【正文】 小高 290 17 Ⅴ 期 聯(lián)排 合院 360 Ⅵ 期 洋房 340 25 Ⅶ 期 小高 28 總計(jì) 1781 1 第四篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念 項(xiàng)目整體定位 —— 規(guī)劃概念 生態(tài)健康 “親水”社區(qū)， 全新 “小鎮(zhèn)”人居模式 健康親水主題： ? 溪水漂流嬉戲－讓兒童快樂(lè)成長(zhǎng) ? 生態(tài)湖、慢跑道－讓老人舒緩身心 ? 運(yùn)動(dòng)休閑主題會(huì)所－讓年輕人揮灑汗水 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河水 湖水 小鎮(zhèn)中水 循環(huán)系統(tǒng) 渠水 溪水 健康親水主題 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 外界自然水 潮白河 群英渠 內(nèi)部景觀水 中心湖 溪流 水池 水主題 系列 外界自然水 —— 潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 潮白河資源 ? 眺望觀河景 ? 改善調(diào)節(jié)小環(huán)境氣候，適宜居住 ? 河堤路可建為林蔭慢跑道 ? 河岸親水木棧道，拉近人與水的距離 外界自然水 —— 潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 河岸景觀 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 河堤路 現(xiàn)狀楊樹(shù)林 外界自然水 —— 潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 公園化景觀處理 ? 地塊南邊界，植被茂密 ? 與小區(qū)內(nèi)部景觀結(jié)合考慮，將水景引入小區(qū) ? 將渠水納入中水處理系統(tǒng) 外界自然水 —— 群英渠 群英渠資源 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 中心湖 中心湖 ? 利用原有地形，在地塊東北部的磚廠水洼建湖區(qū)，作為小區(qū)重要的核心景觀區(qū) ? 湖岸設(shè)臵成自然駁岸形式，利于居民親水玩水 ? 結(jié)合湖水設(shè)計(jì)高差變化的微地形景觀 ? 結(jié)合湖水建設(shè)小鎮(zhèn)中心，是居民娛樂(lè)交流的場(chǎng)所 中心湖 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 中心湖 中心湖 利用綠植，動(dòng)物等元素“活化”湖景，注重打造湖島相互映襯 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 溪流 溪流 ? 水系通過(guò)中心湖景區(qū)引出，流經(jīng)各個(gè)組團(tuán)，并形成水節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)組團(tuán)的主要景觀區(qū) ?主體水系保證其為活水，在南端入口廣場(chǎng)處于項(xiàng)目外的群英渠相連，保證水的流動(dòng) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 溪流 注重人的參與，為兒童提供嬉水的溪流 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 溪流 注重溪流細(xì)節(jié)的處理，利用高差形成疊水 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 景觀節(jié)點(diǎn) “水”節(jié)點(diǎn) ? 在各個(gè)不同的組團(tuán)內(nèi)形成 4個(gè)小體量的水池 ? 水池結(jié)合植物作為個(gè)組團(tuán)的次級(jí)景觀中心 ? 水池以多種形式出現(xiàn)，有結(jié)合小品布臵，有結(jié)合景觀植物布臵的 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 入口處的水景結(jié)合入口小廣場(chǎng)設(shè)臵 內(nèi)部景觀水 —— 景觀節(jié)點(diǎn) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合景觀設(shè)臵，注重植物的選擇，營(yíng)造親水的環(huán)境 內(nèi)部景觀水 —— 景觀節(jié)點(diǎn) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —— 景觀節(jié)點(diǎn) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)環(huán)保主題－可持續(xù)發(fā)展： ? 雨水收集系統(tǒng)，中水系統(tǒng)－科技節(jié)水、環(huán)保 ? 太陽(yáng)能－節(jié)能 環(huán)保主題 —— 雨水、中水收集系統(tǒng) 為項(xiàng)目注入科技環(huán)保理念，考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段預(yù)設(shè)中水系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)可囊括 ?中水灌溉 ?中水活水 ?中水入戶 ?泳池中水回用 。 ? 從入口廣場(chǎng)向小區(qū)內(nèi)部延伸的林蔭大道是小區(qū)內(nèi)的主要景觀軸線。 核心客群主要特征 ?房地產(chǎn)投資的活躍者； ?CBD年輕白領(lǐng)菁英，低密度生活的追隨者； ?目光敏銳的房地產(chǎn)從業(yè)人士； ?中等收入的私營(yíng)業(yè)主。此外，小鎮(zhèn)還成功引入世界著名貴族學(xué)校哈羅公學(xué)（ Harrow School ）（英國(guó)著名貴族學(xué)院，擁有自小學(xué)至大學(xué)預(yù)科的全模式教育，著名詩(shī)人拜倫、英國(guó)前首相丘吉爾、印度前總理尼赫魯?shù)染鲎栽撔＃？