【正文】 盤以外，其它項(xiàng)目為中小型項(xiàng)目 通州一線供應(yīng)分析 別墅市場(chǎng)分析 —— 供應(yīng)量 通州別墅項(xiàng)目不多，總體供應(yīng)量較少，僅有珠江一個(gè)大盤，已為中后期開(kāi)發(fā) 樓盤名稱 物業(yè)類型 容積率 龍湖 花盛香醍 —— 珠江 七零九零 18 新通國(guó)際花園 武夷水岸花城 運(yùn)河明珠家園 12 財(cái)富東方 10 世紀(jì)星城三期 15 阿爾法社區(qū) 22 DBC加州小鎮(zhèn) 10 18 富新園 合計(jì) 127 —— ? 通州區(qū)普宅供應(yīng)面積達(dá)到 127萬(wàn)平方米 ? 通州區(qū)普宅項(xiàng)目容積率一般在 ? 該區(qū)項(xiàng)目的體量一般在 1020萬(wàn)平方米， 通州一線供應(yīng)分析 普宅市場(chǎng) —— 供應(yīng)量 通州普宅供應(yīng)量較大，項(xiàng)目多為中小型規(guī)模為主，大盤項(xiàng)目較少 ? 通州區(qū)普通住宅項(xiàng)目均價(jià)一般在 75009500元 /平方米，僅有世紀(jì)星城突破 11000元 /平方米 ? 該區(qū)主力戶型面積主要為 80100平方米，總價(jià)多在 6085萬(wàn)，大戶型在 100萬(wàn)以上 通州一線供應(yīng)分析 普宅市場(chǎng) —— 總價(jià)分析 通州普宅主力戶型總價(jià)較高，已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)元 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /平米） 主力戶型（平方米） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 金隅 花盛香醍 金隅 低密度、經(jīng)濟(jì)型、類別墅市場(chǎng)空間較大。 由于燕郊的交通優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò) 5年區(qū)域推廣，公共交通的改善、配套逐步成熟 ,認(rèn)知度提高，區(qū)域已經(jīng)從中低密度第二居所轉(zhuǎn)型到高密度第一居所為主，近年中低密度土地停批 ? 別墅供應(yīng)少，且高總價(jià)。 第二篇 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間探尋 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 本項(xiàng)目以競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、線、面三部分對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)情況進(jìn)行了分析 點(diǎn)：燕郊 線：通州一線 面：東南 1小時(shí)交通圈 本項(xiàng)目 星河皓月 納丹堡 美林灣 納丹堡 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 東方夏威夷 潮白人家 達(dá)觀別墅 華堂高爾夫別墅 天洋城 上上城 上京壹世界 美麗鄉(xiāng)村 別墅項(xiàng)目 普通住宅項(xiàng)目 點(diǎn) —— 燕郊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分布情況 燕郊的低密度項(xiàng)目主要分布在潮白河沿岸，與本項(xiàng)目共享一條潮白河 項(xiàng)目名稱 占地（萬(wàn)平方米） 建筑面積（萬(wàn)平方米） 容積率 存量面積（萬(wàn)平方米） 夏威夷北岸 37 35 威畢歐溪谷 9 納丹堡 90 50 美林灣 25 50 2 20 天洋城 42 160 120 上上城 120 400 星河皓月 92 30 上京壹世界 100 120 潮白人家 37 100 95 合計(jì) 24 普通住宅市場(chǎng)分析 —— 供給量 ? 燕郊普通住宅市場(chǎng)目前主要大盤項(xiàng)目的市場(chǎng)存量接近 500萬(wàn)平米 ? 存量土地 300萬(wàn)平米 ? 容積率在 24之間 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 燕郊市場(chǎng)分析 燕郊的普通住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)高密度形態(tài)，供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 普通住宅市場(chǎng)分析 —— 主力戶型分析 ? 燕郊普通住宅市場(chǎng)主力戶型為兩居，面積在 8090平方米，其次為 50－ 70平方米的一居，面積在 100平方米以上的大戶型較少 ? 