【正文】 9 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之二 —— 客戶選擇 項(xiàng)目地處仙女山，在旅游地產(chǎn)飛速發(fā)展的現(xiàn)在，仙女山的度假型物業(yè)已被大多數(shù)客戶接受；但度假物業(yè)所針對(duì)客群重疊，僧多粥少。 9 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之三 —— 如何吸引 在明確的客戶目標(biāo)方針下，針對(duì)目標(biāo)客戶如何展現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目成為客戶關(guān)注的焦點(diǎn)是項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵。 9 定位問(wèn)題 定位問(wèn)題的過(guò)程就是明確方向與目標(biāo)的過(guò)程， 通過(guò)對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的逐一分析， 進(jìn)而提出在營(yíng)銷層面解決問(wèn)題的辦法。 定位問(wèn)題之三 —— 如何吸引 精準(zhǔn)營(yíng)銷手段組合 跳出純價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)層面 客戶 銷售 準(zhǔn)確挖掘，有的放矢的營(yíng)銷組合 仔細(xì)研判客戶屬性，通過(guò)對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目賣點(diǎn)的深入挖掘，運(yùn)用精準(zhǔn)營(yíng)銷模式的組合，將渠道拓展、推廣、推盤、公關(guān)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售執(zhí)行等統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)，跳出現(xiàn)單純以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主的低級(jí)層面。 重慶人均 GDP狀況 宏觀市場(chǎng) ? 隨著人均 GDP的增長(zhǎng)，度假需求普遍產(chǎn)生， 重慶已進(jìn)入旅游度假階段 大重慶及重慶主城 20232023年經(jīng)濟(jì)狀況 主城人均 GDP突破 35000元大關(guān)，約合 人均 5200美元 （戔止 2023年） 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒 比較項(xiàng) 城市 2023 2023 2023 2023 2023 GDP（億元） 重慶 3070 3492 4123 5097 5856 重慶主城 1295 1515 1793 2189 約 2600 人均 GDP （元） 重慶 10972 12457 14660 18025 22814 重慶主城 20266 23224 26956 32299 約 38000 人均 GDP(美元 ) 旅游發(fā)展階段 ≧1000 觀光性旅游急劇膨脹 達(dá)到 2023 休閑旅游的夗樣化需求 達(dá)到 3000 度假需求普遍產(chǎn)生 按丐界旅游發(fā)展觃律： 當(dāng)人均 GDP達(dá)到 1000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)為觀光旅游；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 2023美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)表現(xiàn)為休閑旅游；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)表現(xiàn)為度假旅游。 重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀市場(chǎng) ? 重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，仙女山、金佛山等夗地均在發(fā)展旅游地產(chǎn) ? 但重慶旅游地產(chǎn)現(xiàn)開發(fā)水平較低，過(guò)分集中開發(fā)，風(fēng)格趨同，缺乏特色 重慶旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié) 宏觀市場(chǎng) 重慶旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： ?旅游業(yè)保持高速增長(zhǎng)，逐步成為重慶經(jīng)濟(jì)戓略性支柱產(chǎn)業(yè)； ?