房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析（博商課件）-文庫吧
2024-12-25 04:37 本頁面
【正文】 ? 資產(chǎn)回報(bào)率 凈營運(yùn)收入 /收購價(jià)或者市場價(jià)值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報(bào)水平 ? 一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) ? 多期間或者動(dòng)態(tài)回報(bào)量度 ? 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 內(nèi)部回報(bào)率（ IRR） ? 轉(zhuǎn)售價(jià)格計(jì)算 預(yù)定年的凈運(yùn)營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價(jià)格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計(jì)算 ? 預(yù)測未來的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報(bào)率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠(yuǎn)不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報(bào)率 =底限回報(bào)率 =無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) +風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) ? 正常的投資收益（即預(yù)期回報(bào)）中已考慮了風(fēng)險(xiǎn)程度的影響，如果NPV0， r就會(huì)超出正常收益 ? 內(nèi)部回報(bào)率（ IRR）的計(jì)算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率 ? 測量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機(jī)性的投資可超過20%以上 ? 房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 投資組合回報(bào)是各資產(chǎn)回報(bào)的加權(quán)平均（線性代數(shù)）；而投資組合風(fēng)險(xiǎn)并非各資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的回權(quán)平均 ? 房地產(chǎn)投資信托（ REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經(jīng)營包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。 ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型（ CAPM） 資產(chǎn)要求期待回報(bào)等于無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)加在市場的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) ? 期權(quán)價(jià)值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ? 土地開發(fā)期權(quán)（土地價(jià)值與最佳發(fā)展時(shí)機(jī)買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 ? 投資案例分析示例 ? 投資可行性研究 ? 開發(fā)可行性研究 ? 建設(shè)項(xiàng)目 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬多家，但是以單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款來周轉(zhuǎn)。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟達(dá)到 90%以上。 2022年 6月 121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出
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