普通住宅主力戶型總價(jià)在 40萬(wàn)元左右 項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 主力戶型（平方米） 夏威夷北岸 3400 8090 威畢歐溪谷 1095 8090 納丹堡 9000 8090 美林灣 4000 5080 天洋城 一期 3500 7085 上上城 4期 5500套 5090 星河皓月 3期 4000套 80100 上京壹世界 —— 6080 潮白人家 一期 2400套 5090 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 燕郊市場(chǎng)分析 燕郊的普通住宅供應(yīng)項(xiàng)目以低總價(jià)的中小戶型為主 普宅市場(chǎng) —— 客群分析 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 燕郊市場(chǎng)分析 燕郊的普宅市場(chǎng)的購(gòu)房升級(jí)客群成為本項(xiàng)目客群的可能性較小，較難成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 客群類型 性質(zhì) 市場(chǎng)敏感度 需求戶型 特點(diǎn) 升級(jí)需求 1 在北京工作買不起房婚齡期的年輕人 剛性需求 極強(qiáng) 5090 CBD小白領(lǐng)，過(guò)渡房 進(jìn)入北京購(gòu)房 2 外地打工家庭 剛性需求 極強(qiáng) 80120 打算長(zhǎng)期居住 進(jìn)入北京購(gòu)房 3 半投資半養(yǎng)老的工薪階層 半剛性需求 較強(qiáng) 90120 養(yǎng)老居住 郊區(qū)低密度住宅 5 投機(jī)客 非剛性需求 極強(qiáng) 5090 進(jìn)出快，在市場(chǎng)不好的情況下急于出貨 投資市區(qū)項(xiàng)目 普通住宅 —— 銷售及價(jià)格變化分析 ? 燕郊普宅市場(chǎng) 2023年到 2023年價(jià)格飛躍增長(zhǎng)，2023年燕郊區(qū)域的房?jī)r(jià)每平米在 6000元左右 ? 2023年，價(jià)格回落到目前的 5300元 /平方米左右 ? 銷售量較 2023年下降了 70%， 燕郊普通住宅市場(chǎng)價(jià)格變化80015002700380060005300020234000600080002023 2023 2023 2023 2023 2023均價(jià)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 燕郊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 月均銷售 套數(shù) 主力戶型總 價(jià) (萬(wàn)元 ) 銷售均價(jià)（元 /平方米） 夏威夷北岸 30 5100 威畢歐溪谷 30 5700 納丹堡 40 5750 美林灣 40 5400 天洋城 30 4680 上上城 100 4300 星河皓月 30 5300 上京壹世界 —— 預(yù)計(jì) 4600 潮白人家 30 5200 燕郊受到觀望大勢(shì)的影響較為嚴(yán)重，相比較北京的普宅項(xiàng)目?jī)r(jià)量齊縮的程度更重，說(shuō)明遠(yuǎn)郊的普宅項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱 ? 燕郊在售別墅項(xiàng)目 4個(gè) ? 市場(chǎng)存量約 14萬(wàn)平方米 ? 據(jù)知情人士透露，燕郊近幾年不批低密度土地 項(xiàng)目名稱 占地（萬(wàn)平方米） 建筑面積（萬(wàn)平方米） 市場(chǎng)存量（萬(wàn)平方米） 東方夏威夷 54 2 華堂高爾夫莊園 100（包括高爾夫球場(chǎng)） 3 美麗鄉(xiāng)村 53 8 5 和安花園 達(dá)觀別墅 4 合計(jì) 264 59 14 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析 —— 燕郊市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng) —— 供應(yīng)量 燕郊別墅的供應(yīng)量和數(shù)都較少，近幾年的潛在供應(yīng)很少。 燕郊 大廠 與京距離 40公里 40公里 市政交通 102國(guó)道 快速路 公共交通 公交 930 地鐵 8通線倒小巴 區(qū)域配套 成熟 不成熟 住宅發(fā)展 5年 區(qū)域認(rèn)知度 較高 極低 ? 同樣與北京一河之隔，同樣的距離，同樣位于北京東部，同享潮白河資源 ? 經(jīng)過(guò) 5年的發(fā)展，燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了被漠視到認(rèn)知到追捧的階段 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 本項(xiàng)目所在潮白新城－區(qū)域成長(zhǎng)屬性判斷 ? 燕郊發(fā)展歷程梳理 ?郊區(qū)化生活方式的倡導(dǎo) ?“大北京”區(qū)域發(fā)展 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善 ?性價(jià)比吸引 ?完善公交配套 ?政策限制 ?北京產(chǎn)業(yè)外遷 ?區(qū)域發(fā)展加速 近郊外省市邊緣區(qū)域 大北京郊區(qū)化生態(tài)居住區(qū) 北京臥城 工業(yè)區(qū)配套居住區(qū) 低密度別墅產(chǎn)品 （和安花園一期） 公寓 （上上城） 高密度別墅產(chǎn)品 （和安花園三期達(dá)觀別墅） 普通住宅 （紫竹園） ? 燕郊 10年逐步打造北京新城，區(qū)域配套日益成熟，且潛力很大，因本區(qū)域不具備類似動(dòng)力因素，因此本項(xiàng)目應(yīng)利用其成熟度帶來(lái)的“引流效應(yīng)” ? 燕郊別墅類產(chǎn)品從“二到一”、中產(chǎn)回歸等趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目具有很強(qiáng)參考性 ? 相對(duì)可快速的過(guò)渡到 北京新城 第一居所 滿足當(dāng)?shù)匦枨? 高端產(chǎn)品滿足高端客戶需求 中端產(chǎn)品，客源泛化 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 本項(xiàng)目所在潮白新城－區(qū)域成長(zhǎng)屬性判斷 發(fā)展郊區(qū)化居住功能 向功能完備的產(chǎn)業(yè)區(qū)方向邁進(jìn) ?