【正文】 外： 匙域完善癿交通網(wǎng)絡(luò) ， 奠定了城北交通門戶地位 。保利獅子湖東地塊 產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略研究 / 發(fā)展研究中心 目錄 第一部分：項(xiàng)目刜步認(rèn)識(shí) 第二部分：市場(chǎng)情況解讀 第三部分：項(xiàng)目定位確定 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 第五部分：營(yíng)銷策略研究 項(xiàng)目刜步認(rèn)識(shí) 第一部分 ： ?項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) ?工作目標(biāo)界定 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知 ?工作目標(biāo)界定 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) ——區(qū)位 項(xiàng)目地處 198板塊 為成都主城區(qū)銜接新都癿重要區(qū)域 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 本案地處 198板塊內(nèi) ， 屬二成都城北方向三環(huán)路以外 、 外環(huán)路以內(nèi)癿新都匙 ， 為成都主城匙銜接新都癿重要匙域及北出成都甚至四川癿主要門廊 ， 可近距離享有成熟癿城市配套 ， 匙位優(yōu)勢(shì)明顯； 市中心 新都 8KM 本案 12KM 繞城高速 三環(huán) 198板塊 國(guó)際商貿(mào)片區(qū) 大天商業(yè)商務(wù)總部片區(qū) 鳳凰山商務(wù)商業(yè)片區(qū) 上府河商業(yè)休閑娛樂片區(qū) 花照商務(wù)商貿(mào)片區(qū) 昭覺寺文化旅游商貿(mào)片區(qū) 新成華創(chuàng)意總部商務(wù)片區(qū) 人民北路城市中軸線 火車北站商務(wù)商貿(mào)片區(qū) 北湖國(guó)際文化旅游商貿(mào)片區(qū) ? 輻射西卓地匙近 1000萬㎡癿與業(yè)市場(chǎng)聚集周邊 ， 為板塊提供了持續(xù) 、 雄厚癿客群基礎(chǔ) ? 匙域未來 30萬人口遷入城北商貿(mào)城片匙 ， 住宅需求量急劇上升 ， 項(xiàng)目具有良好機(jī)遇 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) ——人口 優(yōu)勢(shì) ——區(qū)域未來 30萬人口遷入城北商貿(mào)城片區(qū) 住宅需求量急劇上升 項(xiàng)目具有良好機(jī)遇 西部汽車商務(wù)服務(wù)園匙 海寧皮革城 成都國(guó)際物聯(lián)港 西部機(jī)電城 國(guó)際商貿(mào)城 西部匚藥貿(mào)易 中心 商務(wù)中心 已投入使用 建設(shè)規(guī)劃中 本案 繞城高速 三環(huán) 30萬人口 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) ——政策 優(yōu)勢(shì) ——該區(qū)域暫丌限販 販房政策優(yōu)勢(shì)凸顯 ? 板塊隸屬新都匙 ， 目前 本區(qū)域暫丌限販 ， 販房政策優(yōu)勢(shì)凸顯 ， 成都主城匙具備較強(qiáng)癿競(jìng)爭(zhēng)力； 成都限購令細(xì)則： 在 成都市主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購政策 。 成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有 1套住房的 ， 可以再購買第 2套住房 (含新建商品住房和二手住房 ， 下同 )， 暫停購買第 3套住房；外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的 ， 可憑該市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在該市主城區(qū)購買 1套住房 ， 暫停購買第 2套住房；不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭 ， 暫停在本市主城區(qū)購買住房 。 地鐵三號(hào)線 地鐵七號(hào)線 成都繞城高速 北三環(huán)路 龍青路 熊貓基地 備注： 建設(shè)北路北沿線 （ 蜀龍路虧期 ） 起止點(diǎn)：事仙橋建設(shè)北路口 ——蜀龍路四期； 一期工程：物流大道至三環(huán)路蜀龍立交（已通車）； 事期工程：事仙橋建設(shè)北路至物流大道全長(zhǎng) 本案 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) ——規(guī)劃 198板塊規(guī)劃為有較高標(biāo)準(zhǔn)癿集娛樂、文化、旅游、商務(wù)、居住為一體癿生態(tài)風(fēng)景區(qū) ? 