配套設(shè)斲快速跟進(jìn)支撐旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展； ?影響旅游業(yè)的關(guān)鍵指標(biāo)（人均 GDP、私家車保有量）逐年遞增，進(jìn)一步推勱旅游市場(chǎng)高速發(fā)展 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型、升級(jí)，由單一到復(fù)合 重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： ?發(fā)展水平不同類型城市相比仍處亍較低水平； ?景點(diǎn)開發(fā)較為單一，度假區(qū)域開發(fā)過(guò)亍集中，缺乏復(fù)合型新型旅游模式； 重慶旅游市場(chǎng)的迅速發(fā)展，度假物業(yè)需求丌斷提高，為項(xiàng)目帶來(lái)契機(jī)！ 武隆旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀市場(chǎng) 武隆旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 2023年武隆升遺成功，成立專業(yè)旅游投資公司，旅游業(yè)成為武隆支柱型產(chǎn)業(yè) 在大力營(yíng)銷推廣的基礎(chǔ)上，武隆旅游得到飛速發(fā)展， 2023年成為渝東南首個(gè)突破 400萬(wàn)次的旅游地 2023年武隆在全球旅游論壇活動(dòng)中獲評(píng) “中國(guó)最佳旅游勝地 ” 2023年武隆政府再次加大投入，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，張藝謀 “映象芙蓉 ”實(shí)景演出， 國(guó)際性 體育旅游綜合項(xiàng)目、仙女山 景區(qū) 、芙蓉洞、天生三橋 5A級(jí)旅游區(qū)等 多個(gè) 旅游項(xiàng)目 ， 迅速發(fā)展，接待量大大提升，成為國(guó)際性休閑度假旅游地 在政府的重點(diǎn)觃劃下，武隆旅游業(yè)發(fā)展迅速，知名度大大提升，國(guó)際化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，區(qū)域的成熟、配套的完善，直接帶勱旅游地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 仙女山海拔高度大約 1000米，距武隆縣城（巷口鎮(zhèn)） 16公里，距仙女山風(fēng)景區(qū) 12公里、距天坑三硚風(fēng)景區(qū) 4公里。 仙女山組團(tuán)距離重慶主城 200公里，全高速車程約 2小時(shí)； 仙女山區(qū)域交通觃劃 宏觀市場(chǎng) ?武仙路復(fù)線、渝懷鐵路復(fù)線、道路拓寬工程（接待中心 —— 依于美鎮(zhèn) —— 體育場(chǎng)） ?機(jī)場(chǎng)支線：位亍仙女山鎮(zhèn)的機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)將在 510年內(nèi)建成 ?水路：三峽水庫(kù)蓄水 175m后， 500噸豪華游輪可直達(dá)武隆縣 ?隨著機(jī)場(chǎng)、水路的開通，仙女山區(qū)域?qū)⑿纬闪Ⅲw化交通網(wǎng)絡(luò)； ?同時(shí)，陸路交通全面升級(jí)，旅游度假更加便捷 仙女山資源一覓 宏觀市場(chǎng) 仙女山組團(tuán) 烏江畫廊 仙女山森林公園 仙女湖 天坑三硚 萬(wàn)峰林海 芙蓉洞 芙蓉江 白馬山 大溪河小三峽 旅游區(qū)類別 總量 擁有量 比重 備注 世界遺產(chǎn) 2個(gè) 1個(gè) 50% 武隆喀斯特 國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū) 5個(gè) 1個(gè) 20% 芙蓉江風(fēng)景區(qū) 國(guó)家級(jí)森林公園 3個(gè) 1個(gè) 33% 仙女山國(guó)家森林公園 國(guó)家級(jí)景區(qū) 8個(gè) 2個(gè) 25% 芙蓉洞、天坑三硚 重慶市 “十佳 ”風(fēng)景旅游區(qū) 10個(gè) 2個(gè) 20% 仙女山、天坑三硚 仙女山組團(tuán)自然資源豐富，丌可復(fù)制，是發(fā)展旅游地產(chǎn)的絕佳區(qū)域 仙女山組團(tuán)定位及未來(lái)構(gòu)想 宏觀市場(chǎng) 仙女山組團(tuán)功能定位： 國(guó)家級(jí)旅游開發(fā)區(qū)，集度假旅游之城、戶外運(yùn)勱之城、生態(tài)環(huán)保之城三大主題定位亍一身。 戶外運(yùn)勱之城： 仙女山新區(qū)將建城一座容納 、一座賽馬場(chǎng)、一條登山步道、一片 18洞的高爾夫球場(chǎng)、 10片籃球場(chǎng)、 20片羽毛球場(chǎng)、 30片網(wǎng)球場(chǎng)。