【正文】 ———— 大學(xué)城大學(xué)城 （天津未來教育核心區(qū)）（天津未來教育核心區(qū)）客群特征描述 高知人群216。216。北擁西部新城 ,東拓中心城區(qū) ,目標(biāo)客群范圍泛化 。業(yè)務(wù)體 —— 項目銷售的成敗所在—— 偉業(yè)顧問高素質(zhì)、專業(yè)的銷售隊伍，是增強銷售成功率根本因素。 可作為項目展售的外展平臺，在 “我愛我家 ”網(wǎng)絡(luò)內(nèi)進行渠道推廣全面戰(zhàn)略合作基礎(chǔ) —— 全方位、立體化、嵌入式服務(wù) 項目總監(jiān)策劃 銷售經(jīng)理銷售主管 銷售主管銷售人員 銷售人員 銷售人員 銷售人員銷售人員 銷售人員領(lǐng)導(dǎo)組核心組規(guī)劃專員產(chǎn)品專員 市場專員測算專員互動支持投資顧問小組投資顧問小組團隊組織架構(gòu)團隊組織架構(gòu)營銷代理小組營銷代理小組兩小組相互協(xié)作兩小組相互協(xié)作 ,為項目更好的市場運作提供咨詢顧問服務(wù)及銷售代理為項目更好的市場運作提供咨詢顧問服務(wù)及銷售代理的全方位、一站式綜合服務(wù)。全面戰(zhàn)略合作基礎(chǔ) —— 全方位、立體化、嵌入式服務(wù) 我們?nèi)詫⑻峁┢渌鼘I(yè)化服務(wù)我們?nèi)詫⑻峁┢渌鼘I(yè)化服務(wù) …………與我愛我家二手房市場聯(lián)動，為您提供 360度房屋管家式服務(wù)二級市場我愛我家三級市場互動效應(yīng)216。合力收網(wǎng) \最大化轉(zhuǎn)化目標(biāo)客戶 ,達成快速成交 。追求知識、享受生活的理性消費人群目標(biāo)客群定位營銷策略4l銷售目標(biāo)確立l營銷推廣策略l銷售培訓(xùn)及督導(dǎo)執(zhí)行力于案場管理，一直是偉業(yè)關(guān)注的重點，也是我們專業(yè)態(tài)度所在，也是我們在實操經(jīng)驗中努力的收獲。近端區(qū)域客戶近端區(qū)域客戶 ———— 產(chǎn)業(yè)園、居住園產(chǎn)業(yè)園、居住園客群特征描述 高科、高官非地緣客戶非地緣客戶 ———— 面向全天津面向全天津216?？? 戶3 l目標(biāo)客戶解讀客群鎖定鑒于政策的引導(dǎo)及區(qū)域市場的反應(yīng) ,針對我們項目所處的位置及自身的特點 ,鎖定我們目標(biāo)客群大學(xué)城高知人才未來投資客 (高資人群 )政策引導(dǎo)傾斜政策引導(dǎo)傾斜 城市人口泛化城市人口泛化 市場鋼性需求市場鋼性需求城市職能轉(zhuǎn)化 /新城鎮(zhèn)計劃新城鎮(zhèn)計劃 區(qū)域市場泛化區(qū)域市場泛化 未來柔性需求未來柔性需求華苑產(chǎn)業(yè)園高科人員適婚群族 (高學(xué)歷 )泛華苑泛華苑泛梅江泛梅江中北鎮(zhèn)中北鎮(zhèn) 大學(xué)城大學(xué)城 本案本案大學(xué)城區(qū)域人口拉 動 泛華苑、泛梅江奧體 和中北鎮(zhèn)區(qū)域客群 帶 動 南開、河西區(qū)域人群必 然 吸 引 引 導(dǎo)目標(biāo)客群動態(tài)演變過程216。 層數(shù)：地上 12層216。 早期住宅，對項目品質(zhì)的負(fù)面影響216。 該項目共分該項目共分 2期開發(fā)，期開發(fā)， 地塊北側(cè)為還遷住宅。 區(qū)域內(nèi)有 于莊村小學(xué) ，216。區(qū)域項目客戶分析產(chǎn) 品2 l項目解讀l產(chǎn)品規(guī)劃項目地塊概況：位于西青區(qū)于臺村毗鄰津淶公路(津淶公路過外環(huán)線 800米 )地塊形狀：南北，不規(guī)則形狀地表現(xiàn)狀：平整結(jié)束東至：規(guī)劃路西至：規(guī)劃路南至：規(guī)劃路北至：豐產(chǎn)河（距津淶公路 400米）宗地現(xiàn)狀分析項目一期項目一期項目二期項目二期還遷區(qū)域還遷區(qū)域俊城淺水灣光明路津津 淶淶 公公 路路外外 環(huán)環(huán) 線線 本案津淶公路與外環(huán)交口津淶公路與外環(huán)交口津淶公路與光明路交口津淶公路與光明路交口宗地內(nèi)還遷房（準(zhǔn)現(xiàn)房）宗地內(nèi)還遷房（準(zhǔn)現(xiàn)房）宗地周邊具一定居住氛圍，但檔次相對較低216。 環(huán)線內(nèi)及靠近南開項目已基本進入其開發(fā)后期且余量較少 ,(如陽光 100)而大學(xué)城板塊周邊項目有待繼續(xù)開發(fā) ,項目有一定的存量 .216。同時，政府規(guī)隨著西、南兩大組團的持續(xù)大力開發(fā)，也帶動周邊區(qū)域大熱。 區(qū)域內(nèi)各板塊均有存量 ,中北鎮(zhèn)板塊及大學(xué)城板塊存量較多且已達到 240萬 平米 ,可見 ,兩大板塊內(nèi)部未來競爭激烈；216。多年打造使西青區(qū)成為基礎(chǔ)優(yōu)勢最強，也是成長力最顯著的環(huán)城區(qū)，隨著規(guī)劃落實的逐步到位，西青區(qū)區(qū)域建設(shè)將持續(xù)提速。 