【正文】 3） 計(jì)算因素變動(dòng)致使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量結(jié)果 4） 確定敏感因素 （ 2） 多因素敏感性分析 進(jìn)行多因素敏感性分析的條件是：假定多個(gè)變動(dòng)因素互相獨(dú)立 。 這些可能發(fā)生變化的因素就稱為不確定性因素 。 房屋的銷售會(huì)受到市場(chǎng)和用戶的影響 ， 銷售收入和銷售量也不是成線性關(guān)系 。 在整個(gè)分析過(guò)程中 ， 平均單方售價(jià)是不變的 。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)采用不確定分析方法 ， 包括盈虧平衡分析法 、 敏感性分析法和概率分析法 ， 本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法 、 敏感性分析法 。 其中 ， 短期借貸成本 、 建安成本 、 租金或售價(jià) 、開發(fā)商利潤(rùn)率 、 地價(jià)是最主要的變動(dòng)因素 ， 對(duì)開發(fā)結(jié)果的影響很大 ， 因而有必要對(duì)它們進(jìn)行分析 。 在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，靜態(tài)指標(biāo)僅作為參考指標(biāo)，而動(dòng)態(tài)指標(biāo)是作為投資項(xiàng)目是否可行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 本系統(tǒng)中用的是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 。 1 ．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型分析 二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型分析 預(yù)測(cè)的銷售量及其市場(chǎng)占有率 競(jìng)爭(zhēng)因素 企業(yè)內(nèi)部實(shí)力及戰(zhàn)略等因素 預(yù)測(cè)的市場(chǎng)需求量 制約因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)展望 國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù) 經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng) 國(guó)際形勢(shì)變化 交通設(shè)施 文化教育 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 建筑材料價(jià)格 土地成本 資金成本 勞動(dòng)力成本 建房質(zhì)量及類型 需求類型 需求數(shù)量 居民購(gòu)買力 需求狀況 閑置房數(shù)量 企業(yè)技術(shù)實(shí)力 企業(yè)業(yè)績(jī)及戰(zhàn)略 企業(yè)銷售能力 員工業(yè)務(wù)水平 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及國(guó)際等因素 相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素 地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素 產(chǎn)品供應(yīng)及市場(chǎng)需求因素 生產(chǎn)成本因素 制約因素 行業(yè)發(fā)展前景 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù) 產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng) 競(jìng)爭(zhēng)格局狀況 對(duì)手綜合實(shí)力 對(duì)手經(jīng)營(yíng)成果 對(duì)手戰(zhàn)略計(jì)劃 市場(chǎng)預(yù)測(cè)相關(guān) 因素分析圖 二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)基本方法 預(yù)測(cè)方法 定量預(yù)測(cè)方法 定性預(yù)測(cè)方法 經(jīng)驗(yàn)判斷法 用戶調(diào)查法 德爾菲方法 回歸分析法 時(shí)間系列分析法 指數(shù)平滑法 加權(quán)平均法 移動(dòng)平均法 簡(jiǎn)單平均法 一元線性回歸法 多元線性回歸法 非線性回歸法 二、管理模型分析 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是現(xiàn)代分析方法 ， 通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)投入產(chǎn)出各經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行系統(tǒng)分析 、調(diào)查 、 預(yù)測(cè) 、 計(jì)算和論證之后 ， 再?gòu)闹羞x擇可行方案 。 影響市場(chǎng)需求的因素 主要是環(huán)境 ， 如政治環(huán)境 、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、 人文環(huán)境 、 人口增長(zhǎng) 、 分配政策 、 社會(huì)購(gòu)買力 、 社會(huì)文化 、 購(gòu)買心理 、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)等 ， 這些因素往往是不可控的； 影響市場(chǎng)占有率的因素 又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因素 ， 如產(chǎn)品成本 、 產(chǎn)品質(zhì)量 、 促銷手段 、 促銷技巧等 。 研究并設(shè)計(jì)正確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的前提 ， 因此需要對(duì)系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討 。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為： （ 1） 政治風(fēng)險(xiǎn) （ 2） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) （ 3） 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 包括經(jīng)濟(jì)景氣狀況 、 通貨膨脹 、 利率與匯率的變動(dòng) 、 地價(jià)與建筑成本等的變動(dòng) 、 外貿(mào)動(dòng)向以及其他投資動(dòng)向等因素 。 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合 ， 具有不同于其他行業(yè)的許多特點(diǎn) ， 也正是因?yàn)檫@些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資決策不同的之處 。