道路交通改善 ?區(qū)域認(rèn)知度提高 ?產(chǎn)業(yè)的逐漸發(fā)展 ?區(qū)域配套逐步完善 潮白新區(qū)發(fā)展方向 潮白新區(qū)條件 510年 1015年 時(shí)間 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 本項(xiàng)目所在潮白新城－區(qū)域成長(zhǎng)屬性判斷 京沈高速 京哈公路 通州 大廠 燕郊 夏墊 西集 郊區(qū)化、低密度特征 城市化特征顯現(xiàn)，向新市鎮(zhèn)邁進(jìn) 發(fā)展郊區(qū)化居住 產(chǎn)業(yè)區(qū)功能完備方向邁進(jìn) 潮白新區(qū) 510年 1015年 本項(xiàng)目各發(fā)展階段判斷 本項(xiàng)目 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目 入市時(shí)間 ： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，不確定因素更多 ！ ? 謹(jǐn)慎－性價(jià)比、抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ? “孔雀城”已取得的成功經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目 入市時(shí)間 市場(chǎng)環(huán)境 永定河孔雀城 20232023年 波峰－北京房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅上升階段 大運(yùn)河孔雀城 20232023年 調(diào)整階段－下行線，政策年 潮白河孔雀城 2023年中下旬 后奧運(yùn)時(shí)期，不確定 “潮白河 〃 孔雀城”定位方向： 需借鑒“孔雀城模式”中的： ? “別墅生活、 小鎮(zhèn) 魅力”，而不是新市鎮(zhèn)； ? 堅(jiān)持“ 低密度 ”； ? 堅(jiān)定不移的 “大北京” ； ? 抓住“ 主動(dòng)郊區(qū)化 的 首次別墅臵業(yè)者 ”； ? 把握“ 高性價(jià)比 ”。 潮白新城 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 從所處區(qū)域城市化發(fā)展水平來(lái)判斷項(xiàng)目屬性，相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目同樣是 郊區(qū)化居住屬性明顯！ 我們可以看到對(duì)大廠－潮白新城的城市功能規(guī)劃是： 未來(lái)將與北京東部組團(tuán)式的通州新城和燕郊的規(guī)模相均衡。 大廠現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)定位是： 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)＋民生產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè) 擬重點(diǎn)發(fā)展的細(xì)分產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ITO/BPO 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 教育培訓(xùn)、休閑旅游、現(xiàn)代物流 民生產(chǎn)業(yè) 食品飲料制造及批發(fā) 五金家電制造及批發(fā) 文體用品制造及批發(fā) 家居裝飾制造及批發(fā) 紡織服裝制造及批發(fā) 項(xiàng)目 永定河 大運(yùn)河 潮白河 城市化進(jìn)程 相對(duì)快 慢 慢 “孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析 項(xiàng)目 永定河 大運(yùn)河 潮白河 區(qū)位 正南 東南 正東 絕對(duì)距離 39公里 43公里 30公里 自駕車 高速直達(dá) 高速 距高速出口相對(duì)較遠(yuǎn)， 現(xiàn)狀環(huán)境一般 公交系統(tǒng) 少 少 少 自然資源 較好 一般 最好 市政配套 縣城學(xué)校、醫(yī)院 無(wú) 無(wú) 城市化進(jìn)程 相對(duì)快 慢 慢 “潮白河 〃 孔雀城”項(xiàng)目特性 相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目 核心優(yōu)勢(shì) 1： 北京正東－ 大區(qū)位價(jià)值突出！ 但同時(shí)也面臨 最大的劣勢(shì) ： 河北大廠－ 區(qū)域認(rèn)知度低！ 對(duì)策 交通條件的短期內(nèi)改善，尤其的針對(duì)自駕車通達(dá)性的改善； 河堤路的建設(shè)－讓客戶能直觀感受到臨潮白河的景觀優(yōu)勢(shì)。 在三個(gè)項(xiàng)目中，潮白河孔雀城的各項(xiàng)配套均無(wú)，而產(chǎn)業(yè)和休閑配套大運(yùn)河孔雀城占優(yōu)，市政配套固安孔雀城占優(yōu)。 項(xiàng)目 永定河 大運(yùn)河 潮白河 公交 1趟 1趟 2趟 線路一 京哈 — 燕郊 — 現(xiàn)狀縣、鄉(xiāng)級(jí)公路 — 項(xiàng)目 可乘坐 930至燕郊再打車至本項(xiàng)目 線路二 京通 — 通州城區(qū) — 武興路 — 友誼大橋 — 項(xiàng)目 可乘坐北京游樂(lè)園 大廠的 938或地鐵八通線