新家園計劃使城市點面發(fā)展逐步鋪開環(huán)城區(qū)域建設(shè)是環(huán)城區(qū)域建設(shè)是多維市鎮(zhèn)模式的第一步！多維市鎮(zhèn)模式的第一步！城建發(fā)展趨勢天津房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，城市版圖向外擴張，向東、西、南發(fā)展高端產(chǎn)品回歸市中心，中檔安居型產(chǎn)品向外發(fā)散；市中心高層為主流，市郊小高層為主流西部、南部片區(qū)成為房地產(chǎn)投資熱點西青區(qū)已經(jīng)成為城市發(fā)展的熱點地區(qū)普通改善型項目單價保持穩(wěn)定，中心區(qū)域公寓單價繼續(xù)上升，邊緣組團價格持續(xù)上升產(chǎn)品趨勢價格趨勢重點區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀宏觀市場量化總結(jié)市 場l天津宏觀市場分析l西青市場價值分析l片區(qū)現(xiàn)狀分析1西青西青市內(nèi)市內(nèi)六區(qū)六區(qū)環(huán)繞南開、河西環(huán)繞南開、河西兩大市內(nèi)高端區(qū)兩大市內(nèi)高端區(qū)西青區(qū)位于天津市區(qū)西南部，總面積西青區(qū)位于天津市區(qū)西南部，總面積570平方公里，轄七鎮(zhèn)兩街，常住人平方公里，轄七鎮(zhèn)兩街，常住人口口 45萬。口、聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的任務(wù)。 房地產(chǎn)新開工項目與去年相比增長 % 。216。 北方國際航運中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐216。知本人居知本人居客戶面 營銷面市場面– 宏觀環(huán)境– 區(qū)域環(huán)境– 產(chǎn)品市場– 產(chǎn)品定位?大勢怎樣大勢怎樣– 城市整體發(fā)展現(xiàn)狀及房地產(chǎn)走勢– 西青區(qū)的城市地位及未來規(guī)劃?市場產(chǎn)品如何市場產(chǎn)品如何– 區(qū)域樣本產(chǎn)品描述– 現(xiàn)時市場供應(yīng)– 未來市場市場供應(yīng)– 市場結(jié)論建議– 營銷推廣建議– 銷售培訓(xùn)– 合作方式建議?營銷推廣建議營銷推廣建議– 銷售目標(biāo)建議– 整體推廣主題確立?銷售被需及管理銷售被需及管理– 銷售督導(dǎo)建議– 合作方式建議– 目標(biāo)客群確立– 客群心理動機– 客戶特點描述– 客戶共性提煉?產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議– 產(chǎn)品規(guī)劃建議– 產(chǎn)品戶型建議– 產(chǎn)品配套建議?客戶動態(tài)分析客戶動態(tài)分析– 現(xiàn)時客戶描述– 未來客戶描述?客戶心里描述客戶心里描述– 需求理論應(yīng)用– 客戶特點描述– 客戶共性提煉思考模型知識知識 ———— 科學(xué)本位科學(xué)本位 建筑建筑 ———— 客觀實體客觀實體嫁接、轉(zhuǎn)化嫁接、轉(zhuǎn)化知本西部生活新區(qū)知本西部生活新區(qū)建筑是感性的，似沉思的學(xué)者；需要我們?nèi)ゴy、了解；知本經(jīng)濟時代下的高新建筑將建筑是感性的，似沉思的學(xué)者；需要我們?nèi)ゴy、了解；知本經(jīng)濟時代下的高新建筑將成為新文化積淀的產(chǎn)物。所以所以 ,在發(fā)現(xiàn)機會之間在發(fā)現(xiàn)機會之間 ,讓我們先看看市場讓我們先看看市場這個大環(huán)境這個大環(huán)境 。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈地位顯現(xiàn)按常住人口計算， 06年天津市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到5177美元，成為繼上海、北京之后第三個人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 5000美元的城市。供應(yīng)疲軟情況下成交量增幅明顯216。天津城市總體規(guī)劃中明確了天津由天津城市總體規(guī)劃中明確了天津由 中心城區(qū)中心城區(qū) 和和 濱海新區(qū)濱海新區(qū) 核心區(qū)主副中心、核心區(qū)主副中心、 新城中心鎮(zhèn)新城中心鎮(zhèn)和和 一般建制鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn) 組成的四級城鎮(zhèn)體系。而就目前天津市環(huán)城區(qū)域現(xiàn)狀而言以而就目前天津市環(huán)城區(qū)域現(xiàn)狀而言以 西西南部為先發(fā)開發(fā)區(qū)域南部為先發(fā)開發(fā)區(qū)域 。金廈水語花城、新都莊園、假日風(fēng)景等大批大盤的同時上市使西青區(qū)