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 ， 是指投資者的投資對(duì)象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 是指房地產(chǎn)投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始 ，通過(guò)項(xiàng)目策劃 、 規(guī)劃和施工建設(shè)等過(guò)程 ， 建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品 ， 然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售來(lái)收回投資 ， 實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo) 。 一、房地產(chǎn)投資的概念 1. 房地產(chǎn)投資的 概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國(guó)家 、 集體 、 個(gè)人等投資主體 ， 直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn) 、 地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為 。房地產(chǎn)投資決策 信息系統(tǒng)的開發(fā) ? 房地產(chǎn)投資的概念 ? 管理模型分析 ? 系統(tǒng)分析 ? 系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 系統(tǒng)實(shí)施 第七章 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過(guò)程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運(yùn)用科學(xué)的管理方法，準(zhǔn)確、快速地做出決策。 使用該系統(tǒng)，既可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息進(jìn)行海量存儲(chǔ)、高速查詢和科學(xué)管理，還可通過(guò)調(diào)用數(shù)據(jù)庫(kù)中的大量實(shí)用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標(biāo)，選擇適用可行的數(shù)學(xué)模型及一系列計(jì)算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類 。 房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤(rùn) ， 風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦大 。 這類投資的目的一般有兩個(gè) ，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用 ， 二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者 ， 獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 。房地產(chǎn)投資特點(diǎn)分述如下： （ 1） 投資規(guī)模巨大 （ 2） 投資回收期長(zhǎng) （ 3） 房地產(chǎn)的固定性 （ 4） 受宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所制約 （ 5） 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不充分性 2. 房地產(chǎn)投資的 特點(diǎn) 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 。 （ 4） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 5） 自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資的概念 （ 1） 地產(chǎn)投資 （ 2） 住宅投資 （ 3） 公寓投資 （ 4） 辦公樓 、 寫字樓投資 （ 5） 商業(yè)樓投資 （ 6） 工業(yè)樓投資 4. 房地產(chǎn)投資類型 二、管理模型分析 在房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多 ,包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型、投資決策模型以及投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型等等。 二、管理模型分析 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)相關(guān)因素 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的關(guān)鍵因素主要在于 市場(chǎng)需求總量 及其 市場(chǎng)占有率 。 另一類是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素 ， 包括房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)能力 、 銷售水平 、 產(chǎn)品價(jià)格 、 資本狀況等等 。目前 ， 我國(guó)現(xiàn)行的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為兩個(gè)層次 ， 即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩大類，靜態(tài)指標(biāo)沒(méi)有考慮到時(shí)間因素，而動(dòng)態(tài)指標(biāo)卻注重時(shí)間因素。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法 （ 1）靜態(tài)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 （ T） 投資利稅率 （ R） 靜態(tài)投資回收期 （ Pt） 借款回收期 （ Pc） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ NPVR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Tp） （ 2）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 算法略 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要變量分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中 ， 涉及到的變動(dòng)因素主要有：地價(jià) 、 購(gòu)置土地過(guò)程中的附加費(fèi)用 、 用于購(gòu)置土地的短期貸款利率 、 建筑面積 、 建安成本 、開發(fā)周期 、 用于支付建造成本的短期貸款利率 、 租售代理費(fèi) 、 開發(fā)商租售物業(yè)時(shí)的有關(guān)支出 、 租金或售價(jià) 、 開發(fā)商利潤(rùn)率等等 。