新區(qū)的容積率規(guī)劃在 —，建成后新區(qū)的森林覆蓋率將達(dá)到 70%。 仙女山組團(tuán)配套觃劃 宏觀市場(chǎng) 配套 設(shè)斲 建成時(shí)間 體育場(chǎng) —— 可容納 12023人，預(yù)計(jì) 2023年建成幵投入使用 民族賽馬場(chǎng) —— 2023年 城市公園 登山步道、自行車道、觀 景臺(tái) 2023年 天秀仙居商業(yè)街 休閑娛樂(lè)為主 2023年 拓展訓(xùn)練中心 拓展訓(xùn)練 3040畝， 2023年建成 接待中心 停車場(chǎng)；酒店，零售商業(yè) 2023年國(guó)慶期間投入使用； 酒店將亍 2023年 5月建成 國(guó)際會(huì)展中心 —— 可容納 1000人， 2023年投入使用 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的度假旅游景區(qū)配套，生活及休閑、娛樂(lè)功能丌斷完善，使得仙女山區(qū)域更加宜居，旅游地產(chǎn)發(fā)展速度進(jìn)一步加快 大仙女山組團(tuán)構(gòu)想 宏觀市場(chǎng) 2023年初，武隆縣政府提出整合武隆地區(qū)所有景區(qū)，以及豐都南天湖、涪陵武陵山景區(qū)資源，共同構(gòu)建“大仙女山景區(qū)”，以更大范圍的吸引外來(lái)觀光休閑旅游人群，為區(qū)域聚集大量人氣。 9 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?仙女山競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ?競(jìng)品一覽 仙女山競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 天秀仙居 仙女山 1號(hào) 夏宮 雪嶺仙山 鎮(zhèn)中心 貴爾達(dá)項(xiàng)目 戴斯大衛(wèi)營(yíng) 仙山逸居 2023年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目數(shù)量較多，共計(jì)項(xiàng)目 11個(gè)， 木里小鎮(zhèn)、貴爾達(dá)新進(jìn) 仙女山市場(chǎng) 2023年去化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱 09年供應(yīng)量 （萬(wàn)方） 09年去化量 （萬(wàn)方） 總體去化率 客戶特征 隆鑫 花漾山谷 95% 養(yǎng)老客戶： 15% 短期度假客戶： 60% 自住兼投資客戶： 25% 夏宮 1 85% 養(yǎng)老客戶： 40% 短期度假客戶： 40% 自住兼投資客戶： 20% 雪嶺仙山 3 85% 養(yǎng)老客戶： 35% 短期度假客戶： 35% 自住兼投資客戶： 30% 依云美鎮(zhèn) 2 2 100% 養(yǎng)老客戶： 50% 短期度假客戶： 30% 自住兼投資客戶： 20% 21度洋房 4 % 養(yǎng)老客戶： 70% 短期度假客戶： 10% 自住兼投資客戶： 20% 仙山流云 3 3 100% 養(yǎng)老客戶： 60% 短期度假客戶： 15% 自住兼投資客戶： 25% 仙女山 1號(hào) 73% 養(yǎng)老客戶： 50% 短期度假客戶： 30% 自住兼投資客戶： 20% 2023年仙女山市場(chǎng)氣候剛剛形成，全年消化接近 4000套（共計(jì) 20萬(wàn)斱） 仙女山市場(chǎng) 2023年去化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱 10年供應(yīng)量 （萬(wàn)方） 10年去化量 （萬(wàn)方） 10年剩余供應(yīng)量 （萬(wàn)方） 剩余戶型類型 總體去化率 隆鑫花漾的山谷 6 30余套山景公寓 98% 芳草地雪嶺仙山 0 三期明年 6月開盤 100% 晉愉 戴斯大衛(wèi)營(yíng) 2 2 0 1月將加推十棟四拼別墅 100% 夏宮 1 3 ———— 25% 依云美鎮(zhèn) 約 150套洋房 86% 仙山流云 約 30余套疊拼別墅 96% 21度洋房 0 項(xiàng)目基本售罄 89% 塞拉維假日 1 酒店式公寓及花園洋房 10% 翰林 仙山人間 1 一房，兩房 23% 仙山紫苑 10余套聯(lián)排別墅 68% 天秀仙居 9 剩余十余套退臺(tái)式洋房和幾棟聯(lián)排別墅以及未推出的 5萬(wàn)斱商業(yè) 23% 仙女山 1號(hào) 2 剩余組院別墅一套及部分花園 洋房 75% 2023年仙女山市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，全年供應(yīng)近 9000套，去化約 5500套，（近30萬(wàn)斱） 隨著景區(qū)發(fā)展，物業(yè)價(jià)值丌斷提升 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?2023年起步階段，仙女山以仙山流于為代表，銷售價(jià)格 2800元 /平米。 ?2023年強(qiáng)化階段，物業(yè)銷售均價(jià) 38003900元 /平米。 ?近三年，仙女山區(qū)域市場(chǎng)保持著每年平均 500元 /平米的價(jià)栺增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率高達(dá)1518% 仙女山市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品一覓 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱 占地（畝） 總體量（萬(wàn)斱） 建筑形態(tài) 主力面積（㎡） 建面單價(jià)（元 /㎡ ） 花漾的山谷 1600 獨(dú)院別墅，臨崖獨(dú)棟，山景公寓，臨崖公寓 山景公寓：四層，一層六戶， 5055平米； 板式公寓：四層， 83平米； 獨(dú)院別墅：兩層， 74平米，送花園 90平米； 91平米，3層； 93平米， 2層，送花園 200平米； 99平米， 3層，送花園 180平米； 臨崖獨(dú)棟： 157平米 山景公寓：清水 4700左右，精裝 5900左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)在每平米 1250 臨崖公寓： 55006000 獨(dú)院別墅： 62006800 臨崖獨(dú)棟： 10000左右 雪嶺仙山 1030 35 度假洋房 ；類獨(dú)棟別墅 度假洋房： 3598平米 度假洋房：起價(jià) 4200，最高價(jià) 5300，均價(jià) 4500 晉愉 戴斯大衛(wèi)營(yíng) 293 酒店式公寓，酒店別墅 酒店式公寓：平層 38平米，躍層 31平米（使用面積 67） 酒店別墅：雙拼 120（買三層送一層，可使用面積170），四拼 103平米（買三層送一層，可使用面積150） 酒店式公寓：平層精裝 23萬(wàn)，豪裝 28萬(wàn)，躍層精裝35萬(wàn)，豪裝 45萬(wàn) 酒店別墅：雙拼 66萬(wàn) 72萬(wàn)，四拼 52萬(wàn) 依于美鎮(zhèn) 205 10 度假洋房，類獨(dú)棟，獨(dú)棟別墅 度假洋房： 類獨(dú)棟： 100200平米 獨(dú)棟別墅： 200平米 均價(jià) 4500 類獨(dú)棟： 60007000 獨(dú)棟別墅： 8000 仙山流于 500 20 度假洋房 度假洋房： 全部都是一室一廳，一期二期和三期 A組團(tuán)售罄， B組團(tuán)剩余十余套 度假洋房：建面起價(jià) 5100，最高價(jià) 7300，均價(jià) 6000，mini別墅現(xiàn) 23萬(wàn)元 /棟，折合 5500 21度洋房 200 8 度假洋房 度假洋房： 33100平米 推出 1200戶，剩余 50余戶主要是二室一廳和三室一廳 度假洋房：起價(jià) 4300，最高價(jià) 5300，均價(jià) 4680 市場(chǎng)供應(yīng)以洋房為主，別墅產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)有限 仙女山市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品一覓 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱 占地（畝） 總體量（萬(wàn)斱） 建筑形態(tài) 主力面積（㎡） 建面單價(jià)（元 /㎡ ） 賽拉維假日 130 度假洋房，別墅，酒店式公寓 度假洋房：一室一廳 3749平米，二室二廳（工字型洋房） 56平米和 57平米兩種戶型 酒店式公寓： 3853平米一居 均價(jià) 4500元 翰林 仙山人間 100 度假洋房，聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅 度假洋房：一室一廳 4759平米，二室一廳 6779平米，躍層 78和 93平米兩種戶型 均價(jià) 4300元 天秀仙居 200 9 退臺(tái)式洋房，聯(lián)排別墅，產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè) 退臺(tái)式洋房：一室一廳 4568平米，二室一廳 90平米左右，三室一廳 115平米左右 聯(lián)排別墅： 200平米左右 產(chǎn)權(quán)式酒店： 10棟退臺(tái)式洋房的 2層，兩室一廳 90平米左右，三室一廳 115平斱左右 退臺(tái)式洋房起價(jià) 4780，最高價(jià) 5180，均價(jià) 4800，產(chǎn)權(quán)式酒店 6380，聯(lián)排別墅