)向城市邊緣發(fā)散，也體現(xiàn)中堅購市邊緣發(fā)散，也體現(xiàn)中堅購買力正逐步向環(huán)城區(qū)域?qū)搿?1座新城是天津座新城是天津 ““ 一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū) ”” 市域空間布局及市域空間布局及城市發(fā)展軸帶上的重要節(jié)點，承擔(dān)疏解中心城人城市發(fā)展軸帶上的重要節(jié)點，承擔(dān)疏解中心城人口、聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的任務(wù)。天津城市總體規(guī)劃中明確了天津由天津城市總體規(guī)劃中明確了天津由 中心城區(qū)中心城區(qū) 和和 濱海新區(qū)濱海新區(qū) 核心區(qū)主副中心、核心區(qū)主副中心、 新城中心鎮(zhèn)新城中心鎮(zhèn)和和 一般建制鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn) 組成的四級城鎮(zhèn)體系。未來市場發(fā)展薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津新城和團(tuán)泊新城。216。 07年，天津市的市場整體供應(yīng)量將有顯著提升，216。供應(yīng)疲軟情況下成交量增幅明顯216。住宅發(fā)展?fàn)顩r06年在市場供應(yīng)大幅回落的情況下，成交市場喜人，實現(xiàn)價量雙升20232023年天津市商品住宅供需變化住宅新增供應(yīng)量 － % 住宅成交量 ＋ % 成交均價 ＋ %216。天津地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 03年井噴開發(fā)后開始回歸，目前呈階梯性發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸理性后步入盤整期，價格持續(xù)攀升。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈地位顯現(xiàn)按常住人口計算， 06年天津市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到5177美元，成為繼上海、北京之后第三個人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 5000美元的城市。 以近代史跡為特點的國家歷史文化名城216。 北方國際物流和會展中心216。 國際現(xiàn)代制造業(yè)基地216。所以所以 ,在發(fā)現(xiàn)機會之間在發(fā)現(xiàn)機會之間 ,讓我們先看看市場讓我們先看看市場這個大環(huán)境這個大環(huán)境 。另一個建筑時代的誕生。成為新文化積淀的產(chǎn)物。———— 打造學(xué)府新區(qū)城市人居生活典范打造學(xué)府新區(qū)城市人居生活典范學(xué)府新區(qū)學(xué)府新區(qū) 知本人居知本人居客戶面 營銷面市場面– 宏觀環(huán)境– 區(qū)域環(huán)境– 產(chǎn)品市場– 產(chǎn)品定位?大勢怎樣大勢怎樣– 城市整體發(fā)展現(xiàn)狀及房地產(chǎn)走勢– 西青區(qū)的城市地位及未來規(guī)劃?市場產(chǎn)品如何市場產(chǎn)品如何– 區(qū)域樣本產(chǎn)品描述– 現(xiàn)時市場供應(yīng)– 未來市場市場供應(yīng)– 市場結(jié)論建議– 營銷推廣建議– 銷售培訓(xùn)– 合作方式建議?營銷推廣建議營銷推廣建議– 銷售目標(biāo)建議– 整體推廣主題確立?銷售被需及管理銷售被需及管理– 銷售督導(dǎo)建議– 合作方式建議– 目標(biāo)客群確立– 客群心理動機– 客戶特點描述– 客戶共性提煉?產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議– 產(chǎn)品規(guī)劃建議– 產(chǎn)品戶型建議– 產(chǎn)品配套建議?客戶動態(tài)分析客戶動態(tài)分析– 現(xiàn)時客戶描述– 未來客戶描述?客戶心里描述客戶心里描述– 需求理論應(yīng)用– 客戶特點描述– 客戶共性提煉思考模型知識知識 ———— 科學(xué)本位科學(xué)本位 建筑建筑 ———— 客觀實體客觀實體嫁接、轉(zhuǎn)化嫁接、轉(zhuǎn)化知本西部生活新區(qū)知本西部生活新區(qū)建筑是感性的，似沉思的學(xué)者；需要我們?nèi)ゴy、了解；知本經(jīng)濟時代下的高新建筑將建筑是感性的，似沉思的學(xué)者；需要我們?nèi)ゴy、了解；知本經(jīng)濟時代下的高新建筑將成為新文化積淀的產(chǎn)物。知本西部知本西部 ———— 另一個建筑時代的誕生。市 場l天津宏觀市場分析l西青市場價值分析l片區(qū)現(xiàn)狀分析產(chǎn) 品 l項目解讀l產(chǎn)品規(guī)劃客 戶 l目標(biāo)客戶解讀營銷策略l銷售目標(biāo)確立l營銷推廣策略l銷售培訓(xùn)及督導(dǎo)目的，讓我們產(chǎn)生尋找的原動力目的，讓我們產(chǎn)生尋找的原動力 。WHERE？我們在那？？我們在那？市 場l天津宏觀市場分析l西青市場價值分析l片區(qū)現(xiàn)狀分析1北方經(jīng)濟中心 —— 被確定為天津城市發(fā)展方向， 城市總體功能和發(fā)展動力已經(jīng)明確城市解讀城市職能：216。 北方國際航運中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐216。 以金融商貿(mào)、科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心216。 貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力216。 GDP的穩(wěn)定增長促進(jìn)城建步伐加快 宏觀經(jīng)濟指標(biāo)住宅施工面積 ＋ %住宅竣工面積 ＋ %各經(jīng)濟指標(biāo)的穩(wěn)定增長支撐各項城建穩(wěn)步落實，同時推動天津住宅建設(shè)步入高速發(fā)展階段 城市建設(shè)指標(biāo)216。216。目前，天津房地產(chǎn)市場走勢良好，處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。年度成交均價漲幅突破 20％216。供應(yīng)量滑坡，土地稀缺愈加凸顯供應(yīng)市場現(xiàn)狀07年天津房地產(chǎn)將持續(xù)加大房產(chǎn)建設(shè)力度 ,同時價格保持堅挺