【正文】 融合，并深刻挖掘其歷史人文底蘊成為中國江南之游第一站； ?在營銷上，因又劉若英與黃磊所排的電影 《 似水年華 》 而作為策劃引爆點出名。 中國商業(yè)地產開發(fā)的成功標本。這里將是城市最具亮色的形象展示窗口 區(qū)域認知度不高：目前該區(qū)域許多新樓盤尚未交付，人氣有待凝聚；君臨國際商業(yè)未熱；星級酒店尚未經營；與其他城市新區(qū)一樣，沒有鮮明特色 核心問題：區(qū)域國際化氣質，卻沒有鮮明的個性特色 區(qū)域本身氣質高貴，有無可匹敵發(fā)展前景，卻在城市規(guī)劃上與其他城市千篇一律，缺乏本身個性特征與文化承載。 從北侖至寧波的公共車時間約為一小時。 至寧波礫社機場 45公里。 至寧波主城中心 30公里。 ?教育配套 主要包括北侖中學、東海實驗學校、華山小學、里仁童院等名校 ? 休閑或其它市政配套 目前項目： 體藝中心（中國女排主場）、鳳凰山主題公園（占地 81萬平米的主題樂園） 籌建項目： 北侖劇院（規(guī)劃）、科技文化中心（規(guī)劃）、中國女排訓練基地（在建） 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?區(qū)域交通 同三高速 三江口 機場 火車站 北侖客運總站 體育館 北侖核心區(qū) 四通八達的立體交通網絡 道路交通： ?目前北侖與寧波主城區(qū)的 主要交通干道為“通途路”和“同三高速”，交通便利。商業(yè)部分目前考慮全部招商。 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ? 區(qū)域內配套 住宅地塊 大潤發(fā)超市 貝斯特酒店 麗晶大酒店 鳳凰山主題公園 體藝中心 文 文 東海實驗學校 里仁花園 北侖中學 文 華山小學 文 北侖劇院 科技文化中心 君臨廣場 女排訓練基地 生活、教育、休閑配套等不斷完善，地段附加值較高 ? 商業(yè)配套 大潤發(fā)： 商業(yè)零售連鎖店，營業(yè)面積25000平方米。而對于大寧波區(qū)域而言，本案所處地塊的總體認知不高，如何針對這些問題，我們該提出怎樣的戰(zhàn)略性建議呢？ 『 前言 』 PART1 區(qū)域定位 PART2 產品定位 PART3 客群分析 PART4 品牌建構 PART5 營銷策略 報告目錄 PART1 區(qū)域定位 區(qū)域現狀分析 與愿景構想 世茂品牌 北侖開發(fā)戰(zhàn)略 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略定位思路 區(qū)域影響 力引爆思路 戰(zhàn)略總綱 世茂品牌整合 區(qū)域優(yōu)劣勢 與機會點分析 區(qū)域戰(zhàn)略定位 區(qū)域炒作 區(qū)域價值整合 ? 戰(zhàn)略推導 ? 四大關系處理 ? 企業(yè)發(fā)展脈絡 ? 核心競爭力模型 ? 進軍北侖戰(zhàn)略剖析 ?區(qū)域優(yōu)劣勢分析 ?核心問題與解決方案 ?城市運營戰(zhàn)略 ?城市運營案例援引 ?區(qū)域最大特質提純 ?區(qū)域價值整合切入點 ?區(qū)域戰(zhàn)略定位 ? 炒作目標 ? 資源整合模型 ? 區(qū)域炒作構想 1 2 3 戰(zhàn)略原則 戰(zhàn)略總綱 世茂 區(qū)域 政府 品牌落地 銷售傳奇 區(qū)域影響 政績體現 提升 提升 促進 促進 項目操作成功關鍵 政府立場 世茂 經驗 在區(qū)域炒作上，在榮敗共振基礎上， 必須借助政府力量，并有效利用世茂本身資源，共同促進區(qū)域熱度提升，從而帶動品牌與銷售率提升 核心競爭力：政府、國際、世茂品牌三大力量，由地產運營商向城市運營商角色轉換 上海世茂國際廣場 上海世茂濱江花園 上海世茂佘山莊園 崢嶸地產界 20余載，領軍中國： ? 20多個城市樓盤開發(fā)； ? 跨國界地產開發(fā)經驗 ? 在大陸首創(chuàng)“濱江模式” ? 實踐“城市經營者”理想，與政府合力大力推進城市化進程 ? 放眼全球，“全球化銷售”模式 ?世茂品牌解讀 ?進軍北侖戰(zhàn)略 銷售與品牌雙豐收 世茂作為城市運營商角色 大勢進軍 北侖新城中心 區(qū)域價值整合 戰(zhàn)略核心： 通過區(qū)域價值整合與炒作，帶動項目最終銷售長紅與提升世茂品牌目的；并通過本案操作使之成為世茂在華東區(qū)另一個戰(zhàn)略要點 區(qū)域戰(zhàn)略 ?區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 寧波主城區(qū) 鎮(zhèn)海區(qū) 北侖區(qū) 北侖核心區(qū) 住宅地塊 地處北侖中心城核心區(qū)塊，中提升重點建設區(qū)域，是集行政、文化、商務、商業(yè)、居住、休閑娛樂于一體的北侖 CAD（中央行政區(qū)） Central Administrative District ?