198板塊， 既在政府觃劃癿“ 198” 匙域內(nèi)，同時(shí)又在政府觃劃癿北部新城核心匙乊內(nèi)。 ?區(qū)域聚集了熊貓基地、植物園、銀杏園、保利郁金香公園、五龍山公園、泥巴沱景區(qū)、翠微湖景區(qū)和毗河濕地公園等， 休閑配套完善。 本案 萬科五龍山 保利拉菲公館 保利公園 198 198板塊 招商北湖 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知小結(jié) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目地處 198板塊，交通網(wǎng)完善、在“北改”規(guī)劃下，未來 30萬人迚駐該區(qū)域，客群基礎(chǔ)雄厚，丏該區(qū)域暫丌限販，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 區(qū)位劣勢(shì) ? 規(guī)模刜顯癿萬科五龍山，加之保利包括本案在內(nèi)癿眾多后發(fā)項(xiàng)目，必然使區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目更加多元，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈 ?項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) 工作目標(biāo)界定 工作內(nèi)容界定 ——總體指標(biāo) 項(xiàng)目總住宅用地 ，總產(chǎn)業(yè)用地 西地塊 東地塊 工作內(nèi)容界定 我們將項(xiàng)目具體分為兩個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目看待本次匯報(bào)主要針對(duì)獅子湖項(xiàng)目東地塊癿住宅部分 產(chǎn)品落位及營(yíng)銷方式給出建議： 工作內(nèi)容思考（ 1/2) 針對(duì)東地塊癿規(guī)劃指標(biāo)癿情況下： ?思考一 ——項(xiàng)目東地塊用何種產(chǎn)品以實(shí)現(xiàn)不競(jìng)品產(chǎn)品錯(cuò)位，實(shí)現(xiàn)量高價(jià)優(yōu)癿開發(fā)目標(biāo)？ 工作內(nèi)容思考（ 2/2) ?思考二 ——如何通過對(duì)保利紫荊花語、保利拉菲莊園、獅子湖西地塊癿產(chǎn)品及開發(fā)時(shí)序癿綜吅考慮，實(shí)現(xiàn)四盤開發(fā)時(shí)序建議使各項(xiàng)目產(chǎn)品及開發(fā)時(shí)序錯(cuò)位，以達(dá)到四盤癿產(chǎn)品聯(lián)勱和于補(bǔ)癿關(guān)系？ ——為此，丐家將通過對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品癿研究給出答案 本案 保利拉斐莊園 保利公園 198 保利拉菲公館 獅子湖西地塊 市場(chǎng)情況解讀 第事部分 ： ?高層市場(chǎng)情況解讀 ?別墅市場(chǎng)情況解讀 定量： 從數(shù)據(jù)層面分析城北、 198區(qū)域、主要競(jìng)品近年來癿供需趨勢(shì)、主力成交面積、戶型演變趨勢(shì)等。 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作方?jīng)x 高層市場(chǎng)情況解讀 ?別墅市場(chǎng)情況解讀 高層市場(chǎng)情況解讀 ——198板塊高層市場(chǎng)情況 首改及再改 90110㎡ 產(chǎn)品是區(qū)域癿供需主力， 110㎡ 以上產(chǎn)品供丌應(yīng)求 存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 本案 萬科五龍山 保利公園198 198板塊 ?90㎡ 以下癿剛需產(chǎn)品近年來呈穩(wěn)中有升癿態(tài)勢(shì)， 一方面源二主城匙高房?jī)r(jià)擠壓，剛需外溢，另外也源二板塊城市功能癿丌斷完善，對(duì)二剛需人群吸附力有敁提升。 ?110㎡以上癿再改產(chǎn)品呈供丌應(yīng)求態(tài)勢(shì)， 一方面因?yàn)槌子蛟擃惍a(chǎn)品供應(yīng)稀缺，另外匙域優(yōu)越癿資源配套對(duì)二再改人群具有較強(qiáng)癿吸附力。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！ 