【正文】 產(chǎn)天津別墅項(xiàng)目》（天津五大道地區(qū)頂級(jí)城市別墅項(xiàng)目） 《無(wú)雙》（三水清清二期，京昌高速公路 11出口精品獨(dú)棟別墅項(xiàng)目） 《吉寶天津別墅項(xiàng)目》（新加坡吉寶集團(tuán)天津高檔別墅項(xiàng)目） 《京都地產(chǎn)項(xiàng)目》（京都高爾夫別墅項(xiàng)目） 《亞華紅螺湖項(xiàng)目》（懷柔區(qū)紅螺湖地區(qū)的旅游度假別墅項(xiàng)目） 《長(zhǎng)河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項(xiàng)目） 《萬(wàn)科東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價(jià)格別墅項(xiàng)目） 《北京灣》（位于北京西北部上風(fēng)上水區(qū)域的高檔別墅） 《碧水莊園 A區(qū)》（典型城市小獨(dú)棟項(xiàng)目） —— 城市高端項(xiàng)目 《天津網(wǎng)球中心公寓項(xiàng)目》（天津泰達(dá)集團(tuán)水上公園區(qū)域高檔城市公寓） 《光大水墨風(fēng)景》（光大花園二期項(xiàng)目，北京萬(wàn)柳地區(qū)高檔公寓） 《招商地產(chǎn)紅領(lǐng)巾公園項(xiàng)目》（招商地產(chǎn)北京第一個(gè)高檔城市景觀住宅） 《呼和浩特項(xiàng)目》（呼和浩特市中心高檔公寓項(xiàng)目） 《融科橄欖城項(xiàng)目》（聯(lián)想集團(tuán)望京高檔居住區(qū)項(xiàng)目） 《天津時(shí)代奧城》（天津南開(kāi)區(qū)典型高端城市公寓） 《北京 CBD核心區(qū)項(xiàng)目》（ CBD開(kāi)發(fā)公司 CBD核心區(qū)規(guī)劃建議部分） 偉業(yè)投資顧問(wèn)副總經(jīng)理 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 47 Ⅳ. 偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)大盤項(xiàng)目及操作案例 下篇 31 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 產(chǎn)品初步建議 規(guī)劃初步建議 會(huì)所用地 酒店用地 ?建議用地位臵進(jìn)行調(diào)整！ 會(huì)所與酒店統(tǒng)一考慮； 每個(gè)組團(tuán)分散設(shè)臵一些必要的商業(yè)配套； 保證別墅區(qū)內(nèi)有較好的景觀綠化環(huán)境。 偉業(yè)優(yōu)勢(shì)： 對(duì)于西南市場(chǎng)的重視和多個(gè)大盤開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期跟進(jìn)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，使得我們有信心與開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行項(xiàng)目的推進(jìn)。 ? 板塊特征明顯 從傳統(tǒng)的別墅區(qū)到新興的別墅發(fā)展帶，板塊格局逐漸形成。 21 三． 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí) 上篇 19 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 項(xiàng)目核心問(wèn)題 從三個(gè)代表導(dǎo)出的核心問(wèn)題： 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目特性的分析，我們針對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的工作將圍繞以下幾個(gè)核心問(wèn)題展開(kāi)： ? 問(wèn)題一：如何把握城市化進(jìn)程下的各種物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展瞬息萬(wàn)變，本項(xiàng)目 要開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境具有清晰的認(rèn)識(shí)，包括供應(yīng)量、價(jià)格走勢(shì)、分布特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、政策等方面準(zhǔn)確把握，同時(shí)具有足夠的前瞻性，才能確保項(xiàng)目的定位符合市場(chǎng)并適度超前，在未來(lái)的市場(chǎng)格局中占據(jù)先機(jī)。 ?『主題商業(yè)』、『精致酒店』、 『休閑娛樂(lè)中心』 在復(fù)合開(kāi)發(fā)中，非居住類業(yè)態(tài)往往對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的影響，因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，商業(yè)和酒店類物業(yè)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)是關(guān)鍵。 ?『動(dòng)態(tài)』 目而言，可謂為微型城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，尤其針對(duì)高端物業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)周期將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，因此對(duì)于本項(xiàng)目而言，動(dòng)態(tài)的，具有前瞻性的結(jié)合區(qū)域發(fā)展來(lái)分析市場(chǎng)和產(chǎn)品研究顯得更為重要。 11 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 項(xiàng)目特性分析 特性一：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 關(guān)鍵詞： ?『休閑度假』 成都本來(lái)就是一個(gè)休閑都市，而在成都，龍泉區(qū)域也是一個(gè)休閑氣氛很濃的區(qū)域，龍泉山、龍泉湖、大大小小的“農(nóng)家樂(lè)”、洛帶古鎮(zhèn)等，都為項(xiàng)目區(qū)域奠定了很好的休閑認(rèn)知基礎(chǔ)。