新城中心： 地塊位于北侖新碶街道，緊靠新行政中心，處規(guī)劃中的北侖中心城核心區(qū)塊。 ?一個高端項目必須有其素質相對較高的區(qū)域作為支撐，但本項目所面臨的困惑也是明顯的。?一個占地近 25萬方的大盤，規(guī)劃以高層與商業(yè)配套建筑，堪稱“造城”之舉，而本項目位于北侖新城核心，處于泰山路和橫河路交匯處，區(qū)域內行政中心、體藝中心、君臨國際廣場、鳳凰山主題公園、各項娛樂、休閑設施齊全，尊處北侖絕版地段。再加上，本案的強勢地產品牌世茂集團的高調入市，誠然，本項目從銷售上可說是“皇帝的女兒不愁嫁”，也可以這么高調地說，北侖今后的市場可由我們主導，而不是我們去跟隨市場。因目前北侖的城市形象不夠高端，而北侖也缺乏相對高端的住宅類產品和特色商業(yè)，固然為本案昭示了很大的市場空白。 ? 重點規(guī)劃： 是寧波“十一五”期間寧波中提升戰(zhàn)略的重要組成部分，北侖新的行政中心和未來的中心城區(qū)； ?完善配套 ：區(qū)域在行政中心周邊還將形成藝術、科技、教育、體育、商業(yè)休閑等各種核心配套； ? 區(qū)域狀況： 北侖區(qū)政府以文件的形式明確提出了三年內基本完成中心城區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設的目標。 君臨廣場（在建）： 建設中的城市綜合體，包括單身公寓（ 3萬）、寫字樓（ 3萬）、商業(yè)（ 18萬）。 麗晶大酒店： 包括五星級酒店、酒店式公寓、商務辦公樓 等 貝斯特酒店（規(guī)劃）： 五星級酒店。從寧波主城區(qū)至項目所在區(qū)域約 35分鐘車程。 至寧波火車南站 35公里。 ?公共交通： 北侖至寧波的公共交通線路主要依賴從“北侖客運總站”與寧波“體育場”之間的公交班次，如70 78 78 782等。 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?核心問題提純 區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域缺憾 國際化高起點規(guī)劃，是北侖區(qū)未來行政、商業(yè)、文化、娛樂中心；區(qū)域整體氣質高層次化。 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?如何進行區(qū)域包裝，打造出鮮明的區(qū)域與城市品牌？關鍵詞： 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 城市營銷 ?戰(zhàn)略解決方案 城市營銷手法 城市運營精髓：挖掘區(qū)域最大特色，整合城市各種資源，尋找到板塊整體包裝突破口 政府對區(qū)域總體發(fā)展目標規(guī)劃與，作為城市運營前提 在政府規(guī)劃之上，整合城市特色，投資、經營、市場，提純最大的區(qū)域特色進行整體包裝 板塊特色定位，提升區(qū)域附加值，轟動市場 成功案例索引 ?商業(yè)特色：新天地 ?文化特色：烏鎮(zhèn) ?歷史特色：西湖 ?旅游特色：麗水 ?工藝特色：景德鎮(zhèn) 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 政府規(guī)劃 區(qū)域資源 ?案例研究一 上海新天地：將 石庫門文化（傳統建筑文化）與老上海文化嵌入物質化的休閑娛樂中心，利用 明星文化 炒作，從而迅速知名全國，是 海派文化 的精神縮影，成為繼上海外灘后又一城市標簽。 ?上海新天地原為上海石庫門居住區(qū)，是作為舊城改建項目； ?在瑞安集團的市場運作下，保留上海獨有的石庫門建筑，引進國際知名的休閑娛樂場所； ?通過 APCE會議、一大紀念會等、帕瓦羅帝舉辦演唱會等營銷手法，迅速成為全國知名的體驗中心； ?其特有建筑文化 +海派風格文化的植入，是項目操作成功最大的附加值； 中國烏鎮(zhèn)：將 江南水鄉(xiāng)文化 與 民居建筑文化 與深厚的 歷史文化 融合，植入質樸無華的江南小鎮(zhèn)，成為中國依附于歷史之上的旅游化城市運營典范之作。 ?案例研究二 基于城市營銷成功案例分析與研究，尋找到該板塊營銷突破口 ?板塊運營構想 北侖最大特征提純 極致放大 城市營銷大突破口 ?北侖價值資源整合； ?北侖新城可塑性特點 ?進行創(chuàng)新概念附加； ?與北侖、新城氣質契合 ?利于后期城市營銷 ?可以借力政府 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?北侖最大特征提純 區(qū)域位置： ?北侖位于寧波市東部部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。 