【正文】 團(tuán) ” 是規(guī)劃結(jié)構(gòu)l 主中心：依托海河主軸線的中心城區(qū)l 副中心：天津港、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和塘沽區(qū)形成城市副中心l 多組團(tuán)：中心城區(qū)近郊新型組團(tuán)l 津?yàn)I走廊：輕軌、快速路形成帶狀組團(tuán)252。天津華僑城項(xiàng)目—— 土地價(jià)值分析報(bào)告2023/07/151 值值 承承 載載 力力 值實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)值實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 判判 斷斷 3. 拿地策略拿地策略2項(xiàng)目基本情況發(fā)展動(dòng)力及潛力市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間項(xiàng)目分析（津塘路項(xiàng)目、新開(kāi)路項(xiàng)目）土地價(jià)值承載力3項(xiàng)目基本情況位置： 河?xùn)|區(qū) 津塘路一號(hào)橋南側(cè)總占地： 總建筑面積： ，其中居住面積約 ，商業(yè)金融面積約 10萬(wàn)平米位置： 河?xùn)|區(qū) 新開(kāi)路路新開(kāi)路立交橋南側(cè)總占地： 總建筑面積： 120400平米，其中居住面積約 ，公共服務(wù)設(shè)施面積約 外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)河?xùn)|區(qū)和平區(qū)河北區(qū)南開(kāi)區(qū)紅橋區(qū)河西區(qū)關(guān)鍵詞： 天津 河?xùn)|4項(xiàng)目基本情況發(fā)展動(dòng)力及潛力市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間項(xiàng)目分析（津塘路項(xiàng)目、新開(kāi)路項(xiàng)目）土地價(jià)值承載力5中央直轄市環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心北方最大的沿海開(kāi)放城市中國(guó)北方第一大港 貿(mào)易金融、物流成為未來(lái)城市發(fā)展新興動(dòng)力以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心城市發(fā)展動(dòng)力與潛力城市職能：■ 國(guó)際現(xiàn)代制造業(yè)基地■ 北方國(guó)際航運(yùn)中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐■ 北方國(guó)際物流和會(huì)展中心■ 以金融商貿(mào)、科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心■ 以近代史跡為特點(diǎn)的國(guó)家歷史文化名城天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 城市讀解6濱海新區(qū)地位確立使天津產(chǎn)生區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，輻射多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域軌道交通等路網(wǎng)規(guī)劃完善縮小城市距離感環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈帶動(dòng)天津整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入新成長(zhǎng)期新家園計(jì)劃使城市點(diǎn)面發(fā)展逐步鋪開(kāi)70/90政策出臺(tái)盤(pán)整天津樓市整體結(jié)構(gòu)海河改造推動(dòng)六大節(jié)點(diǎn)區(qū)域發(fā)展提速發(fā)展動(dòng)力與潛力天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 政策導(dǎo)讀7發(fā)展動(dòng)力與潛力? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極? 國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)? 區(qū)域可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，具備極大發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)發(fā)展動(dòng)力環(huán)渤海面積： 521120平方公里人口：約 2400萬(wàn)人均 GDP： 20263 元長(zhǎng)三角面積： 99600方公里人口：約 7500萬(wàn)人均 GDP： 35040 元珠三角面積： 521120平方公里人口：約 2400萬(wàn)人均 GDP： 42499元 天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 第三極8發(fā)展動(dòng)力與潛力? 