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要變量分析 （ 1）租金和售價(jià) （ 2）建設(shè)投資 1）地價(jià) 2）工程造價(jià) （ 3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （ 4）開發(fā)和銷售面積 （ 5）投資收益率 二、管理模型分析 3 房地產(chǎn)投資決策模型分析 3． 1 房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題分類 （ 1） 房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)決策 （ 2） 房地產(chǎn)投資類型決策 （ 3） 房地產(chǎn)投資開發(fā)地點(diǎn)決策 （ 4） 房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模決策 （ 5） 房地產(chǎn)投資資金來(lái)源決策 （ 6） 房地產(chǎn)價(jià)格決策 二、管理模型分析 3 房地產(chǎn)投資決策模型分析 3． 2 房地產(chǎn)投資決策方法 決策問(wèn)題 適用決策方法 房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)決策 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 房地產(chǎn)投資類型決策 層次分析法 房地產(chǎn)投資地點(diǎn)決策 層次分析法 、 理想點(diǎn)法 房地產(chǎn)投資規(guī)模決策 決策樹法 、 多行為報(bào)童模型法 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 在對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較分析后 ， 我們還需對(duì)該投資方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析與估計(jì) ， 以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計(jì) ， 并且確定某些風(fēng)險(xiǎn)因素的變化幅度和范圍 。 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 1 盈虧平衡分析 （ 1） 線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的 ， 這些條件主要有： ① 開發(fā)量與銷售量相等； ② 在所分析的銷售量范圍內(nèi) ， 固定費(fèi)用不發(fā)生變化； ③ 變動(dòng)費(fèi)用是建筑面積的正線性函數(shù)； ④ 銷售收入完全隨著建筑面積的變動(dòng)而變動(dòng) ，并呈線性關(guān)系 。 （ 2） 非線性盈虧平衡分析 在實(shí)際工作中常常會(huì)遇到建筑面積與成本不成線性關(guān)系的情況 。 如一項(xiàng)目規(guī)模及要求達(dá)到某一限度時(shí) ， 正常價(jià)格的建筑材料 、 動(dòng)力設(shè)備 、 機(jī)械設(shè)備等已不能保證供應(yīng) ， 企業(yè)必須付出較高的代價(jià)才能獲得 ，同時(shí)對(duì)一些配套設(shè)施 、 施工技術(shù)等都提出了更高的要求 ， 因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性 ， 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 2 敏感性分析 敏感性分析是研究投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí) ， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化 ， 以判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度 。 根據(jù)每次變動(dòng)因素的數(shù)目不同 ， 敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 2 敏感性分析 （ 1） 單因素敏感性分析 每次只變動(dòng)一個(gè)因素 ， 而其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析 。 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 1 現(xiàn)狀調(diào)查分析 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問(wèn)題： （ 1） 信息的加工處理方式落后 （ 2） 信息的存儲(chǔ)方式不合理 （ 3） 信息的流通渠道不暢 （ 4） 信息反饋不及時(shí) （ 5） 信息管理不規(guī)范 （ 6） 決策方法不科學(xué) 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 2 功能需求分析 系統(tǒng)存在的問(wèn)題決定了系統(tǒng)的需求 ， 進(jìn)而決定了系統(tǒng)的功能 。 因而 ， 對(duì)需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問(wèn)題之上 。 需求之二 是希望能將科學(xué)的管理方法引進(jìn)到企業(yè)決策中 ， 以減少?zèng)Q策的隨意性 、 主觀性 、 人為性 ， 避免決策的失誤 ， 提高決策的水平和質(zhì)量 。 ② 過(guò)程數(shù)據(jù)類 系統(tǒng)在處理過(guò)程中所產(chǎn)生的一些數(shù)據(jù) ，包括投資費(fèi)用估算 、 收入預(yù)測(cè) 、 財(cái)務(wù)指標(biāo) 、 決策分析結(jié)果以及敏感性分析的結(jié)果等等 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2 數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析主要是完成三項(xiàng)工作 : ① 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性 、 一致性 、 無(wú)冗余性； ② 數(shù)據(jù)流向分析 ,并檢查數(shù)據(jù)的匹配 、 共享等情況； ③ 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關(guān)系分析等等 。U/C矩陣本質(zhì)是一種聚類方法 ， 它可以用于過(guò)程 /數(shù)據(jù) 、功能 /組織 、 功能 /數(shù)據(jù)等各種分析中 。 三 、 系統(tǒng)分析 房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng) U/C矩陣數(shù)據(jù)分析圖 數(shù)據(jù) 功能 市場(chǎng)信息錄入 市場(chǎng)信息查詢