【正文】 14%12%10%2023 2023 2023億元300025002023150010005000昆山經(jīng)濟(jì)增長水平GDP 增幅城市經(jīng)濟(jì)增長迅速，但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和外來人口流失增加了市場風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境堅(jiān)持調(diào)控，長期抑制投資投機(jī)需求目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。小結(jié)?項(xiàng)目優(yōu)勢：?規(guī)模大、業(yè)態(tài)全；?緊鄰主干道；?樓面價(jià)較低；?項(xiàng)目劣勢：?規(guī)模大，操作難度大?位置較偏；?周邊成熟度低，人流不足；?除長江北路外，其余道路狹窄。?項(xiàng)目集中商業(yè)和商業(yè)街的排布不利于運(yùn)營和銷售 。從銷售回款角度，應(yīng)以專業(yè)市場啟動：優(yōu)勢：通過小面積切割壓低總價(jià)，降低投資門檻，快速回款，同時(shí)回避初期缺乏人流量的問題；劣勢：無論在形象上和運(yùn)營上，對后期商業(yè)中心均有負(fù)面影響。4F4F3F3F23F20F項(xiàng)目規(guī)劃 現(xiàn)金流是保證開發(fā)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，以專業(yè)市場入市是務(wù)實(shí)的選擇項(xiàng)目分為兩期開發(fā)：一期為南部地塊，總體量 ，包含集中商業(yè)、商業(yè)街及酒店三種業(yè)態(tài)；二期為北部地塊，總體量 ，包含幾種商業(yè)、商業(yè)街和酒店式公寓或辦公 三種業(yè)態(tài)。昆山五豐廣場項(xiàng)目定位與營銷策略 本體分析 風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會 項(xiàng)目定位 營銷方案目錄 本體分析地塊四至 除長江路外，四至荒僻，人氣不旺?地塊西側(cè)為主干道長江路，東側(cè)為以模具、儀器為主的廠區(qū)，北側(cè)為成型次干道優(yōu)比路，南側(cè)恒盛路仍未成型；?長江路為昆山至周市 、常熟及蘇、滬等其他城市的主干道之一，車流較大，其余道路車流較??；?周邊商業(yè)、居住氛圍較弱，人氣不旺。北：優(yōu)比路南：恒盛路東：廠區(qū)西：長江路土地參數(shù) 體量大、單價(jià)低，但總價(jià)高、機(jī)會成本大項(xiàng)目體量較大，具有良好的規(guī)模效應(yīng)，樓面價(jià)較低，在運(yùn)作中擁有更大的空間，但也帶來招商難、管理難、蓄客壓力大的問題；土地成交總金額達(dá) 7億 ，且成交至銷售周期長達(dá) ，機(jī)會成本巨大。從商業(yè)啟勢角度，應(yīng)以商業(yè)中心和商業(yè)街啟動：優(yōu)勢：通過亮出拳頭產(chǎn)品提升知名度和客戶的心理預(yù)期，以拉高售價(jià)；劣勢：初期招商壓力大、自持部分較多，不利回款。項(xiàng)目規(guī)劃 專業(yè)市場和商業(yè)街位置存在問題，恒盛路過于狹窄，應(yīng)爭取整改項(xiàng)目臨主干道部分規(guī)劃為 4層大體快的集中商業(yè)，而內(nèi)街為 3層商業(yè)街，商業(yè)街不臨主干道，且展示面被遮擋，對后期銷售和運(yùn)營將產(chǎn)生很大的負(fù)面影響；由于恒盛路較為狹窄，即便有酒店的帶動，也只能稍稍帶動南部（紅色部分）商業(yè)街的價(jià)值，而北部（綠色部分）商業(yè)街則存在很大問題，至少要等到二期啟動才能擁有投資價(jià)值。?南北道路狹窄，不利于導(dǎo)入快速看到的客流，也難以應(yīng)對商業(yè)人流車流。項(xiàng)目先天擁有一定的優(yōu)勢，但本身也存在很多問題，給后期運(yùn)作帶來許多困難，對營銷工作提出了更高的要求。