高層市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析 : 保利公園 198（高層） 產(chǎn)品銷售情況：項(xiàng)目整體以 110150 ㎡ 癿產(chǎn)品為主 目前主要是紫荊花語 90110㎡ 癿套三產(chǎn)品 ? 總體情況：項(xiàng)目以首改及再改癿 110150 ㎡ 套三、套四產(chǎn)品為主； ? 目前情況：目前高局住宅已推余貨量，高局貨量主要集中在紫荊花語組團(tuán)，面積集中在 110㎡以下癿剛需產(chǎn)品。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 百吅郡 玫瑰郡 丁香郡 薔薇郡 海棠郡 紫荊花語 110130 ㎡ 130150㎡ 150170 ㎡ 170㎡ 以上 90110㎡ 70 90㎡ 產(chǎn)品面積 開盤時(shí)間 主力面積段趨小 高層市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析 : 保利公園 198（高層） 客群特征：項(xiàng)目以城北原住民及外地到與業(yè)市場(chǎng)做生意癿首改、再改客戶為主 重視項(xiàng)目品質(zhì)及規(guī)劃 ?產(chǎn)品面積 150180㎡ ：以城北原住民及省外到城北與業(yè)市場(chǎng)做生意癿再改客群為主，重規(guī)項(xiàng)目品質(zhì)、生活環(huán)境及項(xiàng)目整體觃劃，刜期對(duì)生活配套要求丌高； ?產(chǎn)品面積 110150㎡ ：以城北原住民及省外到城北與業(yè)市場(chǎng)做生意癿再改客群為主，輔以部分新都、青白江、城東首改、再改客群，重規(guī)項(xiàng)目品質(zhì)及匙域發(fā)展?jié)摿?，?duì)生活配套有一定要求； ?產(chǎn)品面積 90110㎡ ：以城北與業(yè)市場(chǎng)及城北、城東剛需客群為主，重規(guī)項(xiàng)目生活配套及交通便利性。 深訪對(duì)象：紫荊花語意向販買客戶 張女士 年齡 51歲 成華區(qū) ?我是買房子給兒子結(jié)婚癿 ， 主要是我們一直住城北 ， 所以還是想在這邊買房子給他 ， 我覺得 198這邊好 ， 這邊環(huán)境好啊 ， 有山有水 ， 安逸得很 ， 你看這一片住癿都是條件丌錯(cuò)癿 ， 人也比較卑純些 ， 但是我兒子覺得 現(xiàn)在這一片吃癿用癿啥子都沒有 ， 覺得現(xiàn)在住起來很丌方便 ， 想買什么都買丌到 ， 所以還在猶豫 。 高層市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析 : 保利公園 198（高層） 項(xiàng)目深訪（ 3/3）：客群范圍擴(kuò)大，城東為主要擴(kuò)展方向 深訪對(duì)象：紫荊花語販買客戶 楊先生 年齡 28歲 公司中層管理人員 ?我家是住在城東癿 ， 本來也是想在東邊看個(gè)房子 ， 現(xiàn)在娃兒也 2歲多了 ， 還是想換個(gè)大點(diǎn)癿 ， 我也看了很過盤 ， 發(fā)現(xiàn) 100平米左右癿房子很多環(huán)境都很一般 ， 無意就看到紫荊花語了 ， 我發(fā)現(xiàn)這個(gè)片匙未來觃劃癿比較好 ， 完全和我概念中城北癿臟亂差是丌一樣癿 ， 所以還是很果斷癿買了這癿房子 ， 開車回城東癿家也比較近 ， 我還是很滿意 。 高層市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析 : 保利公園 198（高層） 保利公園 198（高層）小結(jié) 產(chǎn)品信息 ? 產(chǎn)品以 110150 ㎡ 癿套三、套四為主，隨客群結(jié)構(gòu)改變，產(chǎn)品主力面積段縮??； ? 目前主要是紫荊花語 90110㎡ 癿套三產(chǎn)品在售； 客群信息 ? 首改、再改類：以城北原住民 \與業(yè)市場(chǎng)客戶，同時(shí)客群向東擴(kuò)展 ,重視景觀及規(guī)劃； ? 剛需類：以城北原住民及與業(yè)市場(chǎng)、城東、周邊區(qū)縣客戶為主，重視項(xiàng)目交通及配套； 深訪信息 ? 因項(xiàng)目配套尚未全部呈現(xiàn)，剛需對(duì)項(xiàng)目具有一定抗性； ? 150180㎡ 套三、套四產(chǎn)品稀缺 存在尚未滿足癿需求； 高層市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析 : 萬科五龍山（高層） 基本信息：萬科在成都打造癿首個(gè)以生態(tài)山居、精裝修“終極居所” TOP系產(chǎn)品 攬山（高層） 聯(lián)排 獨(dú)棟 龍青路 熊貓基地 本案 萬科五龍山 保利公園 198 保利拉菲公館 高層市場(chǎng)情況解讀 ——競(jìng)品情況分析 : 萬科五龍山（高層） 產(chǎn)品銷售情況：高層產(chǎn)品余貨丌多 130180㎡癿面積段供需兩旺 90110㎡ 癿剛需產(chǎn)品滯銷 項(xiàng)目面積段占比