區(qū)域范圍 —— 京津唐、京津保兩三角區(qū)域? 發(fā)展方向 —— 核心城市有機(jī)疏散，與區(qū)域內(nèi)重新集中結(jié)合? 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 區(qū)域空間經(jīng)濟(jì)一體化，京津雙核、多中心■以京、津?yàn)楹诵摹鼍┙虼蠖际休S為增長(zhǎng)極■ 天津 、秦皇島等港口為出?？凇?京津保、京津唐 兩三角和京張、京承生態(tài)走廊為骨架■ 大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合■ 多層次開(kāi)放型都市體系■ 渤海西部 秦 — 唐 — 津 — 滄 海岸線為增長(zhǎng)帶京津冀經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃? 京津城市聯(lián)動(dòng)凝成主發(fā)展軸，促進(jìn)人口流動(dòng)，促使商品房客戶進(jìn)一步泛化天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 京津雙核9發(fā)展動(dòng)力與潛力? 城際鐵路和城市軌道交通建設(shè)，使京津聯(lián)系得到質(zhì)的提升? 居住在天津中心城區(qū)、工作在濱海新區(qū)和北京，將可能成為尋常事? 城際軌道城際軌道——2023 年 7月開(kāi)工 ,擬建 5座車(chē)站（北京南站、亦莊站、永樂(lè)站、武清站、天津站）—— 預(yù)計(jì) 2023年底建成， 2023年投入運(yùn)營(yíng)—— 全長(zhǎng) 115公里，時(shí)速為 200公里—— 京津城際軌道交通將與北京地鐵 4號(hào)線于北京南站實(shí)現(xiàn)換乘，且可能同北京 14號(hào)線對(duì)接—— 鐵路公交化后，北京、天津間將實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通達(dá)，天津站至濱海新區(qū)半小時(shí)通達(dá)，濱海新區(qū)至海港半小時(shí)通達(dá)天津城市發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 交通聯(lián)動(dòng)10發(fā)展動(dòng)力與潛力216。 中心城區(qū)：全市主中心? 人口： 470萬(wàn)以內(nèi)? 用地： 80平方公里? 職能：行政、綜合服務(wù)中心提升金融、商貿(mào)、科教、信息、旅游等現(xiàn)代服務(wù)職能適當(dāng)發(fā)展都市型工業(yè)突出城市文化特色216?？?間 布局 結(jié) 構(gòu)： “ 一 軸 兩 帶 三區(qū) ”252。占地 40平方公里，居民 73萬(wàn)人n 河?xùn)|區(qū)曾是相對(duì)落后區(qū)域，但卻是市區(qū)聯(lián)系濱海新區(qū)最近的城區(qū)，未來(lái)將成為天津雙城并舉的樞紐性戰(zhàn)略區(qū)域。政策性規(guī) 劃及 導(dǎo) 向新家園計(jì)劃的重要區(qū)域， 政府規(guī)劃確立未來(lái)將建成總規(guī)模達(dá) 400萬(wàn)平米的具備城市功能的居住板塊，發(fā)展定位清晰。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。n 城市化進(jìn)程： 2023年天津全市 GDP達(dá)到了 ，人均 GDP突破 5000美元，達(dá)到了 5177美元，意味著天津房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。城市化進(jìn)程的加速，給河?xùn)|區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展契機(jī)0河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 117發(fā)展動(dòng)力與潛力河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 2天津站 中山門(mén)（河?xùn)|區(qū)）開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵９號(hào)線 津?yàn)I輕軌在建， 2023年初建成天津市區(qū) 濱海新區(qū)河?xùn)|區(qū)? 兩極的中間地帶? 