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作， 把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策 。調(diào)控下，昆山商業(yè)地產(chǎn)明顯升溫市場環(huán)境?昆山商業(yè)地產(chǎn)在今年 4月份后逐步發(fā)力，到 6月份，達(dá)到今年高點(diǎn)，成交 ，到 8月份，月均去化 萬方；價(jià)格受到個案成交結(jié)構(gòu)的影響，在 4月份大幅下降，實(shí)際價(jià)格整體保持平穩(wěn)；市場月均去化 ，顯示目 前商業(yè)投資具有強(qiáng)勁需求市場環(huán)境 商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)持續(xù)上漲，市場預(yù)期處于向上空間?根據(jù)昆山未來 20年規(guī)劃，周市分 區(qū)為政府提出的 “一城三區(qū) ”規(guī)劃中的其中一區(qū)，定位為以新興制造業(yè)為主導(dǎo)的綜合性功能區(qū)；周市分區(qū)為政府近期重點(diǎn)完善分區(qū)之一，以改善區(qū)域目前環(huán)境面貌、配套不足和功能結(jié)構(gòu)等問題；城市發(fā)展 城市經(jīng)濟(jì)增長迅速，城北及周市為政府近期著重改善發(fā)展區(qū)域城市發(fā)展 但城北主力居住區(qū)域發(fā)展仍需時(shí)日，價(jià)值兌現(xiàn)周期較長盡管潛力巨大，但城北 發(fā)展相對緩慢 ，目前成熟區(qū)域僅到富士康路沿線，北部工業(yè)區(qū)拆遷難度較大， 區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)的周期將長于項(xiàng)的建設(shè)周期 。?巨大商業(yè)體量使運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)開始出現(xiàn)。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位整體定位城市綜合體需要什么？商業(yè)為寫字樓、公寓和酒店提供配套寫字樓為酒店和酒店式公寓提供潛在客群酒店為酒店式公寓提供專享的配套和設(shè)施酒店、寫字樓和酒店式公寓為商業(yè)提供穩(wěn)定的客源綜合體商業(yè)辦公酒店酒店式公寓項(xiàng)目定位整體定位都市綜合體需要完整的業(yè)態(tài)鏈條外向型較強(qiáng)的組成部分，可塑造與其他項(xiàng)目的差異性提升整體檔次，滿足商務(wù)活動的短期住宿需求，為項(xiàng)目提供標(biāo)志性物業(yè)滿足中長期商務(wù)居住需求吸引常駐的商務(wù)人群，提升物業(yè)形象項(xiàng)目定位商業(yè)中心專業(yè)市場商業(yè)街商業(yè)街星級酒店整體定位寫字樓 /酒店式公寓本案擁有 54萬方體量 ，包含了專業(yè)市場、商業(yè)中心、商業(yè)街、星級酒店、寫字樓和酒店式公寓六種業(yè)態(tài)， 涵蓋了都市商業(yè)綜合體的全部內(nèi)容 。項(xiàng)目定位 昆山真正的綜合體項(xiàng)目較少，但檔次和關(guān)注度高，本案應(yīng)與之掛鉤整體定位綜合體的定位還能使本案更多地與中茵世貿(mào)廣場、世茂廣場、金鷹天地廣場等高端綜合體產(chǎn)生聯(lián)系，增強(qiáng)與周邊中低檔商業(yè)的差異化，使本案具有較大的識別度。專業(yè)市場定位中國工藝文化城（蘇州）昆山生活消費(fèi)型專業(yè)市場數(shù)量對然不多，但行業(yè)相對集中，以家居建材、小商品、汽車及其相關(guān)業(yè)態(tài)為主，食品、服裝、皮革等領(lǐng)域僅部分涉及，而縱觀其他城市的市場，則港龍國際茶城（蘇州）中國包裝禮品城（無錫）項(xiàng)目定位 臨近產(chǎn)地、交通線或市場，是專業(yè)市場成功的三大要素專業(yè)市場定位在這樣的市場要取得成功，以下三大條件至少滿足其一臨近產(chǎn)地 ——典型案例：正泰隆國際工貿(mào)城、國際模具城臨近交通線 ——典型案例：龍城國際鋼材城、美吉特工業(yè)品博覽城臨近 