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 偉業(yè)目標(biāo) 目標(biāo)解讀 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 以未來(lái)作標(biāo)尺，成就國(guó)地品牌 共同打造成都“新國(guó)際化”休閑新城 偉業(yè)希望，能協(xié)助開(kāi)發(fā)商將成都皇冠湖乃至龍泉區(qū)域打造成一個(gè)符合城市發(fā)展和土地成長(zhǎng)趨勢(shì)、且符合未來(lái)廣闊市場(chǎng)需求的“休閑新城”；同時(shí)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)整體運(yùn)作的前瞻性思考，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值并確立國(guó)地“成熟遠(yuǎn)見(jiàn)”的高端品牌形象。 偉業(yè)目標(biāo) 5 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 成功的“大盤項(xiàng)目”必然是三個(gè)方面的綜合成功： 市場(chǎng) 、 產(chǎn)品 、 操作 大盤項(xiàng)目的成功決不是偶然的，成功的大盤項(xiàng)目必然是綜合因素的成功，而其中最核心的就是市場(chǎng)、產(chǎn)品和操作三個(gè)要素，三方面缺一不可。 隨著成都城市化進(jìn)程的迅速加快，尤其是城市向東向南發(fā)展的大方向逐漸清晰，和交通高速公路網(wǎng)的完善，項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)將很快會(huì)被納入到市區(qū)版圖，因而也就被賦予了剛高的發(fā)展預(yù)期。 15 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 項(xiàng)目特性分析 成都新國(guó)際化休閑新城 —— 項(xiàng)目的 “三個(gè)代表” 從項(xiàng)目的基本特性延展，結(jié)合偉業(yè)對(duì)城市發(fā)展脈絡(luò)研究和區(qū)域開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展判斷提出“成都新國(guó)際化休閑新城”的概念，這個(gè)概念可以用“三個(gè)代表”來(lái)闡述： ?『城市化浪潮下的新興副都心』 本項(xiàng)目將是成都郊區(qū)城市化發(fā)展趨勢(shì)的典型項(xiàng)目代表。而參考其他高端區(qū)域開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)情況 ，建議項(xiàng)目引入高端主題商業(yè)休閑配套，提升區(qū)域形象，帶動(dòng)區(qū)域土地升值，而酒店物業(yè)采用精致酒店的形式，從而為此類城市邊緣的高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)提供一種成功的開(kāi)發(fā)模式。 ? 問(wèn)題二：誰(shuí)是本項(xiàng)目的購(gòu)買者？誰(shuí)又是本項(xiàng)目的使用者？ 雖然是出于一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，但是研究項(xiàng)目的客戶究竟是誰(shuí)？他們來(lái)自于何處，以及他們的需求特性，和自身成長(zhǎng)特性是什么？也是必要的基礎(chǔ)工作。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 ? 項(xiàng)目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模巨大，因而也受到區(qū)域發(fā)展的一定影響，同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期性特點(diǎn)，也使得項(xiàng)目的定位與區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃存在很多直接的關(guān)聯(lián)點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展的不確定性使得項(xiàng)目的整體定位具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 25 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 操作初步建議 四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)控制與八大流程 通過(guò)以上對(duì)一些典型案例的分析，特別是結(jié)合其市場(chǎng)表現(xiàn)，總結(jié)出 別墅項(xiàng)目在操作過(guò)程中的一些關(guān)鍵問(wèn)題，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情 況，建議在操作過(guò)程中需要注意以下 四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)、八大流程 。 偉業(yè)優(yōu)勢(shì)： 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的營(yíng)銷推廣，偉業(yè)的全功能綜合性服務(wù)能力是偉業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)，從大盤項(xiàng)目運(yùn)作角度而言，也是最為合理的。 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造！ 32 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 產(chǎn)品初步建議 產(chǎn)品初步建議 ? 打造 100%純獨(dú)棟的概念，建議取消聯(lián)排與雙拼； 根據(jù)目前的規(guī)劃指標(biāo)，共計(jì)約 891套，住宅建設(shè)用地 ，平均每戶占地約 578平方米。 項(xiàng)目合作 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)別墅及操作經(jīng)驗(yàn) 龍灣別墅 基本情況： 溫榆河高檔精品獨(dú)棟別墅 ， 總用地面積 1800畝 ， 其中建設(shè)用地 1000畝 ， 共計(jì) 5個(gè)組團(tuán) ， 分三期開(kāi)發(fā) 。 51 無(wú)限風(fēng)光在龍泉 偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)別墅及操作經(jīng)驗(yàn) 孔雀城 基本情況： 項(xiàng)目位于京開(kāi)高速與永定河的交匯處 ， 總占地約 76公頃 ， 其中一期用地約 200畝 。 操作經(jīng)驗(yàn)： 準(zhǔn)確、客觀的定位 深入細(xì)致的跟進(jìn)設(shè)計(jì) 53 以上是我司針對(duì)溫榆河別墅項(xiàng)目的初步認(rèn)知和合作建議，亦希望籍此與貴司進(jìn)行更加深入的溝通， 偉業(yè)顧問(wèn)將憑借豐富的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握能力、高