【正文】 特征 第一部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 （一）區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。 ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。 周期性 （二）周期性 專業(yè)性 高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 ? 房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。 ? 房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。 做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情， 具有很強(qiáng)的專業(yè)性。如遇到市場(chǎng)不景氣，則難以退出市場(chǎng)。特別是在我國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。我們常說(shuō)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。 ? 在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期， 我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。同時(shí)目前市場(chǎng)的購(gòu)買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 香檳 花園 市政府 火車 北站 重慶香檳花園區(qū)位圖 ? 如果說(shuō)地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。 ? 不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。 地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場(chǎng)地的有效利用，建筑物的平面布臵等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。 ? 地塊的高差情況。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 原貌 支護(hù)現(xiàn)狀 ? 通常城市規(guī)劃管理部門(mén)出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。 ? 如用途。 ? 如 建筑密度、高度、容積率。 ? 還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。 看規(guī)劃條件 三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件 看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看區(qū)位 看付款方式 看場(chǎng)地條件 四是看交易方式 看交易方式 ? 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有 通過(guò)政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 ? 從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過(guò)名，收購(gòu)公司股權(quán)。 ? 買斷土地過(guò)名，除了要關(guān)注土地是否可以無(wú)條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購(gòu)費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡(jiǎn)單。前面三個(gè)問(wèn)題通過(guò)設(shè)臵付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。 ? 要價(jià) 68萬(wàn) /畝，后談到 60萬(wàn) /畝（原土地有效成本 20萬(wàn)左右一畝，每畝溢價(jià) 40萬(wàn)。通過(guò)對(duì)兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購(gòu)股權(quán)相當(dāng)于按照地價(jià) 97萬(wàn)元 /畝進(jìn)行土地過(guò)名轉(zhuǎn)讓。 看付款方式 五是看付款方式 看規(guī)劃條件 看交易方式 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 ? 項(xiàng)目投資決策 ? 如何選擇項(xiàng)目 項(xiàng)目投資決策 ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，所以房地產(chǎn)投資每個(gè)項(xiàng)目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。 房地產(chǎn)投資屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為前提。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會(huì)對(duì)城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有重要影響。我們?cè)陧?xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須關(guān)注這些政策對(duì)項(xiàng)目的影響。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景也十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)較多，以下為各城市 GDP與平均房?jī)r(jià)示意。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為，因此影響著消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。否則將 “ 水土不服 ” 。 影響市場(chǎng)需求的四個(gè)主要因素有： ? 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對(duì)值增加快，對(duì)住房需求也會(huì)不斷增加。 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （二）市場(chǎng)供求關(guān)系分析 市場(chǎng)分析 ? 家庭收入。目前政府的設(shè)想是中低收入者購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購(gòu)商品房。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房?jī)r(jià)與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說(shuō)是中等收入層，高于的為高收入者。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 城市化進(jìn)程。從城市發(fā)展總進(jìn)程來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動(dòng)。消費(fèi)者預(yù)期對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，會(huì)直接影響對(duì)房地產(chǎn)需求。如果是樂(lè)觀的，居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對(duì)住房的需求就會(huì)增加。一部分人預(yù)期通脹，開(kāi)始有入市投資的愿望。我們要堅(jiān)定做好主業(yè)的信心！ 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 市場(chǎng)供應(yīng)分析。我們不僅要看市場(chǎng)一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的衰退。 ? 調(diào)查當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。 ? 在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。 ? 已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來(lái)分析。 需要注意的是我們分析市場(chǎng)供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。房地產(chǎn)投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否直接影響到投資決策的正確與否。我們反對(duì)先入為主，反對(duì)為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。然后依據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行本體優(yōu)劣勢(shì)分析，并對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析。 ? 下面是案例：北京百合花園 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （三）項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬(wàn)年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 地理位臵 西四環(huán)外 緊鄰西四環(huán) 南三環(huán)外 西四環(huán)外 西二三環(huán)間 西三環(huán)外 建筑類型 板式小高層 板式高層 小高層、板塔式 高層 板塔結(jié)合 板塔結(jié)合 板式高層 主力戶型 三居 （ 120140） 三居 （ 160170） 90二居 100120二居 115復(fù)式二居 兩居、三居、 (7592) 二居 （ 7090） 130三居 130150三居 140三居 毛坯 /裝修 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 周邊配套 中小學(xué)各一所 售樓處為未來(lái)會(huì) 所 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市等 學(xué)校、超市 等 超市 交通狀況 臨近小屯路，交 通不便 臨近西四環(huán)，交 通相對(duì)便利 緊鄰南三環(huán)主路， 交通便利 臨近地鐵 1號(hào)線 臨近麗澤路 臨近規(guī)劃地鐵站 周邊景觀 較為荒蕪，未來(lái) 有綠地公園 較為荒蕪 周邊相對(duì)荒蕪 距雕塑公園相 對(duì)較近 周邊均為住 宅項(xiàng)目 臨近長(zhǎng)途客運(yùn)站， 配套較差 項(xiàng)目規(guī)模 45萬(wàn)㎡ ㎡ 200萬(wàn)㎡ 150萬(wàn)㎡ 22萬(wàn)㎡ ㎡ 產(chǎn)品品質(zhì) 中檔 高檔 中低檔 中低檔 中高檔 中高檔 企業(yè)品牌 北京中糧萬(wàn)科 北京萬(wàn)科 萬(wàn)年花城 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 金泰 北京保利 項(xiàng)目均價(jià) 13400 15000 12200 13200 14200 銷售速度 2023年 8月 4日開(kāi)盤(pán) 2023年 5月 12日開(kāi)盤(pán) 2023年 10月開(kāi)盤(pán) 2023年 9月開(kāi)盤(pán) 2023年 9月開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì) 08年 6月開(kāi)盤(pán)，銷售周期為 1年半 對(duì)各項(xiàng)目的位臵、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析 項(xiàng)目名稱 假日風(fēng)景 紫臺(tái) 萬(wàn)年花城 遠(yuǎn)洋山水 金泰城麗灣 保利百合 項(xiàng)目權(quán)重 5 10 6 7 8 7 地理位臵 4 5 6 5 9 7 建筑類型 10 8 6 6 7 7 主力戶型 8 6 8 7 8 9 毛坯（裝修） 5 10 5 5 5 5 周邊配套 3 4 10 8 7 6 交通狀況 2 4 6 5 8 8 周邊景觀 4 5 5 5 6 5 項(xiàng)目規(guī)模 8 5 10 9 7 6 產(chǎn)品品質(zhì) 6 10 5 6 7 8 企業(yè)品牌 10 10 6 8 6 10 合計(jì) 65 77 73 71 78 80 銷售速度調(diào)整 一年半銷售周期 項(xiàng)目均價(jià)（毛坯） 13400 13500 12200 13200 14200 14600 用 “ 比較法 ” ， 以 10分為滿分，計(jì)算合理、可能售價(jià) ? 考慮到 2023年 9月百合掛牌時(shí)，珠三角市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 在和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較時(shí)，要注意三點(diǎn)： ? 要摸清競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)。 ? 要摸清競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售周期，一般來(lái)講銷售速度和價(jià)格成反比。如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。 市場(chǎng)供求分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （四）財(cái)務(wù)分析 市場(chǎng)分析 ? 財(cái)務(wù)分析之一 —— 項(xiàng)目成本。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 項(xiàng)目