受兩極發(fā)展帶動(dòng)18發(fā)展動(dòng)力與潛力n 填充式開(kāi)發(fā)： 天津 “ 雙城并舉 ” 的總體發(fā)展戰(zhàn)略，使得 兩個(gè)核心區(qū)之間聯(lián)系紐帶區(qū)域的大片空白區(qū)域需要進(jìn)行 “ 填充式開(kāi)發(fā) ”n 價(jià)格補(bǔ)漲： 從北京豐臺(tái)、石景山、門(mén)頭溝等城市后發(fā)區(qū)域的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，原先發(fā)展相對(duì)滯后的舊城區(qū)等因?yàn)閮r(jià)值被低估，在填充式開(kāi)發(fā)模式下無(wú)一例外的形成區(qū)域 “ 補(bǔ)漲 ” ，價(jià)格直追先發(fā)城區(qū)。 河 東 區(qū)的大片舊廠房改造土地，是天津最適合填充式開(kāi) 發(fā) 的區(qū)域河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 319河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 4河?xùn)|區(qū)十一五整體規(guī)劃：? “ 立足河?xùn)|，依托海河開(kāi)發(fā)，融入濱海新區(qū)建設(shè)，面向天津及環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展，努力建設(shè)成現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)物流基地、直沽文化旅游基地、都市工業(yè)示范基地和 開(kāi)放型、服務(wù)型、和諧型現(xiàn)代化新城區(qū) ” 。? 充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，推動(dòng) 津?yàn)I大道 “ 經(jīng)濟(jì)走廊 ” 的迅速發(fā)展。衛(wèi)國(guó)道發(fā)展帶252。十一經(jīng)路發(fā)展帶發(fā)展動(dòng)力與潛力與現(xiàn)狀相比，未來(lái)變化是巨大的： 建設(shè)成現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)物流基地、直沽文化旅游基地、都市工業(yè)示范基地和開(kāi)放型、服務(wù)型、和諧型現(xiàn)代化新城區(qū) 20發(fā)展動(dòng)力與潛力河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 5海河開(kāi)發(fā)：海河全長(zhǎng) 72公里，分為上、中、下游段，海河綜合改造采取由上游到下游滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式海河上游段：即中心城區(qū)段規(guī)劃為 “4 個(gè)功能分區(qū) ” ，長(zhǎng)度約 19公里，面積約 42平方公里。72公里海河沿線 開(kāi)發(fā)中的兩大重要商務(wù)板塊均在河?xùn)|區(qū)境內(nèi)21發(fā)展動(dòng)力與潛力河?xùn)|區(qū)發(fā)展動(dòng)力與潛力 —— 動(dòng)力 6智慧城智慧城■ 范圍： 北至津塘路，南至海河，西至快速路，東至外環(huán)。 2023年土地成交量下挫 80％，但均價(jià)則突破 3000元 /平方米大關(guān)，土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入交易活躍期伴隨海河改造進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，2023年天津迎來(lái)拆遷高峰期，使2023年土地供應(yīng)達(dá) 700萬(wàn)平米 ,創(chuàng)歷史新高25市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間土地市場(chǎng)2023年公開(kāi)成交 49宗土地，共計(jì) 347公頃，占全市商品房開(kāi)發(fā)用地出讓的 %（國(guó)土局官方指出， 2023年全市商品房開(kāi)發(fā)用地出讓1485公頃）2023年成交土地的區(qū)域主要分布在環(huán)城四區(qū)，規(guī)模占全年成交量的 62%區(qū) 縣 用途 2023 2023 價(jià)格 漲幅出 讓 面積成交均價(jià)出 讓 面積 成交均價(jià)河 東 區(qū) 居住 75641 6317 104626 3073 106%南開(kāi)區(qū) 居住 13199 4531 505642 2218 104%塘沽區(qū) 商 業(yè) 23860 474 353386 278 70%南開(kāi)區(qū) 居住、商業(yè) 176223 5833 76997 5290 10%河北區(qū) 居住、商業(yè) 68831 6085 7177 5690 7%中心城區(qū)土地成交價(jià)格漲速極快河?xùn)|區(qū)在 后發(fā)與補(bǔ)漲后發(fā)與補(bǔ)漲 的促動(dòng)下，2023年土地成交價(jià)格比 2023年實(shí)現(xiàn)增幅 