房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析博商課件-展示頁(yè)
2025-01-18 04:37本頁(yè)面
【正文】 貸款價(jià)值比率 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點(diǎn) ? 費(fèi)用比 ? 毛租金乘數(shù) （相當(dāng)于“投資回收期”） ? 收購(gòu)價(jià)除以毛租金 ? 此比率越低越好 ? 一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選 ? 貸款價(jià)值比 抵押貸款額（ Loan） /收購(gòu)價(jià)（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn)隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） 凈營(yíng)運(yùn)收入 /債務(wù)還本付息 ? 必須超過(guò) ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約 ? 盈虧平衡點(diǎn) （運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 +抵押付款） /估計(jì)毛租金 ? 建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開(kāi)支和融資償還必須達(dá)到的入住率 ? 一般在 65%至 95%范圍內(nèi) ? 費(fèi)用比 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 /實(shí)際的總收入 ? 用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無(wú)太大的用途 ? 應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源成本得到控制避免浪費(fèi) ? 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn) ? 稅前股本回報(bào)率 ? 稅后股本回報(bào)率 ? 資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率 ? 稅前股本回報(bào)率 稅前現(xiàn)金流量 /股本投資額 ? 往往用一測(cè)度初始贏利水平 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年稅前股本回報(bào)率一般在 410%的范圍內(nèi) ? 稅后股本回報(bào) 稅后現(xiàn)金流 /股本投資額 ? 類(lèi)似于稅前股本回報(bào)率 ? 加上考慮到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖暮锰? ? 能常第一年大致在 512%范圍內(nèi) ? 資產(chǎn)回報(bào)率 凈營(yíng)運(yùn)收入 /收購(gòu)價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)值 ? 又稱(chēng)資本還原率，反映總體回報(bào)水平 ? 一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) ? 多期間或者動(dòng)態(tài)回報(bào)量度 ? 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 內(nèi)部回報(bào)率（ IRR） ? 轉(zhuǎn)售價(jià)格計(jì)算 預(yù)定年的凈運(yùn)營(yíng)收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價(jià)格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計(jì)算 ? 預(yù)測(cè)未來(lái)的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報(bào)率把未來(lái)的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠(yuǎn)不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報(bào)率 =底限回報(bào)率 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) +風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) ? 正常的投資收益（即預(yù)期回報(bào)）中已考慮了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，如果NPV0， r就會(huì)超出正常收益 ? 內(nèi)部回報(bào)率（ IRR）的計(jì)算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來(lái)現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率 ? 測(cè)量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對(duì)于新的或投機(jī)性的投資可超過(guò)20%以上 ? 房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論
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