市場 —— 典型案例：港龍喜臨門、萬家匯商貿(mào)城項(xiàng)目定位專業(yè)市場定位回避產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)聯(lián)通南通、常熟緊扣大眾市場引入服裝、紡織主題，有利于充分發(fā)揮本案的優(yōu)勢條件生活配套類以家紡、服飾為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)大眾生活必需品服裝、紡織產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目定位專業(yè)市場定位專業(yè)市場定位：以紡織、服飾為主，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔的生活消費(fèi)型市場項(xiàng)目定位商業(yè)街定位成北雖為大型居住區(qū)，但目前主要局限在富士康路以南，本案距富士康路仍有，要吸引城北居民就 必須打造吸引力極強(qiáng)的目的性消費(fèi) 。項(xiàng)目初期，南部商業(yè)街的消費(fèi)人群主要來自專業(yè)市場及其吸引而來的商貿(mào)、商務(wù)人士，適合作為 專業(yè)市場的配套 使用，主要業(yè)態(tài)為餐飲、銀行、通訊、超市等商務(wù)配套及基本的購物功能。項(xiàng)目定位一期商業(yè)街定位一期商業(yè)街定位：以支持市場的商務(wù)、商業(yè)活動為主，兼顧周邊居民消費(fèi)、娛樂功能的服務(wù)型商業(yè)項(xiàng)目定位客戶定位基金 “套利 ”還是 “套住 ”？存款 不知道什么時(shí)候又會變成負(fù)利率黃金 價(jià)格太高了期貨 門檻高，風(fēng)險(xiǎn)更高白銀 剛剛被洗劫國債 收益不高糧食 國家禁止債券 規(guī)模小，不成氣候理財(cái)產(chǎn)品 越來越不靠譜 藝術(shù)品 泡沫已經(jīng)太大了民間借貸 崩盤中外匯 看不懂在居民缺乏穩(wěn)健暢通投資渠道的當(dāng)今，房地產(chǎn)仍是投資首選項(xiàng)目定位客戶定位住宅投資政策打壓 —— 預(yù)期降低限貸約束 —— 難以進(jìn)入總價(jià)較高 —— 門檻較高房價(jià)下行 —— 風(fēng)險(xiǎn)增加住宅和寫字樓投資受到冷遇寫字樓投資商住倒掛 —— 預(yù)期降低公寓泛濫 —— 市場混亂總價(jià)較高 —— 門檻較高產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 —— 風(fēng)險(xiǎn)增加項(xiàng)目定位 商業(yè)地產(chǎn)由于能夠有效地規(guī)避住宅和寫字樓的缺陷，受到投資追捧客戶定位商業(yè)地產(chǎn)總價(jià)靈活 ——門檻較低雙重收益 ——預(yù)期較高住宅調(diào)控 —— 替代選擇項(xiàng)目定位 大型商業(yè)針對高端、專業(yè)投資者，中小型商業(yè)針對普通投資者什么樣的人會投資商業(yè)？大型綜合商鋪小面積散售商鋪高風(fēng)險(xiǎn)高門檻高收益低門檻低風(fēng)險(xiǎn)合理收益客戶定位投資機(jī)構(gòu)資金實(shí)力較強(qiáng)的個人投資者中小投資者自用商戶本案對應(yīng)產(chǎn)品：商業(yè)街大面積產(chǎn)品商業(yè)中心本案對應(yīng)產(chǎn)品：專業(yè)市場商業(yè)街中小面積產(chǎn)品項(xiàng)目定位 主力客群為居民和中小投資者，須立足昆山，挖掘上海及周邊客戶客戶定位昆山市場現(xiàn)狀是，消費(fèi)型市場和商業(yè)街更易吸引本地居民投資，如有成熟市場進(jìn)駐，更能吸引到大批自用商戶購買；距離昆山市區(qū)越近，本地投資客越多，而越向東延伸，上海投資客比重越大。項(xiàng)目定位客戶定位小結(jié) 營銷方案思路梳理?產(chǎn)業(yè)外移、外來人口減少 —— 房地產(chǎn)市場高速增長期接近尾聲?房產(chǎn)調(diào)控，住宅限貸 —— 商業(yè)、辦 公將吸納更多投資?住宅北擴(kuò)，進(jìn)度緩慢 —— 城