上海市 寧波市 杭州市 北侖區(qū) 舟山市 三小時經濟圈 區(qū)域地位： ?北侖背靠上海、杭州、寧波等大中型城市群和長三角洲等遼闊腹地 ?面向太平洋，踞我國沿海南北航線與長江“黃金水道”交匯的咽喉要道 ?是長江流域和長江三角洲對外開放的海上門戶和通道，與亞太新興港口城市呈扁形輻射之勢。 綿延近 2023年的通商口岸文明，是大寧波對接世界的窗口 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?板塊運營突破假設 北侖 2023 年口岸文明 “ 海派” 文化導入 國際性 窗口性 合融性 相通氣質 ?比上海港口文明更早； ?濃縮了大寧波商業(yè)特質 ?海派文化在民國間是中西文化交融爆發(fā)期；在商業(yè)、文化、建筑、文學、生活觀上都形成鮮明特色 ?其獨特的文化體系成為中國文化史與城市發(fā)展史上一條奪目的風景線； ?因其眾多的獨特文化基因，至今一直在被演繹 因其共通的文明氣質，在北侖引入“海派文化”，并使之成為寧波港口文明的板塊容器是一種可行性選擇 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?寧波海派文化對接 寧波幫 寧波港 寧波裝 寧波景 寧波是中國商人的發(fā)祥地 ， 號稱是“中國最精明”的上海人有 1/4是寧波籍的。寧波有 30多萬寧波籍人士旅居在世界 50多個國家和地區(qū)。新一代的寧波商幫，他們的根在寧波， “腳”（生產基地）在寧波，“頭腦”（總部）在上海，“眼光”（戰(zhàn)略布局）卻已呈國際性的。 主要旅游景點奉化溪口是全國重點旅游區(qū) :以蔣中正原籍為背景，以雪竇山和雪竇寺最為著名，還有蔣中正原住址及鎮(zhèn)上古香古色的文化，寧波滕頭生態(tài)旅游示范區(qū)等；如今杭州灣大橋的開通，更多的海內外旅游者將借道寧波去往舟山等地。 其發(fā)展的歷史中融合著中西文明，而寧波本身具有2023年通商口岸文明，在這兩千年的發(fā)展過程當中 ,海派文化與寧波經世致用文化有著千絲萬縷的聯系。 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?案例引證一 橫店影視城： 將影視文化引入東陽，帶動相關影視產業(yè)發(fā)展，成為中國最大的影視拍攝基地，并強勁推動旅游業(yè)繁榮，成為東陽城市代名詞 以影視文化帶動城市與產業(yè)發(fā)展中國范本 ?這里是是亞州最大的影視拍攝基地，被譽為“東方好萊塢” ?以其厚重的文化底蘊和獨特的歷史場景而被評為首批國家 AAAA級旅游區(qū) ?“全國之最”：最大規(guī)模、最大殿堂佛像、拍攝影視劇最多、群眾演員最多、最大規(guī)模室內攝影棚 ?是東陽城市名片 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 錦繡中華 世界之窗 歡樂谷 中華民俗村 深圳華僑城： 將旅游文化發(fā)揮到極致，對世界建筑與精神文化進行濃縮展示，從而帶動原先荒蕪的板塊熱炒，致使區(qū)域內房產業(yè)得到最大化升值，城市內涵得以升級。 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?案例引證二 ?板塊運營假設評析 海派文化 北侖 CAD 北侖乃至寧波 口岸文化世界級標簽 為北侖 CAD嵌入海派文化精神，一個獨具特色的海港文化新城橫空出世 ﹢ 『 區(qū)域戰(zhàn)略 』 ?板塊定位構想 北侖 CAD◎ 海派新城 以全新形象、全新姿態(tài)亮相北侖，通過文化內涵勾勒給人以極其震撼的愿景空間。同時吸引相關產業(yè)人群來此經營，打造文化產業(yè)集群地。 商業(yè)規(guī)劃： 旗袍 打造一個旗袍服裝產業(yè)群，包括旗袍設計、制作、展示，可以適當延伸至婚紗、攝影，但必須以旗袍元素為主。作為該商業(yè)街的一個補充。該公園具備休閑、娛樂兩重功能。 ? 娛樂： 打造一個“海盜船”娛樂中心，在海盜船上由真人表演，具有可參與性及可經營性。另外，也可以將海派風情滲透到項目內，例如在項目公建位置掛代表性的油畫，道路邊或景觀中增添一些海派藝術小品，并與環(huán)境景觀相融合。 『 板塊構想 』 ? 板塊炒作初步構想 啟動策略 ?給政府做整體區(qū)域包裝運營提案，提供可行性思路 ?在政府基本認可基礎上，雙方共同邀請國家規(guī)劃局等重要領導、規(guī)劃專家、經濟學者、城市運營專家、文化人士，舉辦大型區(qū)域包裝思路論證會 ?邀請 《 經濟觀察報 》《 中國經營報 》 等國家級財經類媒體參與整個過程 ?開辟專門網站專題進行互動 …… 營銷策略 ?核心：從海派文化精髓出發(fā)，從各角度進行區(qū)域文化演繹 ?舉行“海上新城” LOGO設計 50萬元全球招標 ?經濟角度： 舉辦滬甬商人論壇，邀請上海東方衛(wèi)視 《 頭腦風暴 》 作為主題 ?文化角度