【正文】 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 房地產智庫? 地塊的臨街狀況，對項目商業(yè)布臵產生影響，從而項目銷售和收益都有重要影響。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質地形條件、臨街狀況、基礎設施水平及分區(qū)限制等。同時 我們應當以一種發(fā)展、動態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經濟的發(fā)展和城市基礎設施的完善，城市中每一宗地的經濟地理區(qū)位將會發(fā)生變化。 因為中心城市人口多，經濟總量大，需求大。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 房地產智庫 m 房地產智庫? 不同的地段所處的社會、經濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征，如北京 CBD附近。 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位臵的概念，還應包括經濟地理狀況與交通地理狀況。 m 房地產智庫 m 房地產智庫? 區(qū)位是房地產開發(fā)的前提，房地產產品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產開發(fā)過程中至關重要的一個因素。 高風險性 （四）高風險性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 房地產智庫 m 房地產智庫目錄 ? 房地產行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項目 房地產智庫如何選擇項目 ? 土地是房地產開發(fā)的重要生產資料，一定的土地是房地產企業(yè)發(fā)展的基礎。 ? 此外，房地產比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風險性 房地產智庫 m 房地產智庫? 一方面一個房地產項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產生產周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。所以房地產開發(fā)每個項目都有不同的特點，不同的目標市場，絕對不能簡單照搬復制。只有完成了這些權益的轉移，房地產交易才告完結。房地產在一個國家的總財富中一般占有較大比重，美國不動產占其總財富的 ％。房地產是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產。 ? 因此我們應把握好國民經濟大勢，了解房地產市場的周期，從而更好地把握房地產市場的走向。 房地產智庫 m 房地產智庫? 房地產業(yè)和國民經濟其他產業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調整 — 衰退 — 蕭條 — 復蘇 —繁榮。不同城市、城市內部的不同地區(qū)之間，房地產的市場條件和價格水平都會大相徑庭。 m 房地產智庫 m 房地產智庫目錄 ? 房地產行業(yè)主要特征 第一部分 ? 如何選擇項目 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 房地產智庫 m 房地產智庫區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風險性 （一）區(qū)域性 ? 房地產項目具有不可移動性和長期使用性。由于房地產的不可移動性，房地產市場的區(qū)域性極強。 ? 由于房地產市場的區(qū)域性特點，我們從事房地產開發(fā)時須充分了解當?shù)卣?、經濟、社會、文化、法?guī)等各方面情況。 ? 房地產市場的周期性與國民經濟的周期性有著密切的關系，國民經濟的發(fā)展決定著房地產市場的大勢。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風險性 區(qū)域性 房地產智庫 m 房地產智庫? 房地產商品具有資本和消費品的二重性。房地產既是一種消費品，也是一種有價資產。房地產交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產上的權益。 ? 房地產商品是絕對異質的，互相不可替代，每一個項目，每一棟樓，每一個單位都有差異。 做每一個項目都是做全新的事情， 具有很強的專業(yè)性。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。特別是在我國，由于房地產市場在國民經濟中扮演著至關重要的角色，更容易受到政策的影響。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機會。我們常說， 房地產開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產。 ? 在當前房地產低速時期， 我們投資重心應選擇在中心城市的城市中心。同時目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 房地產智庫 m 房地產智庫香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 m 房地產智庫? 如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。 ? 不同地塊周圍的市政基礎設施往往存在較大差異。 m 房地產智庫 m 房地產智庫地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布臵等產生影響，從而影響銷售。 ? 地塊的高差情況。 看區(qū)位 看場地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 房地產智庫原貌 支護現(xiàn)狀 m 房地產智庫 m 房地產智庫? 通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。 ? 如用途。 ? 如建筑密度、高度、容積率。 ? 還要關注設計條件的可行性。 看規(guī)劃條件 三是看項目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場地條件 房地產智庫 m 房地產智庫看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權的途徑和方式來看，有 通過政府出讓和當前土地使用者轉讓兩種途徑。 ? 從當前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權。 房地產智庫? 買斷土地過名，除了要關注土地是否可以無條件使用和法律關系清楚外，土地收購費用全額進成本，如同政府出讓一樣操作簡單。前面三個問題通過設臵付款條件和要求提供有效擔保加以化解，但土地溢價后的稅務負擔將對項目產生重大影響。 ? 要價 68萬 /畝，后談到 60萬 /畝（原土地有效成本 20萬左右一畝，每畝溢價 40萬。通過對兩種轉讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權相當于按照地價 97萬元 /畝進行土地過名轉讓。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場地條件 房地產智庫 m 房地產智庫目錄 ? 房地產行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 項目投資決策 ? 如何選擇項目 房地產智庫 m 房地產智庫項目投資決策 ? 由于房地產市場具有區(qū)域性、周期性、復雜專業(yè)性和高風險性，所以房地產投資每個項目要科學決策，而科學決策是建立在各種分析之上。 房地產投資屬于高度競爭的市場運作，房地產企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應房地產市場環(huán)境為前提。房地產不僅是生產資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生