兹赋牵蟊本钡母拍睿瑢?duì)區(qū)域進(jìn)行重新解讀，解決區(qū)域認(rèn)可度較低的問(wèn)題，占據(jù)概念的制高點(diǎn)。 銷售組織與銷售模式 首開(kāi)區(qū)定位 多點(diǎn)布局：全員營(yíng)銷 ?充分發(fā)揮偉業(yè)顧問(wèn)強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)特定激勵(lì)機(jī)制調(diào)動(dòng)偉業(yè)員工及資源客戶積極性，實(shí)現(xiàn)全員銷售； ?充分挖掘偉業(yè)目前代理銷售的中高端公寓類項(xiàng)目，如華僑城、美利山、公園 187萬(wàn)科金色城品等的客戶資源，通過(guò)特定激勵(lì)機(jī)制使得這些項(xiàng)目的銷售人員為本案所用。 銷售組織與銷售模式 首開(kāi)區(qū)定位 ?孔雀城系列產(chǎn)品集中展示與銷售，永定河孔雀城、大運(yùn)河孔雀城和潮白河孔雀城三個(gè)項(xiàng)目集中展示、集體聯(lián)動(dòng)，形成集群效應(yīng)，分別以不同的產(chǎn)品形成有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目的集群營(yíng)銷和產(chǎn)品互補(bǔ)，同時(shí)擴(kuò)大孔雀城品牌的影響力。孔雀城”項(xiàng)目信息，并同時(shí)作為項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)的告知載體。 ? 二期預(yù)計(jì) 08年 10月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)約 20230元 /㎡。此特征在首開(kāi)區(qū)中將體現(xiàn)得更為突出。 “內(nèi)引”、“外拉”、“大北京” 首開(kāi)區(qū)定位 重要客群 輔助客群 核心客群 目標(biāo)客群核心特征 ?3045歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車，非成熟別墅買(mǎi)家。 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 中水活水系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)將潮白河水、灌溉渠水和自來(lái)水排污水處理成中水進(jìn)行社區(qū)的引入水系流動(dòng)用水，體現(xiàn)了項(xiàng)目水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的環(huán)保親水理念，節(jié)約社區(qū)打造水景成本又便于物業(yè)后期維護(hù) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 中水灌溉系統(tǒng) 活水水系循環(huán)的中水可以通過(guò)管道進(jìn)行社區(qū)的園林灌溉用水，既體現(xiàn)了項(xiàng)目環(huán)保理念，又節(jié)約了物業(yè)后期維護(hù)的成本 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 中水入戶系統(tǒng) 中水和自來(lái)水水管道入戶，中水入戶系統(tǒng)可以提供小鎮(zhèn)居民日常生活（拖地、澆花、洗衣等）用水，中水低于自來(lái)水的價(jià)格，為小鎮(zhèn)居民節(jié)省生活用水開(kāi)支，也成為物業(yè)的一項(xiàng)盈利收入來(lái)源 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 太陽(yáng)能路燈 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)保主題 —— 建材環(huán)?；? 外墻保溫 — 節(jié)能 坡屋頂處理 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 雙層玻璃保溫 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)置原則： ? 圍繞中心湖景區(qū)形成鎮(zhèn)中心，沿湖布置餐飲商業(yè) ? 在 4個(gè)水節(jié)點(diǎn)處設(shè)置小型鄰里中心或會(huì)所、售樓處 ? 沿綠軸北端臨近湖附近布置小型商業(yè) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套分布圖 配套設(shè)施 配套設(shè)施 ? 鎮(zhèn)中心 ? 鄰里中心 ? 商業(yè) ? 會(huì)所 共計(jì)面積： 3— 4萬(wàn)平米 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 首期主題會(huì)所 主題會(huì)所 標(biāo)志性建筑 結(jié)合入口小廣場(chǎng)設(shè)計(jì)主題性會(huì)所 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) ?休閑運(yùn)動(dòng)主題 ?室內(nèi)游泳館 ?健身中心 配套完善化 —— 首期主題會(huì)所 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 小鎮(zhèn)中心 ?鎮(zhèn)中心 ?小廣場(chǎng) ?主題商業(yè)配套 結(jié)合湖景設(shè)臵鎮(zhèn)中心，作為居民的交往空間，體現(xiàn)小區(qū)的文化與精神； 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 私人會(huì)所 ?高端私人會(huì)所 ?