房地產(chǎn)投資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析-展示頁(yè)
2025-03-01 11:14本頁(yè)面
【正文】 /(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率 ? 測(cè)量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對(duì)于新的或投機(jī)性的投資可超過(guò)20%以上 169。 Shimai Consulting 2023 ? 轉(zhuǎn)售價(jià)格計(jì)算 預(yù)定年的凈運(yùn)營(yíng)收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價(jià)格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 169。 Shimai Consulting 2023 ? 資產(chǎn)回報(bào)率 凈營(yíng)運(yùn)收入 /收購(gòu)價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報(bào)水平 ? 一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn) ? 稅前股本回報(bào)率 ? 稅后股本回報(bào)率 ? 資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率 169。 Shimai Consulting 2023 ? 貸款價(jià)值比 抵押貸款額（ Loan） /收購(gòu)價(jià)（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn)隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） 凈營(yíng)運(yùn)收入 /債務(wù)還本付息 ? 必須超過(guò) ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約 169。 Shimai Consulting 2023 ? 有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營(yíng)的比率（用于風(fēng)險(xiǎn)管理） ? 貸款價(jià)值比率 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點(diǎn) ? 費(fèi)用比 169。 Shimai Consulting 2023 ? 計(jì)算程式 ? 估計(jì)毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實(shí)際的總收入 ? 減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ＝凈運(yùn)營(yíng)收入或“ NOI” ? 減去債務(wù)還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期 5到 10年的變化進(jìn)行估測(cè) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括： ? 使股東的財(cái)富人長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)達(dá)到最大 ? 短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如 ? 友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策 ? 困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 169。169。 Shimai Consulting 2023 王洪 清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management 169。 Shimai Consulting 2023 ? 開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標(biāo)：
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