房地產(chǎn)投融資方法ppt課件-展示頁
2025-05-08 02:22本頁面
【正文】 …+(CF t+預定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計算稅前或者稅后內(nèi)部回報率 ? 測量預定投資期總體回報最常使用的方法，常與投資者要求的回報率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機性的投資可超過20%以上 169。 Shimai Consulting 2022 ? 轉(zhuǎn)售價格計算 預定年的凈運營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 169。 Shimai Consulting 2022 ? 資產(chǎn)回報率 凈營運收入 /收購價或者市場價值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報水平 ? 一項物業(yè)可以承受多大的債務；此比率越高，表示可支持的倆務就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) 169。 Shimai Consulting 2022 ? 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報率 ? 資產(chǎn)回報或者期初資本還原率 169。 Shimai Consulting 2022 ? 貸款價值比 抵押貸款額（ Loan） /收購價（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風險 ? 違約風險隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務覆蓋率（ DCR） 凈營運收入 /債務還本付息 ? 必須超過 ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務覆蓋率達到約 169。 Shimai Consulting 2022 ? 有關財務杠桿和運營的比率（用于風險管理） ? 貸款價值比率 ? 債務覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 169。 Shimai Consulting 2022 ? 計算程式 ? 估計毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實際的總收入 ? 減去運營費用 ＝凈運營收入或“ NOI” ? 減去債務還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應對上述各項參數(shù)投資期 5到 10年的變化進行估測 169。 Shimai Consulting 2022 ? 一項商業(yè)行為的目標可能往往包括： ? 使股東的財富人長遠來說達到最大 ? 短期的財務目標，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標，例如 ? 友好工作環(huán)境，機會均等的雇傭政策 ? 困難的時期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 169。169。 Shimai Consulting 2022 王洪 清華大學經(jīng)濟管理學院 房地產(chǎn)投融資決策及其風險管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management 169。 Shimai Consulting 2022 ? 開發(fā)商的目標： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風險因素并作適當?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標： 以小于其內(nèi)在價值（
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