106%26市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間土地市場(chǎng)面積： 2023年土地成交集中于南開(kāi)區(qū)、河?xùn)|區(qū)、東麗區(qū)、西青區(qū)區(qū)域： 2023年市內(nèi)六區(qū)共有 17塊土地出讓，河?xùn)|區(qū)有 7塊，河?xùn)|區(qū)相對(duì)活躍中心城區(qū)土地稀缺性顯現(xiàn)，土地成交熱點(diǎn)板塊外擴(kuò)2744－ 4703323512152023年第一次出讓土地2023年第一次出讓土地2023年第二次出讓土地 2023年第二次出讓土地5 673810131519417111214161894950515253545556－ 5862616367666465代表多次出讓地塊21202428312023年第一次出讓地塊 3號(hào)地2023年第二次出讓地塊 (原醫(yī)大三院 )地塊 A地塊 B地塊 (原化學(xué)試劑二廠 )地塊32－ ABCD四地塊2023年第一次出讓地塊36. 津塘路地塊 (原中外建地塊 )24..南昌路地塊38..黑牛城道地塊39..解放南路地塊 (原棉二地塊 ) (勤儉橋地塊 ) (雙環(huán)村地塊 )44－ ABCD地塊2023年第二次出讓地塊56－ A地塊 B地塊63. 京津公路地塊市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)符號(hào)大小代表地塊規(guī)模25 26272930363738394041424348605928市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)030512155 7638101315194171112141618921202023年第一次出讓地塊序號(hào) 區(qū)域 地塊名稱 用途 出讓面積（公頃）1 河?xùn)|區(qū) 直沽街地塊 居住 3 十一經(jīng)路地塊 居住 5 和平區(qū) 西寧道地塊 居住、公寓、商業(yè) 7 南京路地塊 商業(yè)、公寓 9 瑞景 3號(hào)地 居住 10 河北區(qū) 南口路地塊 居住 12 淮安西道地塊 居住 14 芥園西道地塊 居住 ` 16 電影制片廠地塊 居住、商業(yè) 18 紅橋區(qū) 光榮道地塊 商業(yè) 20 馬場(chǎng)道地塊 商業(yè)、紀(jì)念館 216。出讓區(qū)域：多分布于內(nèi)環(huán)、中環(huán)間，中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地量少216。再次交易： 20號(hào)土地，為再上市地塊216。出讓區(qū)域：集中在中環(huán)、外環(huán)之間，供地有外擴(kuò)趨勢(shì)216。再次交易：再交易地塊數(shù)量下降，降到 4塊216。出讓區(qū)域：供地持續(xù)外擴(kuò)，集中于內(nèi)環(huán)、外環(huán)之間，中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地較少216。出讓概率：居住商業(yè)用地為主力，占總供地?cái)?shù)目的 47％216。行政區(qū)供地：遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地?cái)?shù)量上升，漢沽、寶坻、薊縣、靜海各供地 2塊市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)4950515253545556－ 58616367666465605932216。集中放量：土地于 06年底集中放量216。外地開(kāi)發(fā)商：廣西陽(yáng)光、融科集團(tuán)進(jìn)駐河?xùn)|，河?xùn)|價(jià)值顯現(xiàn)，異地開(kāi)發(fā)商聚焦39211108津塘路新開(kāi)路67市場(chǎng)機(jī)遇與價(jià)值空間 ——1 、土地市場(chǎng)河?xùn)|區(qū)供地情況表序號(hào) 地塊出讓面積（平方米）土地用途 使用年限 使用權(quán)人 掛摘時(shí)間1 津東富（掛） 2023－ 066 居住 70年 天津匯賢房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 2023年 7月 12日2 津東廣（掛） 2023063 居住 70年 天津市紅鼎房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 2023年 11月 303 津東萬(wàn)（掛） 2023064 居住 70年 廣西陽(yáng)光股份有限 公司 2023年 11月 304 津東衛(wèi)（掛） 2023062 其它公用設(shè)施用地 40年 中化道達(dá)爾燃油有 限公司 2023年 11月 295津東王（掛） 2023032號(hào) 居住 70年 天津市津房置業(yè)發(fā) 展有限責(zé)任公司 2023年 9月 11日6 津東七（掛） 2023033 12854住宅及商業(yè)金融用地—