水療 SPA會(huì)所 私人會(huì)所 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 配套完善化 —— 主題商業(yè)街 主題商業(yè)步行街 商業(yè)街，沿綠色景觀軸布臵獨(dú)立的小型商業(yè)，服務(wù)于社區(qū)居民的生活配套需求； 建筑風(fēng)格藝術(shù)化： ? 南加州風(fēng)格 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 建筑 入戶門(mén) ? 拱型 ? 門(mén)廊 ? 臺(tái)階 ? 鐵藝燈 ? 吊鐘 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 建筑 特色窗 ? 馬蹄形 ? 木構(gòu)件 ? 對(duì)稱 ? 分隔 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 南加州風(fēng)格 庭院 產(chǎn)品多元化： ? 湖岸別墅 ? 湖景別墅 ? 園景別墅 ? 庭院別墅 ? 院落別墅 ? 疊院別墅 ? 情景洋房 ? 觀河高層 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 居住舒適化： ? 親水 ? 采光 ? 通風(fēng) ? 趣味 ? 花園 ? …… 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 生活科技化： ? 智能安防系統(tǒng) ? 寬帶入戶 ? 數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò) ? …… 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化： ? 精心、精致、精確 ? …… 本項(xiàng)目將成為： 水岸小鎮(zhèn) 健康小鎮(zhèn) 休閑小鎮(zhèn) 生態(tài)小鎮(zhèn) 溫暖的親情水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 第五篇 首開(kāi)區(qū)定位 首開(kāi)區(qū) —— 產(chǎn)品類型定位 容積率控制： ， 產(chǎn)品以聯(lián)排、合院為主。 扇面 —— 東南部交通圈別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析 總價(jià)在 100200萬(wàn)的高性價(jià)比的中低密度類別墅產(chǎn)品有較大的市場(chǎng)空間 結(jié)論 ? 從多維度的市場(chǎng)分析后，發(fā)現(xiàn) “低密度產(chǎn)品”仍然是市場(chǎng)稀缺的 ，而百萬(wàn)平米的低密度社區(qū)更是不可多得； ? 套總價(jià)在 100200萬(wàn)之間的別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯 ，目前該價(jià)格區(qū)間以孔雀城操作的 2個(gè)項(xiàng)目為主 ? 聯(lián)排別墅主力總價(jià)集中在 400800萬(wàn) /套 ? 疊拼別墅主力總價(jià)集中在 180300萬(wàn) /套 本項(xiàng)目市場(chǎng)空間探測(cè) 建議潮白河 〃 孔雀城堅(jiān)持“孔雀城高性價(jià)比低密度小鎮(zhèn)”的市場(chǎng)印象 第三篇 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目綜合分析 規(guī)模大 相應(yīng)的配套需求 銷售周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次劃分 客群放大 大盤(pán) ：本項(xiàng)目占地面積 120公頃，地上建筑面積 120萬(wàn)平方米 銷售壓力大 區(qū)域發(fā)展 區(qū)位 ：認(rèn)可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢(shì) 外部借勢(shì) 內(nèi)部營(yíng)造 向潮白河靠攏 本項(xiàng)目綜合分析 交通 ：目前條件一般，偏向第二居所，但支持力度不夠 建議修河堤路 潮白河、群英渠 ：水環(huán)境較好，有利于環(huán)境營(yíng)造 對(duì)水景的充分利用 本項(xiàng)目綜合分析 市場(chǎng) ：整體利好，目前低密度市場(chǎng)總體稀缺 先期推聯(lián)排 /合院產(chǎn)品 類別墅有一定市場(chǎng)空白 作為長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備 本項(xiàng)目綜合分析 地塊 ：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均 聯(lián)排 /合院先期入市 控制總價(jià) 拉高賣中 檔次劃分 現(xiàn)金流： 穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求 物業(yè)組合 本項(xiàng)目綜合分析 規(guī)模大 ：容積率低 區(qū)位 ：大區(qū)位價(jià)值高，但目前不成熟 交通 ：目前一般，偏向第二居所 水系 ：水環(huán)境好 市場(chǎng) ：整體利好，經(jīng)濟(jì)型類別墅有一定市場(chǎng)空白 地塊 ：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均 現(xiàn)金流： 穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求 配套需求 客群放大 長(zhǎng)線考慮 造勢(shì) 內(nèi)部造勢(shì) “先修路” 靠向中央 檔次劃分 拉高賣中 低密先行 景觀先行 復(fù)合性，整體高檔 區(qū)域增值 成熟的郊區(qū)化生活 聯(lián)排 /合院先行 本項(xiàng)目綜合分析 —— “新中產(chǎn)家庭”的實(shí)現(xiàn)親情夢(mèng)想的成熟水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活 親情別墅 花盛香醍 7層半至 8層半的